Комментарии в СМИ

«Что делать, если…»

13.09.2018 Недвижимость и строительство

…арендодатель не возвращает обеспечительный платеж. Комментирует старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева.

Что такое обеспечительный платеж?

Обеспечительный платеж — это денежная сумма, которая вносится одной из сторон договорного обязательства в пользу другой в качестве обеспечения его исполнения. Речь может идти не только о деньгах, но и об акциях, облигациях или иных ценных бумагах. Данный институт регулируется §8 гл. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и введен в действие с 01.06.2015.

Обеспечительный платеж для арендодателя — это своего рода гарантия того, что при нарушении арендатором договора либо при нанесении им ущерба помещению убытки будут возмещены за счет этих денег.

Если в течение всего срока аренды ничего такого не случилось, арендодатель возвращает обеспечительный платеж. По общему правилу проценты, установленные ст. 317.1 ГК РФ (то есть проценты за период пользования денежными средствами), на сумму обеспечительного платежа не начисляются, хотя у сторон есть возможность предусмотреть в договоре иное.

Давайте на примере

Рассмотрим применение обеспечительного платежа. По договору арендодатель передает арендатору имущество во временное владение и пользование, а арендатор обязан в установленный договором аренды срок вносить плату, поддерживать имущество в исправном состоянии, осуществлять текущий ремонт.

Арендатор, чтобы гарантировать своевременное внесение арендной платы, предоставляет арендодателю обеспечительный платеж. В случае, если он, например, не заплатил или заплатил меньше, арендодатель может зачесть часть обеспечительного платежа или всю сумму в счет исполнения указанной обязанности, а также в счет неустойки, начисленной в связи с нарушением. Если же арендатор выполнял все свои обязательства по договору аренды, то после прекращения действия договора арендодатель должен вернуть ему весь обеспечительный платеж.

Когда еще арендодатель может не вернуть деньги?

На практике в договоре аренды стороны чаще всего предусматривают условие о зачете обеспечительного платежа в качестве платы за последние месяцы аренды. В этом случае арендатор не платит за последний месяц аренды, и арендодатель оставляет платеж себе. При этом, если обеспечительный платеж превышает сумму арендной платы, то разницу арендодатель должен все-таки вернуть.

Еще один случай, когда платеж остается у арендодателя, — если арендованное имущество было возвращено в ненадлежащем состоянии или не было возвращено вовсе.

Также арендодатель может оставить обеспечительный платеж за собой, если в одностороннем порядке разрывает договор из-за существенного нарушения арендатором договорных условий. Не возвращать платеж арендодатель может также, если арендатор по своей инициативе досрочно расторгает договор. Главное, чтобы это было прописано в договоре.

Чтобы избежать недопонимания, что такое «ненадлежащее состояние» и «существенное нарушение», сторонам лучше определить это до подписания договора, и желательно в письменном виде. Для этого при составлении договора аренды рекомендуется согласовать следующие условия относительно обеспечительного платежа:

определить обеспечиваемое обязательство;
указать обстоятельства, при наступлении которых сумма обеспечительного платежа засчитывается в качестве исполнения, а также в течение какого срока эти обстоятельства могут наступить (срока действия договора, иного срока);
согласовать обязанность стороны дополнительно внести или частично возвратить денежные средства в качестве обеспечительного платежа при наступлении или ненаступлении определенных обстоятельств;
установить срок возврата обеспечительного платежа.

И хотя это общая рекомендация при заключении договора аренды, но не забывайте о том, чтобы составить описание арендуемого помещения, оборудования и пр., сделать их фото и т. д.

Что делать арендатору, если платеж все-таки не вернули?

Увы, на практике действительно нередки ситуации, когда арендодатель в отсутствие к тому законных оснований не возвращает арендатору обеспечительный платеж.

Здесь можно посоветовать арендатору как один из вариантов произвести зачет имеющихся у него денежных требований к арендодателю из суммы обеспечительного платежа. Таким требованием может выступать, например, требование об уплате неустойки, начисленной арендодателю за просрочку передачи имущества в аренду (если такая неустойка предусмотрена договором). Для зачета достаточно волеизъявления одной из сторон, поэтому согласия арендодателя на зачет не потребуется. Если произвести зачет не представляется возможным, тогда все-таки придется обратиться за судебной защитой с соответствующим исковым требованием.

Материал опубликован на сайте MarketMedia 13.09.2018