Комментарии в СМИ

«Серые зоны градостроительства»

Денис Качкин, управляющий партнер «Качкин и Партнеры», отметил поспешность принятия судебного решения, повлекшего приостановление ряда проектов высотного строительства в Санкт-Петербурге.

Высотное строительство в Северной столице всегда сопрягалось с большими рисками. И дело тут не только в слабости грунтов. По мнению участников рынка, городские власти, гордящиеся тем, что в Петербурге одним из первых в России был принят генплан, так и не сумели обеспечить последовательности в градостроительной политике.

По-прежнему в правовом вакууме остаются вопросы высотного регулирования на значительной части территории Петербурга. Эта проблема стала предметом острой дискуссии участников круглого стола «Высотки вне закона?», развернувшейся между представителями власти, бизнеса и заинтересованной общественности.

Проблема с предысторией

Прецедент был создан в середине марта этого года, когда Верховный суд РФ отклонил кассационную жалобу Смольного на решение городского суда, который в декабре 2010-го признал незаконными все высотные параметры, установленные в охранных зонах, зонах регулирования застройки и зонах охраняемого ландшафта Петербурга. По сути, в декабре прошлого года городской суд удовлетворил требования градозащитников в борьбе с проектом 400-метрового небоскреба «Охта-центра». Удовлетворил постфактум, когда решение о переносе высотки с Охтинского мыса уже было принято. Однако в результате вне закона оказалась не только локальная доминанта на Охте, но и другие высотные здания, не прошедшие согласования в Росохранкультуре РФ, как того требует федеральное законодательство.

«Очевидно, что решение суда было политическим. Принято оно было вовсе не ради нормализации законов, а на волне борьбы с «Охта-центром». Но одновременно отменили и все остальные высотки», – убежден управляющий партнер юридической компании «Качкин и партнеры» Денис Качкин. По его подсчетам, сегодня в Петербурге насчитывается около 300 таких проектов. Сами девелоперы пока неохотно дают комментарии по конкретным адресам, но в СМИ среди попавших в этот список проектов назывались «Балтийская жемчужина», «Граф Орлов», «Невская ратуша», Дворец танцев Бориса Эйфмана (в составе «Набережной Европы»), проект холдинга RBI в Лопухинском саду и многие другие проекты, в том числе относительно корректные с точки зрения визуального влияния на исторические панорамы и градостроительный ландшафт города.

Для чистоты эксперимента

Сейчас городские власти приостановили утверждение уже подготовленных проектов планировки территорий (ППТ). По словам председателя комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) Юлии Киселевой, – «для чистоты эксперимента». Чиновница сообщила, что два основополагающих для Петербурга градостроительных документа – законы «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (ПЗЗ) и «О границах зон охраны объектов культурного наследия…» планируют доставить в Росохранкультуру уже на этой неделе. Но когда федеральное ведомство их согласует, не берется предсказать никто: Росохранкультура хоть и действующий орган, но находится в стадии ликвидации, ее полномочия передаются Минкультуры РФ. «В министерстве нам пояснили, что Росохранкультура действует до тех пор, пока не будет подписан акт ликвидационной комиссии. Когда он будет подписан – не ясно», – отметила г-жа Киселева. (Оперативности действий федеральных структур председатель КГА проиллюстрировала примером с согласованием проектов, предполагающих превышение предельно допустимых параметров: из направленных с начала года в Росохранкультуру 46 пакетов документов согласованным из столицы вернулся только один.) Юлия Киселева также отметила, что временный перерыв с утверждением новых ППТ никак не отразится на ранее согласованных проектах. То же, по ее словам, касается и действующих разрешений на строительство: «Если объекты и были согласованы по правилам, которые на текущий момент отменены, они возводятся на законном основании. Кто с этим не согласен, может попробовать оспорить правомерность строительства в суде».

По мнению директора центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, желающие найдутся: «Большинство граждан не следят за постановлениями правительства, которые где-либо публикуются. Они реагируют на физические изменения среды: появился в их сквере синий забор – начинают протестовать. Предсказать эти процессы заранее нельзя, это можно определить только экспериментально». Он уверен, что в городе существуют серые зоны, где девелоперы рискуют столкнуться с протестами общественности: «Конечно, если каким-то жителям безразлично, что появится у них рядом с домом, они в суд не пойдут. Но там, где новое строительство существенно ухудшит жизнь населения, судебные процессы будут». «Все мы знаем, что есть самые разные способы манипуляции общественным мнением и есть специально обученные люди, которые этим занимаются», – добавляет директор по развитию компании «ЛЭК» Надежда Калашникова. «Шансы доказать незаконность строительства очень велики. А способов уйти от рисков очень мало», – резюмирует г-н Качкин. По его мнению, у застройщиков сегодня есть только один выход – максимально уложиться в требуемые нормативы.

Центр без конкуренции

По мнению руководителя направления элитной жилой и коммерческой недвижимости «Группы ЛСР», управляющего ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга» Георгия Богачева, сложившаяся ситуация привела к тому, что новое строительство в историческом центре Петербурга попросту не ведется. Усугубило ситуацию и то, что в кризис многие проекты были заморожены по экономическим соображениям. «Все строительство в центре города оказалось вне закона. Непонятно, с кем и как согласовывать проекты в исторических районах. Начинать строить нельзя, пока мы находимся в правовом вакууме», – заявил он. По его словам, единственным вариантом может стать согласование проектов с Росохранкультурой в индивидуальном порядке. «Надо максимально использовать уже проведенную огромную подготовительную работу и при корректировке градостроительных документов, и при согласовании в Росохранкультуре индивидуальных проектов», – согласна заместитель генерального директора компании «ВТБ-Девелопмент» Надежда Винник.

Городские чиновники заявляют о том, что будут добиваться скорейшего прохождения документов через Росохранкультуру и внесения необходимых корректив в федеральное законодательство. При этом, как признает первый заместитель председателя комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников, начальник управления зон охраны объектов культурного наследия Алексей Комлев, регулировать градостроительную деятельность в Петербурге на федеральном уровне – занятие бесцельное: «В городе работает наш комитет, КГА, Служба госстройнадзора. На каком основании ППТ будут рассматривать и утверждать люди в Москве, которые даже не знают, что Фонтанка – это не улица, а река?». Он убежден, что необходимо избавиться от контроля со стороны федеральных властей, чтобы полномочия по согласованию остались только за городской администрацией.

За последние два года петербургские девелоперы столкнулись с многогранными изменениями нормативно-правовой базы, регламентирующей градостроительную деятельность: отмена механизма изыскательских работ, изменение порядка подготовки ППТ. Сейчас рынок ожидает изменений в ПЗЗ и режимы охранных зон. В 2011-2012 годах планируется ревизия Генплана, принятие региональных нормативов градостроительного проектирования.

Перманентное изменение правил игры, даже в случае их логичности и обоснованности, всегда создает дополнительные трудности. В частности, девелоперы опасаются повторения ситуации, имевшей место при принятии ПЗЗ, когда не был установлен переходный период для проектов, начатых еще по прежним правилам. Тогда многим из них пришлось делать шаг назад и перепроектировать объекты с учетом новых вводных. А это – дополнительное время и деньги. Практически все участники рынка заявляют о том, что риски при строительстве в городе существенно возросли и когда этот процесс нормализуется – неизвестно.

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ