Статья

Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» с материалом об использовании сельскохозяйственной земли не по назначению.

Вступили в силу поправки, уточняющие механизм изъятия участков сельскохозяйственного назначения, которые не используются по целевому назначению или используются с нарушением законодательства. Теперь при выявлении таких нарушений в ЕГРН будут вносить отметки о запрете сделок с этими участками. Что еще изменилось и что грозит при нарушении правил использования земель сельскохозяйственного назначения?

Рассказывает Валерия Дозорова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнeры»

С 5 декабря 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 05.12.2022 № 507-ФЗ (далее — Закон № 507-ФЗ). В нем подробно описан механизм изъятия у собственников участков из земель сельскохозяйственного назначения (далее — СХН) при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства. Изменения внесены в федеральные законы от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон № 101-ФЗ), от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в отдельные законодательные акты.

Эти поправки уточняют процедуру изъятия земельных участков СХН и исключают возможность избежать ответственности за нарушение земельного законодательства путем фиктивной смены собственника. При этом они существенно увеличивают риски утратить право собственности на землю для лиц, не использующих участки СХН по целевому назначению и использующих их с нарушениями.

Рассказываем об основных поправках.

Уточнен перечень оснований для изъятия земельных участков СХН. По новым правилам земельный участок СХН могут изъять у собственника по решению суда в случаях:

• выявления факта неиспользования земельного участка по целевому назначению в течение 3 и более лет. Ранее уполномоченному органу нужно было в течение 3 лет подряд подтверждать факт неиспользования земельного участка;
• использования земельного участка с нарушениями не менее 3 лет подряд с даты выявления нарушения. Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ установлены Постановлением Правительства от 18.09.2020 № 1482;
• существенного снижения плодородия земель СХН или причинения вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия земель СХН установлены Постановлением Правительства от 22.07.2011 № 612. Размер причиненного вреда окружающей среде определяется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды»;
• неиспользования земельного участка по целевому назначению по истечении 1 года с даты его приобретения по результатам публичных торгов на основании решения суда о его изъятии. В п. 15 ст. 6 Закона № 101-ФЗ предусмотрено обязательство собственника приступить к использованию земельного участка по целевому назначению в течение 1 года с момента возникновения права собственности на него. В целях проверки соблюдения указанного требования по истечении 1 года проводится контрольное мероприятие (п. 16 ст. 6 Закона № 101-ФЗ).

Снят запрет на изъятие земельных участков СХН в некоторых случаях. Теперь изъятие допускается, в том числе если это:

• земельный участок, обремененный ипотекой;
• земельный участок, в отношении собственника которого возбуждено дело о банкротстве.

До внесения изменений такие участки нельзя было изъять согласно п. 2 – п. 3 ст. 6 Закона № 101-ФЗ в прежней редакции.

Установлен запрет на совершение ряда сделок при выдаче предписания. При обнаружении нарушений, влекущих изъятие земельного участка СХН, Россельхознадзор выдает собственнику предписание о необходимости устранить такие нарушения и устанавливает для этого срок. При выдаче такого предписания собственник участка не вправе:

• передавать такой земельный участок в залог;
• совершать сделки, направленные на переход, прекращение права собственности на такой земельный участок, за исключением перехода права в порядке универсального правопреемства;
• совершать иные действия, направленные на прекращение права собственности на участок (п. 5 ст. 8 Закона № 101-ФЗ).

Предусмотрен срок для реагирования на неустранение нарушений. В случае неустранения правонарушения в срок, предусмотренный выданным предписанием, территориальные органы Россельхознадзора не позднее 10 рабочих дней со дня вступления в силу решения о привлечении виновного лица к ответственности должны:

• направить материалы по правонарушению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, чтобы тот инициировал обращение в суд с иском;
• подать заявление в Росреестр о невозможности регистрационных действий (п. 4 ст. 6 Закона № 101-ФЗ).

В ЕГРН будут вносить отметку о невозможности регистрации перехода, прекращения права собственности на земельный участок из земель СХН и регистрации ипотеки как обременения на такой земельный участок  до устранения собственником нарушения (п. 1, п. 2 ст. 5 Закона № 507-ФЗ).

Ранее Закон № 101-ФЗ не предусматривал срок для выполнения указанных действий.

На заметку

С даты выдачи предписания действует запрет на передачу в залог и переход/прекращение права собственности.

При невыполнении предписания и привлечении к ответственности ставится отметка в ЕГРН о невозможности регистрационных действий.

То есть запрет на совершение сделок на передачу в залог и на переход/прекращение права собственности начинает действовать еще до направления заявления в Росреестр. Однако до внесения в ЕГРН отметки о запрете регистрационных действий собственник сможет, например, зарегистрировать аренду.

Сокращены сроки рассмотрения судами дел об изъятии земли и проведения публичных торгов. Закон № 507-ФЗ внес также изменения в АПК и ГПК по срокам рассмотрения споров об изъятии земельных участков СХН. Такие дела должны будут рассматривать в срок, не превышающий месяц со дня поступления заявления в суд (абз. 2 ч. 1 ст. 152 АПК, ч. 2 ст. 154 ГПК).

Публичные торги по продаже изъятого участка должны будут провести в течение 4 месяцев (до изменений – в течение 6 месяцев) со дня вступления в законную силу решения суда (п. 6 ст. 6 Закона № 101-ФЗ).

Увеличился минимальный срок аренды публичного участка СХН. Теперь он составляет 5 лет (а не 3 года, как было раньше). Максимальный срок аренды не изменился, он составляет 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона № 101-ФЗ).

Материал опубликован на сайте «ШОРТРИД» 15.12.2022