Комментарии в СМИ

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», поясняет решения органов власти в отношении сноса жилых объектов, в разной степени несоответствующих законодательству.

Приморский районный суд 4 июля принял беспрецедентное решение: снести сразу три многоквартирных четырехэтажных дома, возведенные на землях, где возможно строительство лишь индивидуального жилья. Вообще-то вердикты о сносе уже выносились, но по одному, а не списком.

Участки, о которых идет речь, вплотную примыкают друг к другу и находятся по адресам: Тбилисская улица, 38-а, 40-а и Горная улица, 22-а.

Иск подала Служба государственного строительного надзора и экспертизы в сентябре 2012 года. Она требовала признать эти объекты самовольной постройкой и обязать владельца снести их. В ходе рассмотрения дела его объединили с иском Приморской районной администрации, который был подан в мае прошлого года. Районная власть предлагала действовать мягче: обязать привести дом на Тбилисской, 38-а (по этому адресу разрешение на строительство было) в соответствие с параметрами дома на одну семью, а не сносить объект. По двум другим адресам ситуация была более суровой, и такого варианта никто не предлагал.

Ответчиком по делу выступала некая Анна Ш. Она выдвинула встречный иск: о признании права собственности на постройки. По иску Службы госстройнадзора изначально ответчиком было другое физлицо, гражданка Г.; впрочем, это не так важно.

Судья Приморского районного суда Анна Малиновская решила удовлетворить все требования Службы госстройнадзора. Районной администрации в ее требовании отказали. Встречный иск Анны Ш. также остался без удовлетворения. Некоторые эксперты на условиях анонимности предполагают, что физические лица, которые оформлены как владельцы земли, – лишь номинальные собственники и действуют в интересах крупного застройщика. Но стопроцентно подтвердить эту версию никто не может, хотя косвенных аргументов в ее пользу много.

Все три дома входят в так называемый микрорайон «Никитинская усадьба» (микрорайон расположен вблизи исторической усадьбы графа Никитина, она же усадьба графов Орловых-Денисовых, так как через брак графские роды породнились). По-другому, это квартал 11-Б Коломяг.

В 1980-е годы здесь думали снести сохранившиеся частные домики и построить стандартные высотные дома. Однако по результатам проведенных геологических исследований института «Ленниипроект» в 1988 году было принято решение отказаться от многоэтажного строительства. В 1991 году мэр Санкт-Петербурга Анатолий Собчак подписал распоряжение о предоставлении свободных городских земель Коломяги в долгосрочную аренду фирме ЗАО «Коломяги-Ретро» (в настоящее время ушла с рынка). В 1995 году часть прав по застройке Коломяг приняла Северо-Западная строительная корпорация (СЗСК).

На сайте Северо-Западной строительной корпорации три объекта, которые сейчас разом поставили вне закона, рекламируются под брендами «Дом с садом», «Дом с террасами» и «Новый дом на Горной». В рекламе говорится о продаже квартир в зданиях (напомним, по закону никаких квартир в домах ИЖС быть не может, это принципиально одноквартирные дома). Все здания находятся в высокой степени готовности. Строительство их фактически закончилось, осталось провести лишь небольшой объем внутренних работ.

На заседания судов покупатели жилья не ходили. Однако, судя по коммерческим предложениям, в «Доме с садом» в продаже остались лишь две крупноформатные квартиры (трехкомнатная квартира площадью 76 кв. м и двухуровневая четырехкомнатная квартира площадью 132 кв. м). Просят за них от 85 тыс. рублей за квадратный метр. При этом сайт сообщает, что в доме предусмотрены квартиры «от 44 кв. м». Так что, вероятно, дольщики в домах есть, и можно предположить, что все ликвидные варианты меньшего формата уже распроданы. И какова будет реакция нескольких десятков семей, когда к их фактически готовым, хоть и не заселенным домам подъедет демонтажная техника судебных исполнителей, предсказать нетрудно.

В пресс-службе СЗСК подробный комментарий ситуации предоставить не смогли, так как генеральный директор Михаил Голубев в отъезде. Кроме того, решение суда в окончательном виде еще не готово. При этом корреспондента «Кто строит в Петербурге» в компании заверили, что в городской суд обязательно будет подана жалоба и до ее рассмотрения решение Приморского райсуда в силу не вступит.

Другие случаи

На этой неделе тот же Приморский районный суд решил снести по аналогичным мотивам дом на улице Сегалева, 10.

Речь идет о четырехэтажном 120-квартирном жилом комплексе «Людовик XIV» компании «Девелопмент-Групп». Здание построено в Приморском районе, на улице Сегалева, 10.

Служба госстройнадзора подала иск в суд о необходимости снести объект капитального строительства, возведенный без соответствующего разрешения, в декабре 2012 года.

Проект почти с самого начала своего развития сопровождался двумя уголовными делами: о мошенничестве при продаже квартир и незаконном сносе здания-памятника. Ранее на улице Сегалева, 10 находилась историческая дача 1890–1900 годов постройки, которая числилась в списке комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры как выявленный объект культурного наследия.

Участок вместе с деревянной дачей в августе 2012 года на торгах Фонда имущества за 3,7 млн рублей приобрела Ирина Бонд, генеральный директор ООО «Девелопмент Групп». По инвестиционному договору, до марта 2016 года она должна была восстановить дачу площадью 206 кв.м. Однако это обязательство не было выполнено. Дачу снесли, а участок, на котором разрешено индивидуальное жилое строительство, теперь занят многоквартирным домом.

Кроме того, арбитражные и общей юрисдикции суды в этом году приняли решения о сносе еще нескольких зданий на землях ИЖС (Межозерная, 16а, Земской, 64 и Земской, 28а). В том же ключе решение Приморского суда о приведении в соответствие с параметрами индивидуального жилья здания на 1-й Никитинской улице, 36 (также входит в «Никитинскую усадьбу» и известен как «Египетский дом» – это многоквартирное сооружение с фараонами на фасаде).

Лед тронулся

На сегодня в списке комитета по земельным ресурсам и землеустройству есть 229 объектов, имеющих статус «подозрительных», то есть обладающих признаками многоквартирного жилья, расположенного на землях индивидуального жилого фонда.

В пресс-службе Службы госстройнадзора сообщили, что на разных стадиях рассматривается 18 исков об их сносе. Иски поданы как в арбитраж (если застройщик – юрлицо), так и в суды общей юрисдикции (если участок числится в имуществе физлица). До практического исполнения решения о сносе не дошел еще ни один процесс.

Администрация Санкт-Петербурга занимает жесткую позицию в отношении объектов, несоответствие которых законодательству не может быть устранено, например, в отношении многоквартирных домов, построенных на территориях ИЖС, отмечает Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и партнеры».

С ним отчасти спорит юрист практики недвижимости и строительства компании «Пепеляев Групп» Елена Крестьянцева. «Решение о сносе многоквартирных домов на землях ИЖС идет вразрез с последними тенденциями арбитражной практики. Согласно разъяснениям Высшего арбитражного суда РФ (ВАС РФ), суды не могут отказывать в признании права собственности на самовольные постройки исключительно по той причине, что не было получено разрешение на строительство и другие согласования»,– говорит она.

Г-жа Крестьянцева считает, что основанием для сноса должны быть существенные нарушения градостроительных и строительных норм и угроза жизни и здоровью граждан. На основе этих разъяснений ВАС РФ начала складываться достаточно либеральная практика в отношении самовольных построек. В последнее время использование земельного участка не по назначению не рассматривалось как основание для сноса.

«По спору в Коломягах решение принимал суд общей юрисдикции, поэтому оно имеет все шансы устоять в вышестоящих инстанциях. Таким образом, в арбитражных судах и судах общей юрисдикции будет складываться различная практика. Не исключено, что, имея такое решение по одному делу, Госстройнадзор в ближайшее время может начать кампанию по сносу домов в аналогичных ситуациях. Также возможно, что застройщики начнут подавать в арбитражные суды иски о признании права собственности «на опережение»»,– предположила Елена Крестьянцева.

Андрей Кулаков пояснил, почему в одних ситуациях чиновники требуют уничтожения объектов, а в других они более мягки: «Если нарушения носят устранимый характер (например, соблюдены все требования за исключением получения разрешения на строительство), то действия органов государственной власти направлены скорее на запугивание застройщиков. В таких случаях речь о сносе жилых домов не идет».

Но есть все основания полагать, что в отношении объектов с неустранимыми нарушениями администрация и дальше будет занимать бескомпромиссную позицию, для этого есть все законодательные предпосылки, предупреждает юрист.

Василий Смирнов

Ссылка на источник