Комментарии в СМИ

«КУГИ озаботился недисциплинированными арендаторами»

30.01.2012 Недвижимость и строительство

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», пояснил, что изменит новое распоряжение КУГИ об аренде объектов нежилого фонда.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга внес изменения в распоряжение «О порядке принятия решений о предоставлении в аренду объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга». Нововведение в первую очередь благоприятно отразится на добросовестных арендаторах, считают игроки рынка недвижимости.

КУГИ уточняет порядок реализации права на перезаключение договоров аренды, которое было предоставлено добросовестным арендаторам постановлением правительства Санкт-Петербурга № 939 еще в июле 2011 года, говорит старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Евгений Ширстов. Распоряжение устанавливает определенный перечень документов, которые должны быть приложены к заявлению о перезаключении договора (учредительные, подтверждающие полномочия и др.).

«Несмотря на то, что ГК РФ прямо устанавливает преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды, до недавнего изменения Закона о защите конкуренции антимонопольное регулирование обязывало проводить конкурс, за исключением отдельных случаев целевого предоставления прав аренды. Это значительно осложняло заключение договоров на новый срок без проведения торгов», — добавляет г-н Ширстов.

Эксперт отмечает, что ранее в случае перезаключения договоров аренды без проведения торгов ФАС РФ обжаловала такие действия, при этом в судебной практике имелись решения как в пользу ФАС, так и обратные. Именно поэтому предсказать решение суда было довольно сложно даже профессионалам.

Нюансы городской аренды

«На сегодняшний день система аренды достаточно понятна и открыта. Единственный момент, который необходимо более точно прописать, связан с разрешением конфликтных ситуаций. Необходимо четко прописать то, что может делать арендодатель с имуществом при расторжении договора, при признании арендатора банкротом и так далее»,- считает директор департамента управления объектами NAI Весаг в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис.

Одним из основных изменений является то, что появляется возможность продления договора без торгов. Коммерческий директор компании «Центр согласований» Ольга Морозова рассказывает, что заключение договора без проведения конкурса возможно, если арендаторы не нарушали установленного договором аренды срока внесения арендной платы либо допускали указанное нарушение на срок не более пяти календарных дней и не более двух раз за год, а также в случае, если они не передавали объект нежилого фонда в субаренду с нарушением установленного порядка и не осуществляли самовольную перепланировку объекта нежилого фонда.

Кроме того, по словам Ольги Морозовой, установлено, что если срок ранее заключенного договора аренды превышает 10 лет, то решение о предоставлении без торгов осуществляется по поручению губернатор, в то время как ранее действовавшая редакция не предусматривала возможность продления таких договоров в упрощенном порядке.

Рынок солидарен с комитетом

«Распоряжение КУГИ, во-первых, упростит жизнь добросовестных арендаторов, ориентируемых на долгосрочные договоры аренды по помещениям нежилого фонда, принадлежащим городу, -считает директор по развитию бизнеса Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Сергей Федоров.- Ведь теперь решение о продлении договора с КУГИ будет приниматься на уровне районных агентств. Во-вторых, оно должно повысить платежную дисциплину арендаторов городских помещений».

Критически на изменения смотрят петербургские юристы, которые считают, что в данном случае в первую очередь нужно анализировать Закон о защите конкуренции. «Распоряжение ничего не говорит о необходимости определения рыночной стоимости арендной платы, которое требуется по Закону о защите конкуренции для перезаключения аренды без торгов. Невыполнение требований по рыночной оценке влечет риски признания перезаключенных договоров недействительными, — комментирует изменения Евгений Ширстов.- На практике, учитывая требования Закона о конкуренции, рыночная оценка все же должна выполняться и, по-видимому, будет возлагаться на самого арендатора».

Несмотря на некоторые недочеты, игроки рынка утверждают, что, хоть изменения и не являются инновационными, они могут положительно отразиться на сегменте городской аренды. Так, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина говорит, что новый порядок принятия решений о предоставлении объектов в аренду должен упростить процедуру. Раньше любое продление договорных отношений с КУГИ могло занимать до 6 месяцев, таким образом, на протяжении рассмотрения решения КУГИ арендаторы сидели в помещениях, по сути, бесправно. «По новым правилам, решение о продлении должно быть принято в течение месяца», — подчеркивает Екатерина Лапина.

Новый порядок должен облегчить жизнь арендаторам городских помещений, для которых важно сокращение срока принятия решений. «Например, банки и аптеки не могут работать в тех помещениях, на которые у них нет договора. Тем не менее в отдельных случаях город все равно оставляет за собой право отказать в продлении аренды и разорвать контракт», — поясняют специалисты АРИН.

Анастасия Лепехина