Комментарии в СМИ

«Война с «самостроем»

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», пояснил, по каким признакам Госстройнадзор определяет, относится дом к многоквартирным или объектам ИЖС.

Город добивается демонтажа нескольких многоквартирных домов, которые строятся на землях ИЖС. Если Смольному удастся создать прецедент, под снос могут пойти десятки других объектов. На многих из них до сих пор ведутся продажи квартир.

Наш журнал неоднократно писал о том, как опасно покупать жилье у застройщиков, которые возводят многоквартирные дома на участках, предназначенных для индивидуального строительства. Эти риски серьезно возросли после 2009 года, когда власть прикрыла лазейку, позволяющую легализовать такие объекты через процедуру общественных слушаний (подробности — в журнале «КСД» № 39/2012).

В прошлом году Смольный начал формировать «черный» список новостроек, которые возводятся на тех наделах, где должны располагаться односемейные домики (сегодня в этом списке более 200 адресов; их можно найти по ссылке www.kzr.spb.ru/Downloads/spravmzd.xls). Чиновники прямо заявляют: покупать здесь квартиры, по меньшей мере, рискованно. В лучшем случае оформлять собственность придется через суд, в худшем — можно остаться и без жилья, и без денег. В Смольном такие объекты называют самовольными постройками, а по закону их можно снести. До сих пор в Петербурге не было примеров принудительного демонтажа жилых домов, зато они были в других регионах. Например, два года назад в подмосковном Одинцово по решению суда снесли многоквартирный дом, построенный на землях ИЖС.

Первый пошел

В этом году Служба госстройнадзора СПб решила создать прецедент в нашем городе. Недавно стартовал показательный судебный процесс, в ходе которого будет решена судьба новостройки на Межозерной ул., 16А. Инвестором проекта выступает ООО «ИСК «Невский синдикат». К настоящему времени фирма возвела три этажа 44-квартирного дома, осталось соорудить мансарду.

«Невский синдикат» еще до кризиса приобрел участок возле Суздальских озер, на котором располагалась деревянная дача. В прошлом году инвестор получил в районной администрации разрешение построить на ее месте индивидуальный дом. Вскоре он начал рекламировать объект, не скрывая, что здесь появится многоквартирное здание. Гражданам предлагали купить жилье, став пайщиками ЖСК. К настоящему времени большинство квартир продано, но остались и свободные метры (их продает, в частности, агентство недвижимости «Реал»). «Единичку» площадью 52,2 кв.м здесь предлагают за 3,26 млн рублей. Очевидно, что именно низкие цены привлекали покупателей.

По всей видимости, застройщик рассчитывал легализовать объект следующим образом: зарегистрировать его как односемейный дом, распределить доли в проекте, оформить их на разные лица (ведь в законе не сказано, что, к примеру, 10 человек не могут владеть десятью частями одного индивидуального дома), а затем потребовать выделить доли в натуре (превратить отдельные помещения в квартиры). Но по ходу стройки объектом заинтересовалось Служба стройнадзора.

Чиновники провели проверку и пришли к выводу, что под видом ИЖС на участке возводится многоквартирный дом. Служба направила иск в арбитраж с требованием снести самовольную постройку. «Факт строительства многоквартирного дома подтверждается рядом доказательств. В частности, объявлением и проектной декларацией на официальном сайте ответчика. Кроме этого, в ходе проверки эксперты выявили отступления от требований градостроительного плана. Нарушен максимальный процент застройки участка», — заявляют представители Службы.

Сейчас ведомство готовит аналогичные иски и по другим объектам с неясным статусом. В частности, чиновники хотят добиться демонтажа строящегося дома на ул. Чкалова, 33 в Левашово. Застройщиком выступает компания «Девелопмент Групп», которую возглавляет Ирина Бонд. В прошлом году она приобрела на торгах деревянный двухэтажный особняк площадью 374 кв.м. Вместе с постройкой г-жа Бонд получила в собственность участок ИЖС. Условия аукциона предполагали реконструкцию старого дома.

По факту инвестор возводит 54-квартирный комплекс под названием «Яблоневый сад». Разрешения на строительство нет. Потенциальным покупателям говорят, что оно не требуется, поскольку по документам фирма выполняет реконструкцию. К настоящему времени почти все квартиры проданы. Цены очень заманчивые. Здесь предлагают студию (23,7 кв.м) всего за 1,13 млн рублей. Осенью госстройнадзор провел проверку по данному объекту, в результате которой был выявлен факт нецелевого использования участка. Судьба этого объекта будет также решаться в суде.

На очереди — иски к другим девелоперам. Например, уже подготовлено заявление о сносе многоквартирного дома на ул. Горная, 22. Собственником участка (в Приморском районе) является физлицо. Строительство осуществляют компании «Рубеж» и «СЗСК».

Конечно, подача иска еще не означает, что в ближайшее время спорные объекты начнут сносить. Арбитражный процесс (в трех инстанциях) может затянуться не на один год. К тому же опрошенные юристы подчеркивают: доказать, что на участке строится многоквартирный дом, а не индивидуальный, может быть не просто. Но потенциальным покупателям не стоит полагаться на победу застройщика. Это неоправданный риск.

«На этапе строительства единственным прямым доказательством (что дом многоквартирный) может являться лишь нарушение этажности. Такие признаки, как огромная площадь объекта, свободная планировка, отсутствие перегородок, проемы в капитальных стенах могут, конечно, вызвать сомнения в искренности застройщика, но с правовой точки зрения доказательствами не являются. Однако на практике случается, что суды выносят решения без учета установленных критериев», — говорит Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».

К тому же чем выше готовность объекте, тем проще будет доказать, что дом многоквартирный. «Но чтобы это точно установить, суду придется назначить независимую экспертизу», — отмечает Юрий Халимовский, старший юрист компании «Пепеляев Групп».

Регистрация — не панацея

Как сложится арбитражный процесс, предсказать невозможно, но граждане должны помнить: даже если фирма ввела объект в эксплуатацию, это не отменяет рисков.

«Заселение жилого дома и регистрация долей в праве собственности не препятствует сносу самовольной постройки (на этот счет есть разъяснения Верховного суда и Высшего арбитражного). Для требований о сносе установлен общий срок исковой давности в три года, исчисляемый с даты, когда уполномоченный орган узнал о нарушении. А если постройка создает угрозу жизни и здоровью граждан, то срок исковой давности на такие объекты вообще не распространяется», — добавляет Евгений Ширстов.

«Даже если на этапе строительства объект не будет признан самовольной постройкой, после проведения техучета готового жилого дома правообладатели смежных участков либо иные заинтересованные лица и госорганы могут выйти в суд с иском о признании дома самовольной постройкой и потребовать его сноса», — подтверждает Наталья Кузьмина, юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group.

Чиновники Службы стройнадзора подчеркивают: даже если для покупателей все обойдется и они через суд оформят право собственности (и до сноса дело не дойдет), их могут ожидать неприятные сюрпризы на этапе эксплуатации квартир. Технические условия чаще всего не удовлетворяют потребностям многоквартирного дома, поскольку рассчитаны на ИЖС. Например, могут возникнуть перебои с энергоснабжением.

Больше всего домов из «черного» списка расположено в Приморском районе Петербурга. Второе место занимает Красносельский, третье — Выборгский.

Объекты с неясным статусом, как правило, привлекают внимание покупателей невысокими ценами. Например, компания «ФилинЪ» возводит несколько многоквартирных домов в Курортном и Пушкинском районах и продает квартиры по цене от 30 000 рублей/кв.м. Другая фирма — «Олимп» — декларирует, что возводит «многоквартирный жилой дом на Елизаветинской улице, в живописном месте недалеко от Суздальских озер», где можно приобрести студию по цене менее 1,7 млн рублей.

Многие объекты из «черного» списка уже построены, но дальнейшая судьба покупателей остается под вопросом. Например, в Петергофе готовы два пятиэтажных здания на ул. Войкова, 57 и 68 — примерно на 140 квартир. В списке можно встретить множество объектов в Коломягах, где продажей жилья занимается Северо-Западная строительная корпорация. Представлены объекты компании «Аксиома», которая активно застраивает Озерки.

Главный вывод: перед покупкой жилья гражданам необходимо обязательно уточнить статус земли, на которой ведется строительство. Если дом, в котором предусмотрено хотя бы несколько квартир, строится на участке ИЖС, покупать здесь жилье опасно (вне зависимости от того, есть ли у инвестора разрешение на строительство или нет)!

«Определение многоквартирного дома дано в ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса. В таком доме — две и более квартир, а также общее имущество, не относящееся ни к одной из квартир, и, возможно, отдельные нежилые помещения, — напоминает Юрий Халимовский. — Индивидуальный жилой дом является одноквартирным. Он может быть отдельно стоящим или блокированным, но всегда с отдельным участком под каждый дом».

Служба госстройнадзора СПб напоминает, что покупка жилья в многоквартирных домах на землях ИЖС чревата следующими рисками:

— Отказ в государственной регистрации права собственности или регистрации на долю дома.

— Собственником земельного участка остается продавец квартир, а не приобретатель доли дома.

— На правоотношения продавца и покупателя не распространяется 214-й Федеральный закон, который защищает интересы дольщиков.

— Технические условия (электричество, вода, газ) чаще всего не удовлетворяют потребностям многоквартирного дома, поскольку рассчитаны на индивидуальный дом.

— Высока вероятность судебных процессов по установлению права собственности на квартиру и прав на землю; а также вероятность принудительного сноса такого объекта как самовольной постройки.

Роман Денисов

 

Ссылка на источник

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ