Комментарии в СМИ

Издание цитирует выступление партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова на секции апартаментов в рамках ежегодной конференции «Недвижимость и Строительство Петербурга».

Рынок апартаментов — самый динамичный и перспективный сегмент в сфере недвижимости. Предложение и спрос в городских сервисных комплексах за 2017 год выросли в два раза. Правила и нормы еще не устоялись, появляются новые форматы и новые игроки. По мнению специалистов, до насыщения рынка — еще минимум пять лет.

Секция апартаментов на ежегодной конференции «НП» вызвала повышенное внимание публики. Дискуссия об управлении и доходности, о шалостях законодателя и инвестиционных стратегиях затянулась на два с половиной часа. Публикуем важнейшие фрагменты этой встречи.

Дмитрий Синочкин, шеф-редактор «НП», модератор:

– Первый вопрос к Екатерине Немченко. Мы по-прежнему в статистике считаем апартаменты разновидностью жилья?

Екатерина Немченко, директор департамента элитной и жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:

– Конечно. Несколько лет назад я участвовала в одной из первых конференций по апартаментам. И тоже звучал этот вопрос: гостиницы или жилье? Тогда в Петербурге появились первые апартамент-проекты. Мы говорили, что судьба формата зависит от того, насколько удачно они будут реализованы. Уже есть некоторые результаты. Сейчас в общем объеме рынка апартаменты занимают примерно 7%. Мы выделяем три группы.

Элитные апартаменты — комплексы, как правило, расположенные в очень хороших локациях: «Монферран», «Роял Парк», «Дель Арте». Это дорогие объекты для собственного проживания. Вторая категория — рекреационные, они строятся в курортных зонах. Самая большая доля приходится на городские апартаменты — 79%. Их мы делим на сервисные и не сервисные (их еще называют «первое жилье»; а УК не сдает их в аренду).

Сервисные строятся по образу и подобию гостиниц. Главный потребитель этого продукта — инвестор, который вкладывает деньги, чтобы получить доход от сдачи в аренду.

Сегодня в 35 объектах ведутся продажи, в свободном предложении 298 000 кв. м, если в штуках — 5600 номеров. Значительный прирост за год отмечен в сегменте городских апартаментов — их число увеличилось в 2,1 раза. Предложение рекреационных апартаментов выросло на 19%. В элитном формате — сокращение на 13%. Спрос по сравнению с 2016 годом вырос вдвое, было продано 2700 апартаментов, из них 2100 — в городских комплексах.

Раньше банки настороженно относились к этому формату, сейчас кредитуют такие покупки охотно, и уровень ставок примерно такой же, как для жилья.

Сергей Ногай, руководитель проекта SALUT:

– Мы начали строить комплекс Salut! в 2012-м, то есть проекту уже пять лет. Сдали три корпуса, 1200 номеров. В 2018 году вводим еще три корпуса, по 500 номеров в каждом. В 2019-м сдается в эксплуатацию гостиница. Примерно 70% номеров владельцы предлагают в аренду. Или через управляющую компанию «Салют-В» (меньше половины), или самостоятельно.

По оценкам собственников, доходность составляет 17–18% в зависимости от того, на каком этапе приобретались апарты. Мы считаем, что средняя (оптимальная) окупаемость — семь лет. Это доходность на уровне 15%. Кто-то и за пять лет умудряется «отбить» затраты…

Дмитрий Синочкин:

– Сколько сегодня стоит у вас минимальный сьют на средней стадии строительства?

Сергей Ногай:

– До двух миллионов. И на наш взгляд, апартаменты сегодня — это все-таки больше инвестиционный формат, нежели разновидность жилья.

Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатория МЕТРОВ» (Navis Development Group):

– В апартаментах с гостиничным сервисом преобладают покупатели двух возрастных категорий: от 40 лет и менее 25 лет. Либо у них все есть, они устали все делать сами, хотят использовать гостиничную инфраструктуру. Либо это молодежный стиль жизни с питанием в кафе, с посещением бассейна либо тренажерного зала, не выходя из дома. Апартамент-отели подходят для подобного стиля.

В связи с нехваткой мест под жилую застройку, в связи с начинающимся преобразованием «серого пояса» можно предположить, что сейчас на рынок будут выходить все новые «точечные» проекты апартаментов.

Дмитрий Синочкин:

– Несколько тысяч студий и однокомнатных квартир, которые были куплены в замечательной зоне Мурино-Девяткино, сейчас сдают в аренду. Их для этого и покупали. Этот товар конкурирует с апартаментами?

Елизавета Яковлева:

– Думаю, сейчас их владельцы были бы рады поменять квартиры на апартаменты, потому что на собственников жилья ложатся все риски, связанные с самостоятельной сдачей. Поиск, взаимодействие с арендатором…

Дмитрий Синочкин:

– По оценкам аналитиков, среди покупателей жилья частных инвесторов стало меньше, зато тех, кто интересуется апартаментами, — больше. Это одни и те же люди?

Илья Андреев, управляющий партнер Zenith Property Management:

– Ситуация в сегменте апартаментов отражает гримасы российского рынка. Законодатель движется в неправильном направлении, относя апартаменты к жилой сфере, их надо относить к коммерции. И вот мы имеем то, что имеем. Сегодня у людей нет принципиального понимания разницы между апартаментами и квартирой.

Информированность на низком уровне, отчасти и по вине застройщиков. Фиксируется гигантское число переуступок и продаж недвижимости в Мурино и Девяткино, Кудрово и на Парнасе. Квартиры приобретали, чтобы сдать в аренду. Сейчас сделать это все сложнее. В среднем по городу ставка аренды жилой недвижимости растет, а в перечисленных локациях — падает. И ликвидность снижается.

Сейчас апартаменты конкурируют с отелями, недостаток гостиниц в Петербурге очевиден. А через пять лет будут конкурировать с банковскими депозитами.

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI:

– Апартаменты и студии часто покупают инвесторы. Какие альтернативы может предложить рынок человеку, располагающему определенной суммой? Рынок акций — крайне волатильный, непонятно, что с ним будет, валюта — та же история, биткоин уже дорогой, не купить. Остаются только апартаменты.

При этом девелоперы дают гарантированную доходность на три — пять лет. Это понятный продукт. Иногда инвесторы покупают этажами, рассчитывая, что их сервис будет лучше, чем у материнской компании, цена пониже, и они получат более высокую доходность.

Инвестировать в гостиницы невыгодно, нет понятного режима финансирования. Поэтому гостиницы у нас в городе практически не строятся. Для девелопера формат апартаментов — это просто возможность коллективного инвестирования в гостиницы. Плюс 214-ФЗ дает некую защиту рисков инвесторам на этапе строительства.

Есть варианты недвижимости, которые у нас только начинают развиваться. Если мы приедем на Обводный канал, то в районе «Красного треугольника» увидим стихийные креативные кластеры. В кирпичных корпусах продают помещения. В одном из них человек живет, в другом кто-то рисует или занимается полупромышленной деятельностью. Это сегмент коммерческой недвижимости, связанный с работой и частично с проживанием.

Хотя жить в нежилом фонде довольно сложно. Это один полюс. На другом — апарты-студии, замена гостиничного комплекса. То есть хорошая инвестиция, которая при правильном управлении дает реально доходность выше, чем жилье.

Дмитрий Синочкин:

– Итак, доходность остается главным мотивом и для покупателя, и для девелопера.

Марина Сторожева, руководитель отдела продаж Lemminkainen, генерального подрядчика апарт-комплекса VALO:

– Я представляю компанию Lemminkainen, которая является генеральным подрядчиком и управляет продажами апарт-комплекса VALO.

Мы проанализировали рынок жилья, апартаментов, рынок аренды и гостиничную отрасль. Изучили портрет покупателя, посмотрели, как построили свои проекты другие участники рынка. И предложили свое видение того, каким должен быть апарт-комплекс (именно на нашем участке).

Локация формирует поток клиентов. Если проект в зоне деловой активности, преобладают бизнес-клиенты. Проект в центральной части города формирует поток туристов. Если рядом с вузами — притягивает студентов. А объект, расположенный рядом с метро, формирует поток всех категорий клиентов.

Уже отмечали, что в гостиничной отрасли Петербурга есть существенный дефицит качественного недорогого размещения. В категории «три звезды» и ниже спрос превышает предложение. Есть незаполненная ниша. Девелоперы туда идут неохотно, поскольку затраты на строительство гостиницы «четыре» и «две звезды» различаются в 1,5 раза, а средняя цена номера — в 2,5 раза.

Перед нами стоит задача привлечь деньги частных инвесторов. Они поверят и вложат свои средства, если успешным будет не только проект Valo, — важно, чтобы вся отрасль успешно развивалась.

Для частных инвесторов наш проект — инвестиционно привлекательный продукт, который обеспечивается гостиничным бизнесом. Мы решили, что апарт-комплекс VALO должен отвечать европейским стандартам. Пригласили финского генподрядчика, который гарантирует качество строительства и вносит западный опыт в проектные решения. Для качественного выстраивания гостиничного бизнеса мы привлекли компанию с европейским опытом — Hospitality Management.

Еще на этапе проектирования поставили задачу обеспечить комфортное проживание для разных категорий клиентов. Проект масштабный, мы предусмотрели зонирование, разделив потоки. В центральной части комплекса расположена гостиница, в боковых секциях — апартаменты для собственного и для долгосрочного проживания.

Блейк Андерсон-Бунтз, генеральный директор Hospitality Management, консультант апарт-комплекса VALO:

– Хочу остановиться на двух моментах: первый — обеспечение безопасности и второй — внутренняя инфраструктура для всех, кто живет в гостинице. Базовый элемент безопасности — это закрытая территория и контроль доступа. Охрана и обслуживающий персонал должны работать 24 часа в сутки семь дней в неделю. Важно число постов охраны: контроль прихода персонала, КП на территории, охрана, которая делает обход и работает на всех этажах.

Грамотно выстроенная система контроля удаленного доступа обезопасит гостей и проживающих. Видеонаблюдение должно покрывать все зоны: и наружные территории, и коммуникационные артерии комплекса (коридоры, лестницы, лифты и т. д.). Электронные замки, пожарная эвакуационная система с оповещением, напрямую завязанная на кнопку быстрого реагирования, — все это гарантирует безопасность и надежность комплекса.

Следующий значимый элемент — регулярное обучение и инструктаж персонала, проведение тестов всех систем с гостями и без них. Также важно грамотное формирование общественных зон, внутренних коммуникационных узлов, которые в идеале позволяют не выходить лишний раз за пределы комплекса (из гостиницы попадать в ресторан, spa, на парковку и т. д.). Оформление достаточного пространства для управленческих нужд, которые не затрагивают общественные зоны и позволяют сделать рабочий процесс более эффективным.

Кроме того, необходимо максимально корректно подготовить требования по безопасности для охранной компании, которая должна следовать международным гостиничным стандартам.

Дмитрий Синочкин:

– Многих покупателей привлечет гарантированная доходность. Но нет ли здесь скрытых рисков?

Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис»:

– Программа гарантированной доходности означает, что управляющая компания берет на себя определенные обязательства. Мы обязуемся доплатить собственнику, если необходимый доход не будет обеспечен. Мы сделали бюджет, мы размещаем предложение гарантированной доходности именно в той секции, где краткосрочная аренда.

Мы уверены, что заработаем больше, а инвесторы будут получать фиксированные деньги. Некоторые компании предоставляют гарантированную доходность на основе долгосрочной аренды. Мы пошли другим путем. Мы уверены, что гостиничная деятельность дает гораздо больший доход, и собираемся на этом зарабатывать.

Дарья Баранова, коммерческий директор RR Realty:

– Мы дискутируем сегодня, как это — жить в апартаментах, жилье это или чистые инвестиции. Доля инвестиционных покупок, безусловно, растет, но кто конечный потребитель апартаментов?

Чем выше уровень возможностей, тем больше доля желающих покупать. Но не все понимают, насколько качество апарт-комплекса соответствует инфраструктуре. В жилом квартале все понятно: первый этаж — коммерция: «Пятерочка» и т. д. Это происходит само собой, без какого-то особого вмешательства. Что касается апарт-комплексов, здесь ситуация иная. Однако инфраструктура, по нашим данным, занимает лишь четвертое место среди других критериев принятия решения… Первое — локация, второе — стоимость…

Когда мы ездим за границу и снимаем апартаменты, то из чего исходим? Чтобы было удобно добраться, чтобы планировка апартаментов отвечала нашим требованиям. Нам важно, что будет внутри и рядом. Чтобы мы далеко не бегали: банки, чтобы снять деньги; рестораны, чтобы поесть, аптека, еще что-то.

Мы работаем и с инвесторами, которые приобретают торговые площади на первом-втором этажах, и с арендаторами, чтобы заранее, до сдачи обеспечить проживающим в апарт-отеле достойную инфраструктуру.

Мария Максимова, заместитель управляющего по розничному бизнесу банка «Российский капитал»:

– Сегодня 70% клиентов, несмотря на падение ставки, предпочитают классические инструменты для получения дохода. Оставшиеся делятся пополам. Половина уходит в банковские страховые продукты. Вторая — это мейнстримеры, продвинутые люди. Они как раз и покупают апартаменты для извлечения дохода.

Когда закончилась господдержка ипотеки, мы запустили программу для приобретения апартаментов. Основные покупатели — либо топ-менеджеры компаний, либо собственники бизнеса. К собственникам бизнеса банки относятся жестко. Это связано со спецификой российского рынка: большинство предпринимателей получают теневые доходы. Сейчас требования стали смягчаться. Доля риска высока, но мы его покрываем большим первоначальным взносом — от 40%.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»:

– Рынок апартаментов — дикий рынок. Государство до него еще не добралось. Жилое помещение сдает в аренду физическое лицо, с точки зрения налогов — это предпринимательская деятельность, и будьте добры помимо 13% подоходного налога заплатите еще 19% НДС. Практика налоговой железобетонная. Те, кто об этом не задумывается, потом плачут. Когда вы купили два этажа помещений, думать об этом надо сразу. В апарт-отель налоговый инспектор может просто заходить и стучать в каждую дверь.

Инвестиционная доходность должна быть в инвестиционных фондах: ты имеешь некий пай, который дает тебе доход, гарантированный наличием определенного имущества. Апартаменты, как правило, возникают от безысходности, если на участке ничего другого построить нельзя. Если у застройщика есть выбор — жилье или апарты, он начинает считать. Затраты на парковку, требования по инсоляции, сколько продаваемой площади… Это означает, что большинство застройщиков не разделяют апартаменты и жилье. Считаем исключительно с точки зрения, как мы это будем продавать и сколько сможем заработать. Поэтому рынок абсолютно дикий.

Со временем инфраструктура потребует ремонта. Возникнет вопрос: у вас 1000 (условно) собственников, кто-то не платит, возникнут долги по коммуналке, кто-то должен их взыскивать… Вот тогда посмотрим, какая будет доходность и как это будет работать. Один собственник может гарантировать доходность. Тысяча собственников, которые ведут себя как попало, — нет. Я считаю, что правильнее искать механизм, когда доходность идет через гарантии недвижимости, но управление и собственность находится у кого-то конкретно. Тогда мы получим нормальный рынок. И будут четко разделены апартаменты под жилье и инвестиционные.

Константин Сторожев:

– Конечно, управлять комплексом, где пайщиков представляет одно лицо, эффективнее и выгоднее. В Европе развиты фонды недвижимости. Но на российском рынке люди хотят иметь материальную гарантию — квадратные метры. Это хуже и в плане управляемости бизнеса и для доходности инвестиций. Но вопрос сохранности инвестиций пока превалирует над рациональностью. Просто через этот период надо пройти, УК придется заслужить доверие.

Чтобы минимизировать конфликты, на этапе продаж мы заключаем с нашими дольщиками довольно жесткие договоры об управлении будущим комплексом. В них прописаны правила проживания, процедуры принятия решений и санкции за их неисполнение. Покупатель таким образом изначально вписывается в правила игры.

Дмитрий Синочкин:

– Ваш прогноз по рынку апартаментов на ближайшие два-три года?

Дарья Баранова:

– Мы предполагаем, что предложение будет расти. Потому что участков под жилье мало. Насыщение рынка случится лет через пять.

Ирина Ражева, руководитель группы коммерческой недвижимости АО «Строительный трест»:

– Мы видим тенденцию повышения спроса. И он и дальше будет расти, потому что люди начинают потихоньку понимать этот формат, вопросов становится меньше, все больше тех, кто владеет темой, в том числе и юридическими нюансами.

Блейк Андерсон-Бунтз:

– Число апартаментов будет увеличиваться за счет естественного роста рынка и смещения арендного бизнеса в сторону апартаментов. Я считаю, что в целом будет обеспечен позитивный рост рынка.

Марина Сторожева:

– Развитие отрасли будет зависеть от двух факторов. Сколько мы привлечем инвесторов и конечных потребителей. Я считаю, что одним туризмом мы не освоим инвестиционный спрос. Важно продвигать современные модели жизни, чтобы покупатель понимал, что он может поменять не только место работы, но и место жительства, уйти от быта, получить свободу. Здесь большой потенциал роста.

Константин Сторожев:

– Изменения наступят через пять — семь лет, когда придет следующее поколение, нуждающееся в сервисах, которым важна скорость Интернета, с новыми типами не только проживания, но и проведения досуга. И это молодое поколение дает развитию апартаментов гораздо больше шансов.

Михаил Гущин:

– Будущего для массового строительства комплексов апартаментов я не вижу. Мне кажется, останутся проекты «студийных» локаций и останутся проекты, которые ориентированы на инвестиционный продукт. И найдется иной способ инвестирования, нежели покупка номера в гостинице.

Дмитрий Синочкин:

– Мы считаем, что здоровой экономики не бывает без мобильного населения. Чем больше разных форматов жилья: аренды, коллективного владения, коливингов, хостелов — тем больше вариантов выбора. Инвестиционных инструментов не хватает, и сейчас хотя бы часть дефицита замещается вот этим форматом — апартаментами.

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте KOMNED.RU 24.01.2018