Комментарии в СМИ

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», напоминает, что обязанность обеспечивать социальную инфраструктуру в проектах комплексного освоения территорий относится к полномочиям муниципальных образований, и возложение этой обязанности на частных субъектов формально не соответствует закону.

Проект комплексного освоения территории во Всеволожском районе Yolkki Village к моменту ввода в эксплуатацию может оказаться без необходимого социального минимума – школы и детского сада. Еще задолго до ввода программы «Светофор», регламентирующей инвестиционные отношения застройщиков Ленобласти, компания разделила ответственность по строительству с местной администрацией. Компания свои обязательства выполнила…

Компания «Гранд-Строй» на сегодня завершает работы по возведению жилого комплекса Yolkki Village в деревне Скотное Агалатовского сельского поселения Всеволожского района. Остались только прокладка инженерных сетей и фасадные работы. Общая готовность первой очереди проекта – 82 %. Это 14 новостроек от трех до восьми этажей общей жилой площадью около 110 тыс. кв. м. Примерно на 3 тыс. жителей. По сообщению пресс-службы Ленинградской области, эти 3 тыс. могут остаться без социальной инфраструктуры. Администрация региона подчеркнула, что виноваты муниципалитеты, выдавшие градостроительную документацию без соцобъектов: «Приходится «подчищать хвосты» за муниципалами, которые согласовали 110 тысяч квадратных метров жилья в Агалатовском сельском поселении без соцобъектов».

«Сложности с наличием социальных объектов в быстро растущей деревне Скотное выяснились на совещании у заместителя председателя правительства Ленобласти Михаила Москвина в прошедший вторник. Застройщик, представители которого тоже присутствовали на совещании, заявляет о нежелании и финансовой невозможности строить детский сад. Он ссылается на то, что в 2014 году было заключено соглашение с главой администрации Всеволожского района о передаче в муниципальную собственность участка земли для последующего строительства детского дошкольного учреждения за средства бюджета», – сообщили в пресс-службе региона. Действительно, соглашение за подписями трех сторон есть – его копия находится в редакции «Кто строит в Петербурге». Администрация Всеволожского МО, администрация Агалатовского СП и ООО «Гранд-Строй» договорились о координации действий еще в 2014 году. В документе указан участок площадью более 15 тыс. кв. м для строительства начальной школы на 80 мест и детского сада на 160 мест. И финансирование строительства школы, по условиям соглашения, – в обязанностях Всеволожского района. Свою подпись под обязательством поставил исполняющий обязанности главы администрации Всеволожского МО Владимир Драчев.

«Вопрос финансирования строительства детского сада в Скотном за средства областного бюджета не прорабатывался, и районные власти детский сад за свои деньги строить не намерены. Куда пойдут дети, когда дома будут сданы – неизвестно», – резюмировал Михаил Москвин. Он подчеркнул, что в настоящее время в Агалатовском СП есть две школы – в самом поселке Агалатово и в Касимово. По словам г‑на Москвина, они не смогут удовлетворить потребностей детей из новостроек.

В своем официальном ответе компания «Гранд-Строй» заверяет, что, несмотря на невыполненные обязательства властей, без социальной инфраструктуры жители не останутся. В первую очередь это будет прогимназия – начальная школа до четвертого класса с детским садом под одной крышей.

«Вопрос о том, будет ли прогимназия на территории ЖК, для нас не стоит. Она, безусловно, будет. 31 мая 2016 года был заключен договор на проектирование здания муниципального образовательного учреждения с ООО «ВМП-проект», произведена предоплата и ведутся работы по проектированию прогимназии. Сейчас на этапе согласования остался лишь один вопрос: за чей счет прогимназия будет построена. Пока мы не оставляем надежд, что представители власти, несмотря на непростую экономическую ситуацию, будут следовать подписанному в 2014 году трехстороннему соглашению о координации действий при реализации строительства муниципальных образовательных учреждений и примут участие в финансировании этого муниципального проекта.

Мы продолжим диалог с представителями администрации. Если же наши доводы не будут приняты во внимание, то мы построим прогимназию на собственные средства», – прокомментировала пресс-служба ООО «Гранд-Строй».

Однако представители «Гранд-Строй» не были так уверены в финансовых возможностях компании на совещании с областью в минувший вторник. Они сообщили присутствующим на встрече, что в случае отказа администрации от своих обязательств по договору, они не смогут самостоятельно обеспечить район учреждениями. Банк-кредитор попросту не согласует трату денег на дополнительные объекты. Застройщик рассчитывал на муниципалитет, но, к сожалению, просчитался.

Что же заявляют местные власти? Администрация Всеволожского района ссылается на программу «Светофор». По мнению муниципалов, декларация новой программы может перечеркнуть все ранее достигнутые договоренности. Пресс-служба администрации Всеволожского района ответила журналисту «Кто строит в Петербурге» следующее: «Вам, как профессионалу, специализирующемуся на вопросах строительства, хорошо известно, что на территории Ленинградской области и, в частности, Всеволожского района, реализуется областная программа комплексного освоения территорий «Светофор». В связи с реализацией данной программы пересматриваются некоторые договоренности, достигнутые между застройщиками и соответствующими государственными структурами в более ранний период».

Действительно, заявленная в марте этого года программа «Светофор» при звана разделить Ленобласть на участки трех типов – по способу инвестиционных отношений застройщиков и власти. По этой схеме проект Yolkki Village находится в «красной» зоне. Этот цвет обязывает застройщиков за свой счет обеспечивать кварталы социальной инфраструктурой. Но имеет ли это какое-либо значение при наличии подписанного главой администрации соглашения? Нет, подтверждают юристы. Руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов прокомментировал ситуацию так: «Отношения застройщиков и государственных органов все больше напоминают игру в наперстки. А в этой игре всегда известно, кто победит. С учетом того, что обязанность обеспечивать социальную инфраструктуру относится к полномочиям муниципальных образований, само по себе возложение этой обязанности на частных субъектов формально не соответствует закону. А уж заключение каких-либо соглашений о надлежащем исполнении муниципальным органом возложенных на него законом императивных обязанностей, вообще плохо поддается юридической квалификации. Власти под прямым или косвенным административным давлением и угрозой «отзыва документации» и «создания проблем» создают ситуацию, когда застройщик «добровольно» стремится помочь властям в исполнении их функций. Градостроительный кодекс РФ не предусматривает этого, как условия получения разрешения на строительство, то есть ситуация – вне правового регулирования, так как должна оцениваться добровольность таких действий застройщика. Карт-бланш власти в том, что их действия можно оспорить только в судебном порядке, а это минимум восемь месяцев. И результат не всегда предсказуем. В переводе на язык финансов – очень большие затраты для застройщика из-за простоя стройки: кредиты, срывы продаж, неустойки за просрочку и прочее. Поэтому мало кто из застройщиков вступает в открытое противостояние. Они склонны быть конъюнктурщиками. Очень бы хотелось увидеть, как застройщик потребует надлежащего исполнения соглашения в судебном порядке, так как это могло бы стать полезным уроком для власти в части необходимости соблюдения гарантий инвестиций, но думаю, что застройщик опять попытается не вступать в прямое противостояние».

По противоречивым сообщениям от «Гранд-Строй», пока не очень понятно, как поступит застройщик в этой непростой для бизнеса ситуации. Как будут развиваться события – покажет время.

Вера Лаговская

Материал опубликован в газете «Кто строит в Петербурге» № 32 (402) от 22.08.2016