Комментарии в СМИ

«Шантаж за архитектуру»

13.07.2015 Недвижимость и строительство

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», оценил законность инициативы Законодательного собрания Петербурга по введению обязательной процедуры согласования архитектурно-градостроительного облика объекта жилищного строительства.

Уже осенью 2015 года девелоперы Санкт-Петербурга рискуют остаться без градостроительного плана земельного участка, если не смогут согласовать архитектурный облик будущей жилой новостройки. К такому выводу пришли юристы, изучив законопроекты, вынесенные на рассмотрение Законодательного собрания Петербурга. В то же время в профессиональной среде продолжается дискуссия о том, насколько законно введение дополнительной административной процедуры.

В основе нового вида согласования лежат два законопроекта, но находятся они на разной стадии рассмотрения. Например, поправки в закон «О градостроительной деятельности Санкт-Петербурга» уже отданы на подпись губернатору Георгию Полтавченко. Однако по факту облик жилого здания необходимо будет согласовывать с КГА, когда будет принят городской закон «О порядке предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта в сфере жилищного строительства». Но этот документ только готовится ко второму чтению.

«На сегодняшний день, то есть до принятия закона Санкт-Петербурга, который установит обязательную процедуру согласования архитектурно-градостроительного облика объекта жилищного строительства, требовать такие согласования незаконно, – уверена Елена Рыжкова, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства «Пепеляев Групп». – Но, как только нормативный акт Санкт-Петербурга появится, это согласование займет свое вполне законное место в списке других уже существующих».

Профессионалы рынка обращают внимание, что парламентарии Северной столицы увязали одобрение проекта главным архитектором с получением градостроительного плана земельного участка. В России практика подобного «шантажа» существует. Например, в Московской области специальное постановление предписывает проводить экспертизу проектной документации только в том случае, если ранее согласован архитектурный облик. На практике получается, что в противном случае будет выдано отрицательное заключение.

В петербургском законопроекте говорится, что решение о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта предоставляется до утверждения в установленном порядке градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). «Очевидно, это будет толковаться так, что без согласования будут отказывать в выдаче градостроительного плана земельного участка», – считает Федор Цуринов, вице-президент по правовым вопросам АО «ЮИТ Марс».

По словам юриста, это пойдет вразрез с логикой. «Градостроительный план земельного участка лежит в основе проектной документации, ибо в нем определяется место допустимого размещения объекта, без ГПЗУ невозможно проектирование согласно пункту 6 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ. Но документы, предоставляемые для согласования архитектурного облика, – это по сути своей часть проектной документации. То есть нарушается логическая цепочка – нужно представить на согласование часть проектной документации, чтобы получить потом ГПЗУ, но проектную документацию невозможно сделать без ГПЗУ», – поясняет г‑н Цуринов. Также эксперт указывает, что новое требование будет противоречить Градостроительному кодексу.

Дискуссия о законности новой процедуры набирает обороты. После выхода статьи «Архитектуру на согласование» («Кто строит в Петербурге» № 24 от 29.06.2015) в редакцию обратились участники рынка с просьбой разъяснить ситуацию в свете того, что пять лет назад прокуратура отменила согласование архитектурного облика объектов из-за его противоречия Градостроительному кодексу России. Самый главный вопрос: могут ли отменить новое требование, как было сделано в конце 2010 года. Мнения юристов разделились.

«Параллелей с 2010 годом я бы не проводила, так как правовая ситуация изменилась», – говорит Елена Рыжкова. Так, в апреле 2014 года в Градостроительном кодексе появилась часть 2 статьи 6, на основании которой у Правительства РФ появилось право (оно же — обязанность) утвердить исчерпывающие перечни процедур в различных сферах строительства. Уже к маю 2014 года оно представило такой перечень для сферы жилищного строительства. Этот документ фактически дает региону право ввести еще одну процедуру, если порядок ее проведения утвержден на уровне регионального законодательства. На этот факт ссылаются и парламентарии Петербурга.

«Там указано, что согласование архитектурного облика – это допустимая процедура, если предусмотрена региональным законодательством. Но региональное законодательство не должно противоречить запретам Градостроительного кодекса РФ. И сам по себе названный перечень не дает регионам права принудительно устанавливать процедуру такого согласования, – настаивает Федор Цуринов. – И иная трактовка этого акта опять же противоречит закону».

Менее категоричен оказался Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры». «Если такое согласование будут требовать при проведении экспертизы проектной документации или при выдаче разрешения на строительство, то данное согласование может быть признано противоречащим статьям 48 или 51 Градостроительного кодекса РФ соответственно, – рассуждает юрист. – Если же отсутствие этого согласования не влияет на экспертизу проектной документации или выдачу разрешения на строительство, то формально введение такого согласования будет соответствовать исчерпывающему перечню процедур в сфере жилищного строительства».

Напомним, сейчас региональный законопроект, определяющий порядок согласования, готовится ко второму чтению, которое намечено на 10 октября 2015 года. Мы будем следить за дальнейшим развитием событий.

Светлана Лянгасова