Комментарии в СМИ
«Как инвестировать 30 млн рублей в коммерческую недвижимость и получить массу проблем?»
Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об инвестициях в коммерческую недвижимость.
Компания, производящая бальнеологические средства и косметику, уже четыре года не может зарегистрировать купленную на открытых торгах коммерческую недвижимость, принадлежавшую предприятию-банкроту. Оказалось, что на имущество наложен арест, а в документах о торгах этой информации не было.
В редакцию Business FM обратился гендиректор петербургской компании «Бальнеомед» Нарек Айрумян. Его компания приобрела на открытых торгах коммерческую недвижимость, принадлежавшую ранее предприятию-банкроту. И уже почти четыре года Росреестр отказывает покупателю в регистрации права собственности на это имущество.
Компания петербургского предпринимателя делает бальнеологические средства, парфюмерию и косметику. В 2019-м он решил расширить линейку продукции и увеличить ее выпуск, для чего потребовались дополнительные производственные площади. Чтобы купить недвижимость, компания обратилась к специалистам, и поначалу все было неплохо. Продолжает гендиректор «Бальнеомед» Нарек Айрумян:
Нарек Айрумянгендиректор «Бальнеомед»«Поставили задачу перед людьми, которые профессионально занимаются подбором помещений, в том числе у банкротов покупают в интересах третьих лиц. Поставили задачу купить для нас определенное имущество в определенной локации с коммуникациями. Они нам предложили вариант: имущество реализовалось на торгах, публичных, открытых, все проверили, поехали, смотрели, все подходило. Дали добро выйти от нашего имени и купить его. Они вышли, на торгах предложили стоимость, купили, заплатили деньги, соответственно, мы им заплатили. И где-то в сентябре 2019 года продавец, компания, которая обанкротилась, отправил документы на регистрацию прав перехода собственности».
Купленная недвижимость принадлежала ранее ЗАО «ПГ Проминдустрия». И на нее наложен арест в рамках уголовного дела в отношении бывшего руководства предприятия-банкрота. На этом основании Росреестр отказал в регистрации права собственности. При этом, согласно закону о банкротстве, с выставляемого на торги имущества должников должны быть сняты все обременения. Как уверяет петербургский предприниматель, на момент начала торгов информация об аресте этих объектов отсутствовала. Возможно, потому, что протокол об аресте был составлен меньше чем за неделю до объявления о торгах, и Росреестр не успел внести эти сведения в ЕГРН. Так или иначе, но недвижимость была продана с обременением, запрещающим совершать с ней любые регистрационные действия. Покупатель судился с Росреестром, но безуспешно.
Случай далеко не единичный. Говорит управляющий партнер юридической компании в сфере недвижимости Freeviser Михаил Паюшин:
Михаил Паюшинуправляющий партнер юридической компании в сфере недвижимости Freeviser«Такие случаи очень распространенные. Я думаю, что не менее 70% торгов как раз с подобными обременениями, и здесь как раз недоработка конкурсных управляющих, которые не доводят до конца все действия по снятию обременений. Реже, конечно, это обременение, которое наложено правоохранительными органами. Чаще это запреты на регистрационные действия, которые службы судебных приставов накладывают. И, по сути дела, можно сказать, что это проблема перекладывается уже на покупателя, на победителя торгов, и он уже пытается ее как-то решить».
Не было бы ареста имущества по уголовному делу — не было бы и проблем с регистрацией права собственности. Но снять арест оказалось почти невозможно. Процедура описана в УПК. Сильно упрощая, все — на усмотрение следователя. Захочет — снимет арест, не захочет — не снимет. И он даже не обязан объяснять мотивы своего решения, потому что тайна следствия.
Тут явное противоречие с законом о банкротстве, но Верховный суд трактует это противоречие не в пользу бизнеса. Это следует из определения судьи Верховного суда Чучуновой от 6 сентября 2021 года. Она отклонила кассационную жалобу конкурсного управляющего предприятия-банкрота, которому раньше принадлежала купленная для компании «Бальнеомед» недвижимость. Поскольку дело дошло до Верховного суда и он не стал рассматривать жалобу, надеяться уже особо не на что. Покупатель, конечно, может сам пройти все судебные инстанции, но результат не гарантирован. А когда следователь снимет арест с имущества должника и снимет ли вообще, неизвестно. Редакция Business FM отправила соответствующий запрос в МВД, на момент публикации материала ответ не получен.
Дела о банкротстве нередко сопровождаются уголовными делами в отношении бывших собственников и руководства. И арестованное по таким уголовным делам имущество лучше не покупать. Объясняет партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов:
Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры»:
«Потенциально, если по результатам уголовного дела, как бы вынесенного приговора, например, будет выявлено, что это арестованное имущество было похищено, то есть будет возврат его, такой покупатель не будет считаться добросовестным, потому что он видел, что там было уголовное дело, соответственно, был какой-то арест. Тогда есть риск, что он утратит на него права. С другой стороны, все очень сильно зависит от того, о чем уголовное дело там и в связи с чем арест. Потому что очень часто арест просто косвенный, потому что якобы зарезервировать деньги для будущего возмещения ущербов, и это не связано с самим имуществом на самом деле».
Петербургскому предпринимателю можно посочувствовать. Все-таки он заплатил немалые деньги, больше 30 млн рублей, за недвижимость, которую не получается зарегистрировать. С другой стороны, рыночная стоимость этих объектов намного выше, около 70 млн. Такую сумму назвал независимый оценщик, к которому обратилась редакция Business FM. Имущество банкротов обычно уходит с молотка с хорошим дисконтом. И вполне понятно желание покупателя сэкономить. Только не нужно забывать, что вместе со скидкой новый владелец получает и большие риски. Которые вполне могут реализоваться, как в случае компании «Бальнеомед».
Михаил Задорожный
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям