Комментарии в СМИ

«КУГИ озаботился недисциплинированными арендаторами»

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», пояснил, что изменит новое распоряжение КУГИ об аренде объектов нежилого фонда.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга внес изменения в распоряжение «О порядке принятия решений о предоставлении в аренду объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга». Нововведение в первую очередь благоприятно отразится на добросовестных арендаторах, считают игроки рынка недвижимости.

КУГИ уточняет порядок реали­зации права на перезаключение договоров аренды, которое было предоставлено добросовестным арендаторам постановлением правительства Санкт-Петербурга № 939 еще в июле 2011 года, го­ворит старший юрист практики по недвижимости и инвестици­ям компании «Качкин и партне­ры» Евгений Ширстов. Распоряже­ние устанавливает определенный перечень документов, которые должны быть приложены к заяв­лению о перезаключении догово­ра (учредительные, подтверждаю­щие полномочия и др.).

«Несмотря на то, что ГК РФ пря­мо устанавливает преимуществен­ное право арендатора на заклю­чение нового договора аренды, до недавнего изменения Закона о защите конкуренции антимоно­польное регулирование обязывало проводить конкурс, за исключени­ем отдельных случаев целевого предоставления прав аренды. Это значительно осложняло заключение договоров на новый срок без проведения торгов», — добавляет г-н Ширстов.

Эксперт отмечает, что ранее в случае перезаключения догово­ров аренды без проведения торгов ФАС РФ обжаловала такие дей­ствия, при этом в судебной прак­тике имелись решения как в поль­зу ФАС, так и обратные. Именно поэтому предсказать решение суда было довольно сложно даже профессионалам.

Нюансы городской аренды

«На сегодняшний день система аренды достаточно понятна и от­крыта. Единственный момент, ко­торый необходимо более точно прописать, связан с разрешением конфликтных ситуаций. Необхо­димо четко прописать то, что мо­жет делать арендодатель с имуще­ством при расторжении договора, при признании арендатора бан­кротом и так далее»,- считает директор департамента управления объектами NAI Весаг в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис.

Одним из основных изменений является то, что появляется воз­можность продления договора без торгов. Коммерческий директор компании «Центр согласований» Ольга Морозова рассказывает, что заключение договора без прове­дения конкурса возможно, если арендаторы не нарушали уста­новленного договором аренды срока внесения арендной платы либо допускали указанное нару­шение на срок не более пяти календарных дней и не более двух раз за год, а также в случае, если они не передавали объект нежи­лого фонда в субаренду с нару­шением установленного порядка и не осуществляли самовольную перепланировку объекта нежи­лого фонда.

Кроме того, по словам Ольги Мо­розовой, установлено, что если срок ранее заключенного дого­вора аренды превышает 10 лет, то решение о предоставлении без торгов осуществляется по поручению губернатор, в то время как ранее действовавшая редакция не предусматривала возможность продления таких договоров в упрощенном порядке.

Рынок солидарен с комитетом

«Распоряжение КУГИ, во-первых, упростит жизнь добросовест­ных арендаторов, ориентируе­мых на долгосрочные договоры аренды по помещениям нежилого фонда, принадлежащим городу, -считает директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров.- Ведь теперь решение о продлении до­говора с КУГИ будет принимать­ся на уровне районных агентств. Во-вторых, оно должно повысить платежную дисциплину арендато­ров городских помещений».

Критически на изменения смо­трят петербургские юристы, кото­рые считают, что в данном случае в первую очередь нужно анали­зировать Закон о защите кон­куренции. «Распоряжение ниче­го не говорит о необходимости определения рыночной стоимости арендной платы, которое требует­ся по Закону о защите конкурен­ции для перезаключения аренды без торгов. Невыполнение требо­ваний по рыночной оценке влечет риски признания перезаключен­ных договоров недействительны­ми, — комментирует изменения Евгений Ширстов.- На практи­ке, учитывая требования Закона о конкуренции, рыночная оцен­ка все же должна выполняться и, по-видимому, будет возлагаться на самого арендатора».

Несмотря на некоторые недоче­ты, игроки рынка утверждают, что, хоть изменения и не являются ин­новационными, они могут поло­жительно отразиться на сегменте городской аренды. Так, дирек­тор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина говорит, что новый поря­док принятия решений о предо­ставлении объектов в аренду дол­жен упростить процедуру. Раньше любое продление договорных от­ношений с КУГИ могло занимать до 6 месяцев, таким образом, на протяжении рассмотрения ре­шения КУГИ арендаторы сидели в помещениях, по сути, бесправ­но. «По новым правилам, решение о продлении должно быть приня­то в течение месяца», — подчерки­вает Екатерина Лапина.

Новый порядок должен облег­чить жизнь арендаторам городских помещений, для которых важно сокращение срока принятия реше­ний. «Например, банки и аптеки не могут работать в тех помещени­ях, на которые у них нет договора. Тем не менее в отдельных случаях город все равно оставляет за со­бой право отказать в продлении аренды и разорвать контракт», — поясняют специалисты АРИН.

Анастасия Лепехина

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ