Комментарии в СМИ

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает сложность привлечения к ответственности агентства недвижимости, получившего от покупателя денежные средства по договору бронирования квартиры.

С финансовой точки зрения дольщику нет разницы, покупать ли квартиру через агента или напрямую у застройщика. Риелторы заманивают клиентов большим выбором объектов и бесплатной консультацией. Но в работе через посредника есть и свои минусы.

До 2008-го многие застройщики продавали жилье исключительно своими силами, не желая делиться с агентами процентом от сделки. Но кризис заставил искать новые возможности для привлечения клиентов. Далеко не все граждане выбирают объекты самостоятельно (обзванивая отделы продаж, сравнивая условия и цены, объезжая стройплощадки). Многим покупателям проще придти в известное агентство недвижимости (АН), и попросить подыскать вариант, соответствующий определенным критериям. Клиенту это интересно, если агент предложит такую же цену, как и застройщик (если обратиться к нему напрямую), и не придется оплачивать услуги посредника. Но для этого у риелтора должна быть договоренность с застройщиком о том, что последний, не увеличивая стоимость квартиры, заложит в нее и агентские комиссионные (как правило, 1–3% от сделки). Конечно, если клиенту нужна квартира в конкретном доме и его устраивают условия застройщика, ему нет особого смысла обращаться к посреднику.

Выбор с ограничением

«В настоящее время остались единичные застройщики, которые не работают с АН или брокерскими компаниями, — говорит Олег Пашин, гендиректор ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость». — Привлечение брокеров доказало свою эффективность во время кризиса, когда многие застройщики убедились в выгоде такого сотрудничества. Работа только через свой отдел продаж означает потерю клиентов, ориентированных на конкретного брокера».

Часто к риелторам обращаются граждане, которые хотят провести многоступенчатую сделку: продать имеющуюся квартиру и сразу вложить деньги в долевое строительство.

По самым скромным оценкам, через риелторов сейчас проходит не менее 20–25% сделок на первичном рынке (другие эксперты говорят о 30–35%). Нужно понимать: если вы приходите в АН с просьбой подобрать квартиру на «первичке», вам предложат объекты тех застройщиков, с которыми у агентства налажены отношения и которые платят больше комиссионных. Многие агенты не уделяют должного внимания схеме продажи, по которой работает застройщик.

Так, 214-ФЗ позволяет привлекать средства граждан только по договорам долевого участия, либо через вступление в ЖСК. Но многие компании работают в обход закона и заключают, например, предварительные договоры, которые не защищают интересы дольщиков. Многие потребители уверены: АН с именем не предложит квартиру в проблемной новостройке или там, где продажи ведутся незаконно. Однако на это не стоит полагаться, хотя репутация агента или брокера, конечно, имеет значение.

Есть застройщики, которые принципиально не продают жилье через АН. В их числе — «Строительный трест», компания «Мавис» и некоторые другие.
Если гражданин не хочет ограничивать себя в выборе и желает получить услуги независимого консультанта (который поможет с выбором, оценит безопасность сделки, поможет обнаружить изъяны в договоре), то платить за эти услуги он должен из своего кармана.

Обычно функции риелторов на «первичке» сводятся к общей консультации и предложению приобрести квартиру на том или ином объекте (в зависимости от предпочтений клиента). Юридические схемы работы могут быть разные. Все зависит от того, как составлено агентское соглашение между застройщиком и АН. Риелтор не продает квартиру (иначе это не агент, а доверенное лицо), его цель — привести клиента к застройщику. Покупателя не волнует, как риелтор и застройщик будут между собой рассчитываться. Главное, чтобы конечная стоимость квартиры осталась неизменной. Обычно клиент даже не знает размер комиссионных.

Но это не означает, что агента и покупателя не связывают никакие договорные отношения. После того как клиент выбрал квартиру, некоторые агентства требуют внести обеспечительный платеж (чтобы подтвердить серьезность намерений). Обычно эта сумма составляет от 10 000 до 50 000 рублей.

Например, на рынке встречается следующая схема. Риелтор предлагает подписать соглашение о бронировании квартиры (с конкретными реквизитами и по конкретной цене). Гражданин должен внести 15 000 рублей в качестве обеспечительного платежа. Агентство обязуется зарезервировать квартиру на указанном объекте, а клиент — в течение месяца заключить договор с застройщиком. После того, как этот договор будет подписан, агентство вернет обеспечительный платеж. Если же клиент решит отказаться от сделки, то потеряет деньги.

Впрочем, ситуация с обеспечительными платежами неоднозначна. Как показывает практика (в том числе судебная), многие клиенты, которые передумали и решили отказаться от сделки, возвращали деньги без всяких санкций. Так, в законе о защите прав потребителей сказано, что покупатель вправе «отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств». То есть свои убытки агент должен обосновать в суде.

Чтобы подстраховать себя, многие агенты предлагают клиентам заключить договоры на оказание консультационных услуг и внести платеж по этому договору. Здесь возникают свои нюансы, но многие юристы считают, что и эта схема позволяет вернуть деньги, если дольщик все-таки передумает. Обеспечительный платеж — скорее, психологический «крючок» для клиента.

Игра в слепую

Проблема в том, что зачастую клиент вносит деньги еще до того, как увидел конечный договор и разрешительные документы на строительство объекта. Есть много примеров, когда агенты начинали бронирование до того, как застройщик получал разрешение Службы стройнадзора. Например, сейчас идет резервирование квартир в комплексе «Я — Романтик», который запланирован на намывных территориях В. О. Девелопером выступает Seven Suns Development. Разрешения на строительство пока нет. Тем не менее, разные агентства предлагают внести 50 000 рублей по договору бронирования, в котором сказано, что покупатель должен в течение месяца заключить ДДУ с застройщиком. Если к окончанию этого срока фирма не получит разрешительных документов, клиенту предложат продлить бронирование или забрать деньги.

В то же время закон запрещает принимать деньги на строительство жилья до получения разрешительных документов. Агенты говорят, что в данном случае нарушения нет, поскольку речь не идет о продаже, а только о бронировании. Чиновники считают иначе. Представитель Комитета по строительству Олег Островский говорит, что если в договоре отражено намерение приобрести конкретную квартиру, то компанию, принявшую деньги до получения разрешений, можно оштрафовать. Впрочем, опрошенные юристы не столь категоричны.

«Если АН получило денежные средства за бронирование квартиры, то привлечь его к ответственности крайне сложно, поскольку в законодательстве отсутствует запрет на заключение подобных договоров», — говорит Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

В любом случае, вносить деньги, не посмотрев документы застройщика — это риск для покупателя.

Некоторые агенты сами не принимают денег от клиента, а только «приводят» его в офис застройщика. Покупателю предлагают подписать договор бронирования напрямую с ним.

Например, в ООО «ЦРП «Петербургская Недвижимость» говорят, что работают по разным схемам, в зависимости от договоренности с конкретным застройщиком. Иногда брокер предлагает клиенту подписать соглашение о бронировании, и сам принимает обеспечительный платеж. Но он возвращает деньги после того, как клиент подпишет договор с застройщиком. В других случаях клиенту предлагают забронировать квартиру у самого застройщика. При таком варианте брокер не составляет соглашение о бронировании, а все происходит уже в рамках взаимоотношений застройщик-клиент.

Многие опрошенные застройщики также заявляют, что их расчеты с агентами происходят на основании двусторонних соглашений и дольщиков не касаются. Граждане не должны платить посреднику из своего кармана.

Главное, что покупатель должен помнить: какой бы ни была схема, посредник не отвечает за возможные риски, связанные с выбором объекта и подписанием договора между клиентом и застройщиком. Предъявить агенту претензии практически невозможно.

Мнения

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:

— На рынке есть компании, которые работают только самостоятельно, и две-три фирмы, которые отдают свои объекты на эксклюзив одному агентству. Это — крайности. В 80% случаях застройщик работает со всеми АН, либо с крупными. ГК «Лидер групп» работает с различными агентствами. Доля агентских продаж у нас — 5% от общего объема. Наша политика нацелена на самостоятельную реализацию объектов.

Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (Etalon Group):

— У нас доля сделок, проходящих через АН, составляет около 25%. За последние два года она не изменилась. Мы активно работаем с более чем 60 агентствами в СПб и регионах.

Маргарита Кабанова, начальник отдела агентских продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

— Сегодня доля сделок, проходящих через агентства, составляет 20–25% и продолжает расти.

Для покупателя не имеет принципиального значения, приобретает ли он квартиру напрямую у «ЮИТ Санкт-Петербург» или через АН. Договор на квартиру клиент всегда заключает в офисе ЮИТ. Взаиморасчеты агентства и застройщика никак не затрагивают интересов покупателя.

Нам ничего не известно о том, что некоторые агенты заключают с клиентом договор на оказание консультационных услуг.

Мария Ширяева, пресс-секретарь компании «Строительный трест»:

— Позиция нашей компании неизменна: продаем недвижимость только самостоятельно, обеспечивая максимально прозрачный, безопасный и удобный механизм сделки для покупателей.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

— Сегодня доля сделок, проходящих через АН, составляет порядка 30–40%. За 10 лет ситуация в корне изменилась. Агентства повысили свой профессионализм, стали полноценными игроками рынка. Застройщики стали относиться к ним более лояльно, разрабатывают разные мотивирующие программы и акции.

Роман Денисов

Ссылка на источник