Комментарии в СМИ

Архитекторы срывают голоса в спорах о том, какими должны быть мансарды в исторической части города. КГИОП разрабатывает и выпускает методички, призванные привить инвесторам хороший вкус. Жители обивают пороги судов, пытаясь найти управу на строителей, рушащих чердаки. А предприниматели продолжают действовать по принципу  «Васька слушает, да ест». Еще одна мансарда без всяких согласований, похоже, в ближайшее время появится на Добролюбова, 1.

Строительство мансарды, по рассказам жителей дома, началось незаметно. Около месяца назад начали ремонтировать одну из квартир, а потом ремонтные работы «внезапно» перекинулись на чердак. На Добролюбова прибыло несколько десятков рабочих, и стройка пошла полным ходом. Сейчас лестницы, ведущие к чердачным помещениям, завалены стройматериалами, а чердачные конструкции «утяжеляют». «Жилкомсервис №2», в чьем ведении находится здание, зафиксировал обрушение в одной из квартир и свежую трещину на стене дома. Под угрозой аварии находится и еще одно жилое помещение.

Застройщиком выступает известный  в городе мансардостроитель Дмитрий Размашкин. Ни управляющей компании, ни жителям дома, никаких разрешительных документов он не предъявляет, но утверждает, что действует исключительно по закону. «Он продемонстрировал нам инвестиционный договор с КУГИ, утвержденный в 2005 году, причем показал только лицевую часть, — рассказал корреспонденту «Фонтанки» житель дома Сергей. — Так что ни обязательств инвестора, ни ответственности сторон мы так и не увидели. К тому же срок действия договора должен был истечь в 2008 году».

Проектной документации и данных обследования здания Размашкин тоже не предъявил, так что соседи будущей мансарды считают, что стройка ведется фактически без всяких документов. Интересно, что «Жилкомсервис №2» о незаконности происходящего прекрасно осведомлен: предпринимателю было выдано уже два предписания о прекращении работ, которые тот проигнорировал. «Мы пытались вызывать милицию, но нам объяснили, что пока никакой аварии не произошло, то и приезжать они не будут, — рассказывают жители дома. Так и сказали — вот когда что-нибудь обрушится, тогда и вызывайте. А сейчас нет оснований».

«Я не понимаю, — недоумевает Сергей. — Казалось бы — идет незаконное строительство, без всяких документов. Значит, должен прийти участковый и нарушение закона пресечь, а если его указание не выполняют, то вызвать наряд — оказание сопротивления представителю власти. Так почему этого не происходит? Все признают, что строительство незаконно, и никто его не останавливает. Получается, что законов у нас попросту нет».

Случай нарушения законодательства на Добролюбова, 1, в городе далеко не единственный. На прошлой неделе несколько ТСЖ Центрального района объединились в «Ассоциацию для защиты интересов собственников жилья от рейдеров и незаконных действий третьих лиц». Через три дня после своего создания «Антимансардная коалиция», как сразу стали называть это объединение, уже насчитывала представителей 35 домов. «И к нам присоединяются все новые и новые ТСЖ, — рассказывает инициатор объединения Светлана Цылева, председатель ТСЖ «Итальянская, 37». — Уже появились люди и из Василеостровского района, и с Петроградской стороны. Проблема мансард касается очень многих».

По оценкам экспертов ни один вид девелопмента сегодня не может сравниться по прибыльности с превращением общественных чердаков в частные мансарды. На этот вид строительства не распространяются никакие ограничения — инвестору не приходится заботиться ни о парковках, ни о социалке, ни о зеленых насаждениях. До предела упрощен и процесс согласования, причем застройщики очень часто не обращают внимания даже на эти очень щадящие требования закона. Минимальны и отчисления городу. Так, по данным газеты «Недвижимость и строительство Петербурга», инвестиционный контракт на строительство мансарды по адресу Невский проспект, 3, обошелся инвестору в 400 000 рублей. Зато стоимость будущего жилья, по оценкам девелоперов, для мансард в центре города составляет от 12 до 20 тысяч долларов за квадратный метр. Интересы жителей надстроенных домов в расчет не берутся — считается, что чердаки принадлежат городу.

Но, по мнению Юрия Халимовского, старшего юриста департамента недвижимости юридической компании «Качкин и Партнеры», при реконструкции чердаков, даже если они находятся в собственности КУГИ, все равно могут быть нарушены права жильцов. «По статье 36 Жилищного кодекса РФ к общему имуществу относятся крыши, несущие стены, фундаменты, фасады, лестничные клетки. Распоряжение и использование общим имуществом возможно по соглашению всех собственников, с учетом порядка, установленного Жилищным кодексом», — поясняет он.

«Надстройка этажа связана с существенным изменением и переделкой кровли и, в некоторых случаях, несущих стен, — рассуждает Халимовский. — Кроме того, часто реконструкция мансарды невозможна без присоединения части общих помещений (лестничных клеток и пролетов, межэтажных площадок), занятия части общего земельного участка. И на все эти действия должно быть получено согласие всех собственников помещений».

Мнения

Юрий Халимовский, старший юрист департамента недвижимости юридической компании «Качкин и партнеры»:

Фактически, если есть хоть малейшие основания считать чердак или подвал самостоятельным, а не вспомогательным помещением, суды обязательно признают, что это помещение не было приватизировано, к общему имуществу не относится и осталось в собственности города. Однако, по нашему мнению, право долевой собственности на общее имущество все равно может быть нарушено при реконструкции подвалов или чердаков (под мансарды). Ст. 36 ЖК РФ перечисляет объекты, относящиеся к общему имуществу. Общее имущество включает крыши, несущие стены, фундаменты, фасады, лестничные клетки. Распоряжение и использование общим имуществом возможно по соглашению всех сособственников, с учетом порядка, установленного Жилищным кодексом.

По-видимому, формулируя предмет иска в защиту прав собственников помещений, в каждом конкретном случае необходимо определять, какое именно право нарушено: право долевой собственности на чердак или подвал как на общее имущество или не соблюден порядок согласования реконструкции, затрагивающей другие элементы общего имущество. Только правильно установив, в чем именно нарушены права собственников, можно предъявить верный иск и рассчитывать на судебную защиту.

Однако, насколько известно «Фонтанке», ни на Миллионной, 23, ни на Невском, 3, ни на Добролюбова, 2, ни по многим другим спорным адресам пожеланиями собственников никто из застройщиков не поинтересовался. «А я несколько раз пытался поговорить с жильцами, но они не проявили интереса, — чистосердечно ответил на вопрос «Фонтанки» Михаил Мохначев.

«Мы спросили у Размашкина, как же он намеревается строить без нашего согласия, — рассказали собственники дома на Добролюбова, 1. — Он заявил, что создает свое ТСЖ, и его члены все решат. И, оказывается, уже собрание было». Разумеется, никто из жителей дома на этом таинственном собрании не побывал и протоколов не видел.

Кира Обухова

Ссылка на источник