Комментарии в СМИ

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов рассуждает об изменениях на рынке недвижимости и строительства в связи с законодательными изменениями, вступившими в силу с 1 июля 2018 года.

Наступило 1 июля 2018 года – момент, с которого рынок начал работу по новым правилам. Несмотря на сразу возникшее недовольство застройщиков реформами, настоящий их эффект наступит через год-полтора. Однако новые риски появляются на рынке уже сейчас.

По мнению экспертов, у новых механизмов есть плюсы и минусы. Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», к плюсам причислила гарантированную готовность квартиры и инфраструктуры, отсутствие долгостроев, возможное снижение ипотечных ставок, а также простоту оформления и оплаты ипотечных кредитов. Однако ожидаемых минусов не меньше: уход ряда застройщиков, повышение цен, отсутствие возможности сэкономить на покупке квартиры на стадии котлована, а также падение уровня продаж инвестиционных квартир.

В интервью агентству «Прайм» Сергей Бессонов, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка, отметил: новые правила игры для девелоперов увеличат их издержки, удалят с рынка 15% игроков, зато в целом позитивно скажутся на отрасли индустриального жилья. По его словам, с ужесточением законодательства ожидается увеличение расходов девелоперов. Вместе с тем, потеряв примерно 15% застройщиков, которые не сумеют в него вписаться, рынок станет цивилизованнее.

«Предварительно можно сказать, что отмена долевого строительства позволит людям покупать недвижимость с меньшим риском. Хотя изменения закона направлены на защиту покупателей, люди стараются купить квартиру по старым правилам. Это вполне логично – из-за поправок цена на квадратный метр может вырасти. А даже повышение стоимости на 10-20% — заметный удар по бюджету», — говорит исполнительный директор ЗАО «Ойкумена» Роман Мирошников.

Переходный период

Немедленных изменений не происходит, поскольку подразумевается некий переходный период. Однако именно в этот период риски и застройщиков, и дольщиков, по мнению экспертов, возрастут. По мнению Надежды Калашниковой, директора по развитию Компании Л1, риски застройщиков обусловлены ужесточением требований – может разорваться цепочка, когда достройка старых объектов финансируется за счет запуска новых. «Те, кто работает по такой схеме, могут получить проблемы. Как и их дольщики», — уточнила она.

Мирошников также связывает риски застройщиков с отсутствием внятности новых правил: «Неизвестно сколько времени потребуется, чтобы вся система перестроилась – от самих государственных органов, которые отвечают за контроль строительной сферы, до застройщиков и потребителей».

«В третьем чтении поправки в закон приняты недавно, причем до последнего момента было непонятно, какие поправки войдут, а какие будут отклонены. Как можно было разрабатывать схемы под несуществующую нормативную базу?», — поражается Калашникова.

Для дольщиков риски незначительно возросли в связи с появлением риска утраты финансовой стабильности теми застройщиками, которые не смогли нормально перестроится, полагает Дмитрий Некрестьянов, к.ю.н., партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

По мнению Марии Башановой, директора по развитию группы компаний СТОУН, пока не стоит переживать ни покупателям, ни большинству застройщиков – даже цены пока останутся на прежнем уровне. «Но реалии таковы, что повышение стоимости приведет к сокращению спроса. Платежеспособность населения, как все прекрасно знают, в последние годы снижалась. Так что переложить свои издержки на плечи покупателей у застройщиков просто не получится, придется снижать рентабельность», — резюмировала она.

Рисковое предложение

Существенные риски могут возникнуть из-за введения новых правил – изменение объемов предложения. В последние месяцы застройщики торопились вывести на рынок как можно больше новых проектов, чтобы открывать продажи в них по «старым» правилам.

По данным Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест», за январь-апрель 2018 года на рынок выведено примерно на 30% больше кв. м жилья, чем в аналогичный период прошлого года, и июнь также отличается активностью со стороны застройщиков.

По информации Л1, только за апрель-май на рынок выведено 34 новых объекта (включая новые очереди уже существующих) — свыше 15,5 тыс. квартир.

«У каждого девелопера было несколько участков и проектов, которые в любое другое время они выводили бы последовательно, допустим, по одному дому в полтора года. Но поправки в законодательстве вынудили форсировать ситуацию. Что мы получили в итоге? С учетом сложившейся тенденции затоваривания рынка и превышения предложения над реальным платежеспособным спросом числа разрешений на новое строительство хватит, чтобы работать в прежнем режиме еще года три, не меньше», — полагает Башанова.

По мнению Некрестьянова и Калашниковой, рост предложения в ближайшей перспективе может привести к затовариванию рынка, однако в перспективе трех лет, наоборот, сократится. «Прогнозировать соотношение спроса и предложения на отдаленное будущее пока сложно: рынок должен будет полностью перестроиться под новые правила игры, которые операторам рынка в окончательной редакции так пока и не представлены», — добавила Калашникова.

Виталий Коробов, директор по развитию СИХ «Аквилон Инвест», однако полагает, что затоваривания рынка нет — все еще есть недостаток привлекательных объектов в городской черте. Сокращения предложения он тоже не ожидает – по мнению эксперта, выданное количество разрешений на строительство не означает, что все проекты будут выводиться на рынок одномоментно: у рынка просто может не найтись ресурсов на резкое увеличение предложения. Однако дефицит предложения может возникнуть примерно через два года – если строительные компании не приспособятся к новым реалиям.

Цены определят спрос

Очевидно, что новые правила должны сказаться также на покупательском спросе.

«Весной спрос на квартиры был высоким. И связано это не только с тем, что покупатели стремились решить жилищный вопрос до вступления в силу новых законодательных инициатив, но и со снижением ипотечных ставок. Сейчас отмечается небольшой сезонный спад, вызванный периодом отпусков и проведением в нашем городе чемпионата мира по футболу. Ожидать падения спроса после 1 июля не стоит: рынок недвижимости довольно инертный, и изменения покупатели ощутят не сразу. Вероятно, в июле и первой половине августа он будет невысоким, а к осени начнется сезонный рост», — рассуждает Калашникова.

По мнению Коробова, спрос начнет расти, когда покупатели увидят постепенное повышение цен. Пока этого не происходит: в портфелях застройщиков достаточно объектов, которые будут продаваться по схеме долёвки, а ценообразование стабильно, «до массового перехода на проектное финансирование еще как минимум год».

Кроме того, отмечает Некрестьянов, сейчас спрос «во многом инициирует и поддерживает игра с ипотечными ставками, а их новое снижение дает основания полагать, что прямо сейчас спрос не сократится».

«Очевидно, что при отмене долевого строительства себестоимость объектов вырастет, как и стоимость квартир. Каким будет рост цен, получится подсчитать после того, как будут более понятны механизмы проектного финансирования, в частности, размер ставок по кредитам», — добавляет Коробов.

«Еще в начале года была слабая надежда на то, что отмену долёвки отложат на некоторый срок. Однако после прошедшей 7 июня прямой линии с президентом РФ стало ясно, что принятие закона не только не отложат, но и ускорят процесс отказа от механизма долевого строительства. Что неминуемо оправдает прогноз в части повышения цен на квартиры», — говорит Калашникова.

По новым схемам

В ожидании кардинальных изменений застройщики не слишком торопятся менять схемы привлечения средств. Впрочем, целый ряд компаний, работающих с крупными банками, уже привлекает (или заявляет о намерениях привлечь) проектное финансирование.

На столичном рынке застройщики рассматривают схемы ЗПИФН и достают из-под пыльного сукна законодательство о жилищно-накопительных кооперативах.

«Нововведения направлены на снижение рисков дольщиков, соответственно, эти риски перекладываются на банки, которые будут финансировать строительные компании. Банки в свою очередь будут закладывать их в стоимость кредитов и в целом более серьезно проверять надежность застройщика перед выделением финансирования. В этой связи можно действительно ожидать сокращения рынка и ухода с него менее стабильных и крепких игроков. Другой вариант развития событий – большее распространение альтернативных схем вложений в недвижимость, в частности, ЖСК и ЖНК. Для покупателей такие схемы будут рискованнее, зато цена квартиры – более привлекательной, и каждый из клиентов сам будет выберет между стоимостью и надежностью», – рассуждает Коробов.

По мнению Некрестьянова, пока сложно даже предсказать, как будут работать новые схемы.

Даешь 120!

Одновременно с изменением законодательства президент РФ Владимир Путин озадачил рынок наращиваем объемов – по планам, необходимо к 2024 году достигнуть показателя 120 млн кв. м жилья в год.

«Наращивание объемов до указанных объемов вряд ли возможно в ближайшей перспективе. Потребуется немало времени, чтобы отработать новые механизмы финансирования, наладить схемы работы», — сомневается Калашникова.

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб», поясняет: нарастить указанный объем строительства было бы возможно, если бы не те самые поправки в законодательство, которые значительно ужесточили требования к осуществлению инвестиционной деятельности. Эти поправки ставят под сомнение не только наращивание объемов, но даже сохранение существующих.

Ситуация неоднозначная, рассуждает эксперт. С одной стороны, созданный большинством застройщиков задел поможет сохранить хотя бы прежние темпы строительства жилья. «В то же время, перевод на проектное финансирование станет сдерживающим фактором и серьезно осложнит работу и банков, и застройщиков, во многом ограничивая последних в использовании денежных средств. Таким образом, шанс сохранить тенденцию и построить в текущем году примерно те же 80 млн кв. м есть только при соблюдении ряда условий. Финансовые структуры совместно с застройщиками должны проработать пути реализации инвестпроектов и сделать удобным их финансирование посредством спецсчетов. Государству необходимо взять на себя участие в возведении объектов транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры», — убежден Белоусов.

Елена Зубова

Материал опубликован на сайте газеты «Кто строит в Петербурге» 23.07.2018