Комментарии в СМИ

Юлия Загинайко, юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал о новых требованиях для НТО.

В Смольном разрабатывают новые требования для нестационарных торговых объектов, расположенных на частной земле. Сколько их в городе вообще и какое количество может оказаться «проблемным», не знает никто. Так что к отстаиванию своих прав на всякий случай готовятся все предприниматели из этой сферы.

Владельцы нестационарных торговых объектов (НТО) готовятся к жизни по новым правилам. С 1 сентября в силу вступает федеральный закон, регулирующий вопросы размещения НТО на земельных участках, находящихся в частной собственности. Он наделяет регионы полномочиями определять, в каких случаях объекты могут располагаться на частной земле, а в каких нет.

Для Петербурга, где власти планомерно сокращают количество участков, на которых можно размещать НТО, это имеет особое значение. Сейчас размещать НТО предприниматели могут как на государственной, так и на частной земле. Но в первом случае необходимо, чтобы участок, где стоит такой объект, был включён в городскую схему размещения, во втором же достаточно было договора с собственниками земли. Если частные участки начнут включать в схему на общих основаниях, то и исключить их из неё можно будет в любой момент.

Старая новая схема

Председатель городского комитета по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИиТ) Александр Ситов сообщил, что все необходимые документы на региональном уровне планируется принять к маю–июню, чтобы дать бизнесу время на адаптацию. В частности, будет определено, станут ли в городе создавать новую схему размещения для НТО на частных землях, или эти участки будут вноситься в уже существующую. Также будут разработаны критерии, по которым объекты будут вноситься в схему.

«Предпринимателям обязательно дадим возможность в установленный срок податься в схему. Уверен, что у тех, кто соблюдал 961–е постановление, проблем не должно возникнуть. Тем, кто избегал этого, будет дано время, чтобы прийти к существующим нормам. Ничего, кроме добавления в требования к НТО структурированности и системности, менять не планируем. Сюрпризов точно не будет. Механизм будет озвучен, какую инициативу предприниматель должен проявить, чтобы его объект оказался в старой или новой схеме», — заявил он.

Ларьки под ковш: Смольный пересчитает НТО на частной земле и избавится от нелегалов
Постановление правительства Санкт–Петербурга № 961, упомянутое чиновником, утверждает правила благоустройства в городе. В частности, нестационарные торговые объекты должны соответствовать требованиям эстетического регламента.

По состоянию на начало 2025 года в схеме содержались сведения о 5402 местах. Однако после проведённой КППИиТ «оптимизации», в рамках которой было рассмотрено 4,9 тыс. предложений об исключении, в схеме сохранилось только 1597 участков, где можно ставить НТО. 3303 были исключены из–за несоответствия требованиям законодательства.

В комитете напомнили, что в случае исключения участка из схемы предприниматели имеют право заключить договор с городом на размещение объекта на альтернативном участке.

В комитете имущественных отношений (КИО) указали, что альтернативные участки предоставляются только по заявлению предпринимателей при условии наличия свободных локаций в схеме размещения.

«Так как факт исключения земельных участков из схемы размещения НТО не является основанием для досрочного расторжения сделок, массового обращения предпринимателей с заявлениями о предоставлении альтернативных земельных участков в 2025 году не произошло. В 2025 году заключено 64 договора на размещение НТО на альтернативных земельных участках», — прокомментировали там.

В КИО добавили, что сейчас в Петербурге действует 4077 договоров в отношении земельных участков, находящихся в госсобственности, из которых 2283 — на размещение НТО.

Что регулировать будем?

Власти объясняют разработку общих правил заботой о комфорте граждан и необходимостью обеспечить всем предпринимателям равные условия для ведения бизнеса. В то же время некоторые депутаты Законодательного собрания и чиновники нередко говорят, что НТО портят облик города и мешают людям. Предприниматели в ответ настаивают на том, что они платят налоги и закрывают повседневные потребности горожан: например, в киосках у многоквартирных домов (МКД) можно выгодно купить необходимые продукты.

Как раз территория МКД — один из самых распространённых случаев размещения НТО на частной земле. Также их можно увидеть у торговых центров и крупных магазинов. Важно помнить, что НТО — это не только ларьки, киоски и павильоны. К этой категории могут относиться также станции технического обслуживания, заведения общепита и даже автостоянки.

«ДП» попытался точно определить предмет регулирования — узнать, сколько именно НТО в Петербурге расположено на частной земле. И эта задача оказалась очень непростой. Как выяснилось, такой статистики никто не ведёт.

Один из главных вопросов — какие полномочия будут у властей по сносу НТО на частной земле

В КИО и КППИиТ такой информацией не располагают. У Управления Росреестра по Санкт–Петербургу таких данных тоже нет, поскольку НТО к объектам недвижимости формально не относятся. Депутаты ЗакСа, профиль которых связан с малым бизнесом, тоже не знают ответа на этот вопрос.

Эксперты признались, что не существует даже надёжного алгоритма, который позволил бы сосчитать эти объекты. Примерную оценку дают отраслевые сообщества: по их данным, около 2 тыс. НТО в Петербурге расположены на 600 частных участках. Но даже при наличии этой оценки выделить количество «проблемных» объектов, к которым могут возникнуть претензии со стороны закона при включении в схему размещения, не представляется возможным.

Председатель комиссии ЗакСа по промышленности, экономике и предпринимательству Ирина Иванова утверждает, что нелегальных киосков, размещённых на частных землях, достаточно много.

«Зачастую — по поддельным протоколам общих собраний жильцов дома. Такие вообще никто не сможет посчитать, если только вручную, по обращениям граждан. Но такой статистики не ведётся: люди обращаются в различные органы, и информация не аккумулируется в одном органе», — отмечает при этом она.

Трудности защиты

Как рассказал «ДП» адвокат юридической компании «Иммунитет» Александр Белов, на текущий момент в спорах вокруг НТО на частной земле выявлено более 60 объектов со штрафами свыше 3 млн рублей.

«Предприниматели активно мигрируют на частные территории и земли МКД, пытаясь уйти от жёстких условий муниципальных торгов, что только усиливает конфликт со Смольным», — объясняет юрист.

Специалисты бюро юридических стратегий Legal to Business по просьбе «ДП» проанализировали соответствующие обращения граждан на портале «Наш Санкт–Петербург» и в соцсетях.

«Мы обращаем внимание на большое количество жалоб на ларьки, шавермы, фудтраки в Курортном районе города. Жалобы от соседей являются одним из основных катализаторов проверок, а в условиях плотной застройки конфликт интересов (“предприниматель” vs “покой жителей”) почти неизбежен», — рассказали в бюро.

При размещении НТО на территории МКД риски возникают как из–за отсутствия решения собственников, так и из–за формального нарушения условий уже выданного согласия. В качестве примера этого тезиса адвокатское бюро «Качкин и партнёры» приводит два кейса. Так, ООО «Строительная компания “Пик”» разместило три НТО на территории одного из МКД на проспекте Просвещения.

Жилкомсервис № 1 Калининского района обратился в Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти с иском к стройкомпании, прося обязать её демонтировать НТО и вывезти их. Спор возник из–за того, что НТО разместили без решения общего собрания собственников. Суд поддержал жилкомсервис, дав ответчику на демонтаж и вывоз 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В другом случае ситуация была сложнее. Тот же Жилкомсервис № 1 Калининского района обратился с иском к ИП Светлане Павловской, прося арбитраж обязать ответчика демонтировать и вывезти НТО, самовольно установленный на земле одного из МКД. Согласие собрания было, но в решении и договоре аренды предусмотрели обязанность согласовать внешний вид (облик) НТО.
Этого не сделали — и именно несоблюдение условия согласования стало основанием для требований о демонтаже. Суд поддержал коммунальщиков, решение было оставлено в силе апелляционной и кассационной инстанциями.

По мнению Александра Белова, отстоять НТО на частной земле реально, если у участка торговое назначение и есть согласие собственника.

«Смольный не вправе вмешиваться без подтверждённых нарушений Градостроительного кодекса РФ или СанПиНа, суды часто отклоняют жалобы “на неудобства”», — говорит адвокат.

Он приводит кейс ООО «Северная звезда», павильон которого КИО пытался убрать за нецелевое использование — общепит вместо торговли. Однако Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти встал в этом споре на сторону бизнеса: зона кафе занимала допустимые 30% площади как вспомогательный вид и поэтому арбитраж признал расторжение договора с «Северной звездой» незаконным.

Так или иначе, но отстоять свои интересы владельцам НТО становится всё сложнее. А поскольку пока неизвестно, какие именно требования будут прописаны исполнительной властью для НТО на частной земле, то в потенциальной опасности сейчас находятся все предприниматели, предупреждает депутат Ирина Иванова.

«Больше всего нас волнуют участки, расположенные возле многоквартирных домов. Они предназначены для удовлетворения потребностей граждан и удобны им. Мы опросили собственников порядка 20 домов о потребностях в НТО, и 98% жителей ответили, что такие объекты им удобны. Более того, если появляется нелегальный объект, собственники сами на него пожалуются. В городе может быть только одна схема размещения НТО. Скорее всего, в ней будут добавлены подразделы. Вызывает опасение, что новые правила будут очень жёсткими и приведут к исчезновению НТО с частных земель. Для них могут предусмотреть нормы, в рамках которых работать будет невозможно. Предприниматели, владеющие киосками и стоянками, создают рабочие места и платят налоги с каждого проданного товара и услуги. Если их объекты уберут с частных территорий, город лишится денежных поступлений, а владельцы — доходов. Кроме того, если на участке запретят размещать НТО, то и государственные киоски, о которых ранее много говорилось, там поставить будет нельзя. Неясно также, кто и как будет сносить объекты, если речь о частной собственности», — Янина Тихонова–Гришина, председатель РОО «Содействие малому бизнесу».

«Учитывая текущие изменения в законодательстве, отстаивать свою правоту предпринимателю всё сложнее. В большинстве случаев это требует судебного разбирательства. В одном из наших кейсов спор был спровоцирован размещением галереи НТО на территории многоквартирного дома без согласия всех его жителей. Столкновение жителей с управляющей компанией фактически привело к сносу строений. Единственной мерой защиты в таких случаях является качественный анализ предполагаемого места размещения НТО со стороны предпринимателя (в том числе на наличие всех предусмотренных законом согласий)», — Светлана Гузь, управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business.

«По спорам в Петербурге и Ленинградской области действительно прослеживается подход, при котором суды отказывают в обеспечительных мерах в виде запрета на демонтаж или вывоз НТО. Это существенно осложняет защиту: без «заморозки» ситуации объект могут демонтировать ещё до рассмотрения спора по существу. Наличие устойчивой административной и судебной практики по демонтажу и освобождению территорий, а также тенденция к усилению нормативного регулирования НТО на частной земле объективно указывают, что для предпринимателей риск претензий сохраняется и, вероятно, будет возрастать», — Юлия Загинайко
юрист корпоративной и арбитражной практики адвокатского бюро «Качкин и Партнёры».

Дарья Дмитриева, Дмитрий Маракулин

Материал опубликован на сайте «Деловой Петербург dp.ru Деловые новости» 16.02.2026