Комментарии в СМИ

«Как новые Правила землепользования и застройки повлияют на возможности размещения жилья и других объектов в Петербурге?»

04.04.2025 Недвижимость и строительство

Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об отказе предоставления земли автолюбителям.

Опубликован проект долгожданных Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) Петербурга. Уже виден ряд важных новшеств.

В ПЗЗ изменился перечень территориальных зон: теперь там более укрупненные «жилые» и «деловые» зоны, в которых строятся жилье и апартаменты. Как это повлияет на возможности размещения жилья?

В новых ПЗЗ меняется коэффициент использования территории (КИТ). Если застройщик не разрабатывает проект планировки территории, то отношение площади квартир к площади участка составит 1,4 (сейчас это 1,7). А если разрабатывает, то допускается отношение 2,5 (сейчас 2). Как это скажется на перспективах проектирования и согласования новых ЖК?

Еще впервые в проекте ПЗЗ появилось несколько специальных зон, предусмотренных для реализации масштабных проектов, которым власти уделяют особое внимание: зона круглогодичных морских курортов для Горской; специальная зона в Лахте с ограничением строительства от 300 метров явно намекает на то, что тут видится некий аналог «Москва-Сити».

Мария Славич, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:

– В проекте ПЗЗ действительно меняется коэффициент использования территории (КИТ) для земельных участков с видом разрешенного использования (ВРИ) для мало-, средне-, многоэтажной жилой застройки. Максимальное значение коэффициента предлагается снизить до 1,4 (с текущего 1,7), а для случаев разработки проекта планировки территории (ППТ), напротив, увеличить до 2,5 (при текущем 2,0).

Вместе с тем следует обратить внимание, что при разработке ППТ должны учитываться требования об озеленении территорий, они также дополнены. Помимо соблюдения расчетного показателя обеспеченности (6 кв. м на человека), который и ранее был сложно исполним, предусмотрена минимальная площадь земельного участка, образуемого для размещения зеленых насаждений общего пользования: 500 кв. м (дополнительных территорий, не включенных в ЗНОП петербургским законом о ЗНОП на момент разработки ППТ).

В случае разработки ППТ в отношении уже частично застроенной территории не исключено, что подготовка ППТ может оказаться даже менее выгодной для застройщика, чем его отсутствие, поскольку будет невозможно соблюсти требования по озеленению (применительно ко всему уже частично застроенному кварталу) и, соответственно, улучшить свой коэффициент использования территории. В этом случае девелоперы будут фактически демотивированы разрабатывать ППТ, и цель, которую преследует законодатель, – стимулировать застройщиков разрабатывать документацию и обеспечить сбалансированное развитие – не будет достигнута.

В связи с чем полагаем необходимым уточнить норму и дифференцировать подход к требованиям по озеленению при разработке ППТ применительно к территориям, свободным от застройки и к частично застроенным.

Еще несколько нюансов, связанных с применением условно разрешенных ВРИ.

Во-первых, по новым правилам допускается не получать разрешение на условно разрешенный ВРИ, если данные о ранее полученном разрешении внесены в ЕГРН. Возникают опасения, что от правообладателя, получившего разрешение на условно разрешенный ВРИ, но не обеспечивающего внесение сведений о нем в ЕГРН, потребуют повторного получения разрешения.

Во-вторых, ограничение возможности использования земельного участка для условно разрешенного ВРИ (не более 50% от общей площади земельного участка) сохранено только для отдельных ВРИ: «среднеэтажная жилая застройка», «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)», «гостиничное обслуживание».

Правило о расчете максимальной площади земельных участков, занимаемых объектами с условно разрешенным ВРИ, в пределах территориальной зоны (не более 50%) также уточнено. Теперь такой расчет осуществляется применительно к каждой замкнутой границе соответствующей территориальной зоны.

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 01.04.2025