Комментарии в СМИ

«Намывной Петербург»

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказал про законодательное регулирование намыва новых территорий.

Девелоперы все большее внимание уделяют теме расширения территории Санкт-Петербурга. Одним из решений стало создание намывных территорий, которые, по экспертным оценкам, уже примерно через 5 лет станут обычным продуктом на рынке земли в городе.

В каких направлениях будет развиваться город? Чем руководствоваться девелоперам, выбирающим территории под застройку? Пока что, несмотря на активные дискуссии, к согласованному ответу на эти вопросы участники рынка не пришли. И это понятно, поскольку бизнес ждет от власти вектора движения, например, в форме стратегии развития региона. В таком случае инвесторы бы понимали, какие территории планирует развивать город, где будет построена инфраструктура, где планируется развитие транспорта, и могли бы, исходя из этого, начинать работать над своими проектами. Пока же бизнесу приходится «идти наугад», покупая участки, которые показались им привлекательными по тем или иным причинам – например, из-за выгодной цены, близости к другим крупным строящимся объектам и т. д.

Несмотря на то что бизнес потихоньку начинает осваивать пригородное направление, фактор location пока никто не отменял. Поэтому наибольшим спросом пользуются территории в центральной части Петербурга, которых традиционно мало под застройку. Одним из способов решения этой проблемы является их намыв. По оценкам Knight Frank St. Petersburg, стоимость намыва при глубине 5 м стоит около 120 USD за квадратный метр полученной территории и зависит, в основном, от глубины и состояния дна.

Намывные территории в Петербурге – давно известный формат, и более того, выход на прибрежную линию в городе возможен только таким путем. Абсолютно все берега Финского залива непригодны для строительства из-за затопляемости, и их необходимо укреплять за счет намыва, считают эксперты. Намывать территории в Петербурге стали еще при Петре: Летний сад, Троицкая площадь, Тучков Буян (территория напротив стрелки Васильевского острова) – это примеры вновь образованных территорий.

Заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Михаил Гущин уверяет, что практика создания новых территорий активно велась и в советские времена. Примером служит территория Юго-Запада: район проспекта Маршала Казакова, где раньше были залив и болото, западная часть Васильевского острова у станции метро «Приморская», южная часть Приморского района, а именно – Лахтинский проспект, Приморский проспект и южная часть улицы Савушкина. Эти территории были намыты еще в конце 70‑х – начале 80‑х годов XX века.

Намывные плюсы

По мнению экспертов, намыв может стать серьезной альтернативой строительству на окраинах. «Территория примыкает к историческому центру города, с точки зрения инженерного обеспечения ее потенциал выше, а инженерная подготовка дешевле. Кроме того, благодаря строительству ЗСД к 2014 году и строительству моста через остров Серный ее транспортная связь с севером и югом города значительно увеличится», – говорит директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров.

«Несомненное преимущество намывных территорий – это близость к Финскому заливу и благоприятная экологическая ситуация. Следует принять во внимание и хорошую транспортную доступность участков», – считает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. «Намывные территории – достаточно хорошее место для нового развития, так как они избавлены от многих проблем. Среди их преимуществ – понятная структура собственности, отсутствие обременений и ограничений, возможность создавать качественную планировочную структуру»,  — добавляет Михаил Гущин.

Однако намывы очень серьезно изменят ситуацию в тех районах, в который они будут осуществлены, поэтому каждый проект необходимо рассматривать индивидуально. В частности, существенно изменится стоимость земли в прилегающих к территории намыва населенных пунктах. Район получит новый толчок развития – будет активнее развиваться торговая недвижимость, гостиницы, крупные жилые проекты, считают эксперты АРИН.

Экспертные сомнения

В то же время намывные территории имеют и недостатки, справиться с которыми сможет лишь крупный инвестор, готовый на большие вложения и долгую окупаемость. «Намыв не будет экономически целесообразен, пока в Петербурге существуетдостаточное количество земель, не приносящих коммерческого дохода своим владельцам. Это и огромные промышленные территории практически в центре города, и свободные участки на окраинах, – рассказывает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. – Стоимость намыва сразу удорожает квадратный метр в будущем жилом проекте. Если посмотреть на темпы развития города и на объем неосвоенных территорий в пограничных с Ленобластью районах – можно с уверенностью сказать, что земли хватит еще лет на 20».

Андрей Тетыш отмечает, что стоимость работ достаточно высока и, чтобы окупить проект, необходимо строить жилье классом не ниже, чем комфорт+. Сама процедура получения разрешения на намыв довольно сложна и затратна, учитывая, что вся акватория находится в федеральной собственности.

«Надо сказать, что земель под застройку в городе еще достаточно; кроме того, границы города постоянно расширяются: скоро его пригороды, сейчас относящиеся к Ленинградской области, станут частью Петербурга. Эта тенденция «захватит» все направления: Всеволожский район, Бугры, Мурино, Шушары, территории за Колпином и прочее. Помимо этого, дополнительные жилые проекты появятся на земельных участках, переведенных из промышленных и сельскохозяйственных земель в земли поселений», –соглашается директор департамента долевого строительства агентства недвижимости Home estate Галина Санамян. Намыв территории в любом случае дороже, нежели использование существующих участков земли. А в условиях петербургского климата и почв такие проекты требуют еще и серьезной технической проработки, полагает генеральный директор девелоперской компании «Созвездие» Мария Матвеева.

Первопроходцы

Впрочем, несмотря на сомнения консультантов, в Санкт-Петербурге уже давно реализуются проекты по развитию намывных территорий. В частности, девелоперы на выходе из кризиса показывают высокий интерес к строительству на намывных территориях проекта «Морской фасад». «На сегодняшний день из официально заявленных известно только о проекте компании Лидер групп. Они уже полным ходом ведут строительство. Без четкой конкретики известно об интересах компании Ренова Вексельберга, стройкорпорации «Элис», структурах ПСБ братьев Ананьевых. Коммерческие проекты предполагаются от компаний Yota, Kesko и Сбербанка≫, –рассказывает начальник отдела перспективного развития ЗАО «УК ≪Эталон» (ГК «Эталон») Александр Феофанов.

Еще один проект реализации многофункциональной застройки на территории «Морского фасада» выделяют эксперты Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.Так, Renaissance Construction заявлял, что общая площадь участка под застройку комплекса составит около 40 га. На участке появится жилой квартал общей площадью 1,1 млн кв. м. Из них 700 тыс. кв. м составит жилье (4 тыс. квартир общей продаваемой площадью 480 тыс. кв. м), остальное – офисы (200 тыс. кв. м) и торговые комплексы (200 тыс. кв. м). Объем инвестиций в проект составит 2 млрд USD. Renaissance Construction намерена вложить 400 млн USD. Инвестировать в строительство торгового комплекса и жилья Renaissance Construction и ЗАО «Терра Нова» будут 50 на 50 %.

Одним из последних и самых крупных заявленных проектов стал «Новый берег» под Сестрорецком (инвестор ООО «Северо-Запад Инвест»). На территории планируется строительство 2 млн кв. м жилья, около 400 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, а также обширные рекреационные зоны, выставочные площади, общественные пространства – марину на 400 яхтенных мест, обустройство городского пляжа протяженностью 5 км. Решение о развитии данной территории правительство Петербурга приняло еще в 90-х годах. В течение 2000-х годов городские власти подыскивали инвесторов для такого проекта, но безуспешно; найти коммерческую структуру удалось только сейчас. Размер первоначальных вложений инвестора в создание проекта и инженерную подготовку территории общей площадью 510 га составит порядка 21 млрд рублей. Общий объем частных инвестиций в проект составит более 250 млрд рублей.

Современные технологии

Важным аспектом является то, какие технологии используются. Эксперты отмечают, что именно использование новых механизмов намыва позволяет расширять намываемые территории, делать их более качественными. «При создании намывных территорий на Васильевском острове используется технология гидронамыва, при которой песок подается в смеси с водой под давлением. Это позволяет быстрее консолидировать новые участки земли (в течение полугода) и начинать строительство, – рассказывает Сергей Федоров. – Намыв осуществляется лишь по факту приобретения новых земельных участков инвесторами и ведется в рамках согласованного проекта планировки территории, ни о каком увеличении площади намыва в новых проектах речи не идет – все происходит в границах ранее оформленной в собственности территории водной акватории».

Заместитель генерального директора ООО «Северо-Запад Инвест» Владимир Жуйков рассказывает, что технологии нужно поделить на две группы – строительные, которые направлены на более экологичное создание намывных территорий и технологии создания самого города – социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры и сервиса. «Для минимизации влияния строительства на Финский залив мы возводим стенку, которая отгородит залив от берега, и уже внутри этой замкнутой акватории начнем создание территории. Эта технология значительно удорожает проект, но исключит появление мути в заливе. Финская экологическая экспертиза одобрила такое решение», – подчеркивает эксперт.

Мнение

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры»:

– На законодательном уровне регулирование намыва новых территорий появилось лишь год назад, когда был принят Федеральный закон № 246-ФЗ от 19.07.2011 «об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». данный закон подробно регулирует все необходимые процедуры, определяет, что является искусственным земельным участком, прописывает порядок заключения договора на создание искусственного участка, его существенные условия, критерии заключения по результатам торгов или предоставления целевым образом. До выполнения работ по созданию участка в обязательном порядке должна быть утверждена документация по планировке территории, в которой будут установлены параметры развития и назначение будущих построек. само создание нового участка осуществляется на основании проекта, который подлежит государственной экспертизе и государственной экологической экспертизе. По завершении работ новый участок вводится в эксплуатацию.

Анастасия Лепехина

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ