Комментарии в СМИ

«Снести нельзя сохранить»

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», замечает, что чаще всего споры о ценности объектов культурного наследия, уже переданных девелоперам, сильно бьют по их кошельку.

Медсанчасть завода им. М. И. Калинина на Одоевского, 10, вновь оказалась в центре крупного скандала. Застройщик не хочет отказываться от выгодного участка на Васильевском острове, КГИОП меняет свою точку зрения на культурную ценность объекта, а градозащитники и депутаты требуют отставки главы комитета и обращаются в суд. Снос медсанчасти временно приостановлен, но спор о сохранности здания еще не закончен.

В 2008 году четырехэтажное здание медсанчасти и парк вокруг него были переданы в долгосрочную аренду ООО «Петротрейд», а через пару лет компания выкупила участок площадью 11,7 тыс. кв. м за 671 тыс. рублей. При этом, согласно кадастровой выписке за 2012 год, его реальная рыночная стоимость превышала 305 млн рублей.

Позднее выяснилось, что на территории медсанчасти находится бомбоубежище – объект гражданской обороны, приватизировать который нельзя. За этим последовали судебные разбирательства и признание бомбоубежища вышедшим из строя. В результате «Петротрейд» все же приватизировал здание и стал готовить документы для строительства многоквартирного жилого дома.

Но тут в дело вмешались местные жители, заметившие, что вокруг медсанчасти началась вырубка деревьев. Они привлекли депутатов и обратились в КГИОП, который провел историко-культурную экспертизу и признал здание, возведенное в 50‑х годах ХХ века, и парк вокруг него культурными ценностями. В июле 2015 года медсанчасть получила статус выявленного объекта культурного значения. А в марте 2016 года на комиссии по землепользованию и  застройке было принято предложение депутата Бориса Вишневского об изменении территориальной зоны этого участка на зону ТД‑2_2, запретившую жилую застройку. Тем не менее прошлым летом «Петротрейд» заключил контракт с компанией «Синергия», входящей в ГК «Лидер», на основании которого «Синергия» становится арендатором участка на Одоевского, сносит здание медсанчасти и готовит землю к строительству МКД.

Позже появилась информация, что строить здесь будут не жилой дом, а апартаменты. При этом аналитики считают, что локация вообще не самая выгодная для строительства жилой недвижимости. Тамара Попова, руководитель отдела исследований Knight Frank St.Petersburg, полагает, что строительство апартаментов в формате для личного проживания могло бы принести девелоперу прибыль, но здесь эти апартаменты будут серьезно конкурировать с проектом «Самоцветы», средняя цена в котором сегодня составляет около 114 тыс. рублей за квадрат, а также с апарт-отелем Docklands, где стоимость апартаментов составляет в среднем 150 тыс. рублей за квадратный метр. Кроме того, для жилья важна социальная инфраструктура, которая на сегодняшний день здесь отсутствует. Локация не совсем удачна и для сегмента сервисных апартаментов, так как рядом деловая активность представлена незначительно, а  станция метро расположена на существенном удалении.

Но отказываться от участка на Васильевском острове девелопер не захотел. «Синергия» заказала собственную историко-культурную экспертизу. Ее проводила кандидат архитектуры Татьяна Кудрявцева из московского Института искусства реставрации. Эксперт не нашла сведений о связи объекта с деятельностью выдающихся исторических личностей и резюмировала: здание не участвует в формировании застройки улицы и не является ценным градообразующим элементом. После этого КГИОП вдруг отказался от результатов собственной экспертизы и поддержал выводы г‑жи Кудрявцевой. В ведомстве прокомментировать это решение не смогли.

Зато последовала реакция Совета Ассоциации экспертов по проведению государственных историко-культурных экспертиз. Член Совета Мария Бредова, известный в Петербурге специалист, провела собственное обследование и заключила, что медсанчасть все же представляет для города историческую и культурную ценность, а значит, должна быть внесена в реестр ОКН.

Зампред СПбО ВООПИиК Александр Кононов рассказал нашему изданию, что экспертиза г‑жи Бредовой была передана в КГИОП. «Если чиновники проигнорируют мнение экспертов и исключат медсанчасть из списка выявленных объектов культурного наследия, здание будет оперативно снесено, а сад вырублен», – уверены в ВООПИиК.

Максим Филипович, государственный эксперт по проведению историко-культурной экспертизы, президент некоммерческой организации «Союз Экспертиз Северо-Запада», считает, что обсуждение вопроса о сносе или сохранении медсанчасти может продолжаться бесконечно, если не будет принято какое-то коллективное решение. «Сейчас мы имеем два абсолютно диаметральных мнения и две экспертизы по данному объекту. К сожалению, данный процесс может продолжаться бесконечно: возникнет и третья, и четвертая экспертизы, – говорит он. – Очевидно, что для прекращения баталий в отношении данного объекта необходимо вынести обсуждение этого вопроса на повестку Совета по сохранению культурного наследия при правительстве Санкт-Петербурга».

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», замечает, что подобные ситуации в Петербурге довольно распространены, и чаще всего споры о ценности объектов, уже переданных девелоперам, сильно бьют по их кошельку. «Баланс был бы соблюден, если бы в законе была норма о том, что если реализация проекта приостановлена из-за требований о проведении повторной историко-культурной экспертизы, и эта экспертиза в итоге не принимается, то с заявителя, требовавшего дополнительное обследование объекта, взыскивались бы все убытки в пользу инвестора. Тогда бы заявления о ценности объекта, как мне кажется, были более ответственными. Сейчас все риски на инвесторе, и никто их не компенсирует, даже если в итоге выявится, что «остановка» была необоснованной», – говорит юрист.

1 февраля городская прокуратура признала решение об исключении медсанчасти из реестра ОКН незаконным, а 7 февраля стало известно, что Куйбышевский суд запретил КГИОП исключать медсанчасть из списка охранных объектов. Это значит, что в ближайшее время здание не снесут. Однако дальнейшая его судьба все еще под вопросом, так как судебный запрет действует только до рассмотрения иска градозащитников по существу.

Елена Чиркова

Материал опубликован в газете «Кто строит в Петербурге» № 04 (474) от 13.02.2017

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ