Комментарии в СМИ

«На фоне потерь: нужны ли новые ТЦ и БЦ Петербургу и Ленобласти?»

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об открытии новых бизнес-центров.

Трафик в ТЦ Петербурга по сравнению с аналогичным периодом 2021 года снизился на 15-30%. Встречаются в городе и объявления о продаже таких объектов, даже крупных, целиком, как и бизнес-центров. Между тем, в 2023 году введут новых площади.

По итогам 2022 года в Северной столице был введён в эксплуатацию лишь один ТЦ «Прометей» в Калининском районе общей площадью 27 тыс. «квадратов». Всего же в городе насчитывается 127 торговых центров разных форматов общим объёмом 3,25 млн кв. м. Из них, по разным оценкам экспертов, без арендаторов простаивают сейчас 13-20% площадей, а трафик по посетителям упал на 15-30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В этих условиях в ТЦ уже начали переделывать кинотеатры под офисы. А на Avito можно найти несколько десятков объявлений о продаже БЦ практически во всех районах.

При этом осенью 2021 года в Петербурге стартовала кампания по набору арендаторов в многофункциональный торгово-развлекательный комплекс Hollywood, который призван стать крупнейшим городе и должен был открыться в 2023 году. Теперь его ввод перенесён на 2024 год. Кроме того, летом этого года в рамках ПМЭФ был с помпой презентован новый ТЦ в Новосаратовке от Филиппа Киркорова. 78.ru разбирался, почему ТЦ и БЦ продолжают пустеть, и нужны ли в таких реалиях новые объекты горожанам.

Лучше, чем прогнозировали?

Как подсчитали аналитики консалтинговой компании NF Group в Петербурге (ex-Knight Frank St. Petersburg), в начале декабря этого года в городе пустовали без арендаторов 12,6% торговых площадей. Уже в начале 2023 года этот показатель может вырасти до 15%. Так может произойти в том случае, если крупные бренды, которые пока остаются в России, примут решение уйти, а отечественные игроки не усилят свою экспансию.

— Так, в сегменте одежды наблюдается отрицательная динамика открытий по сравнению с закрытиями. В торговых центрах освобождаются большие площади после закрытия некоторых магазинов зарубежных брендов, таких как GAP, H&M, Marks&Spenсer и других. А сегмент обуви, наоборот, показывает положительную динамику открытий по сравнению с закрытиями. На рынке развиваются ритейлеры Kari, Mascotte, Rieker и другие, — отметили там.

Свободные площади отрицательно сказались и на трафике посетителей. Он оказался на 30% ниже, чем в 2021 году, и на 40% — чем в допандемийном 2019 году.

Похожие цифры приводит и партнёр, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.

— В период, когда иностранные бренды массово заявляли о своём уходе с российского рынка, прогнозы были не утешающие. До конца 2022 года мы ожидали рост уровня вакансии в сегменте торговой недвижимости до 30-40%. Но сегодня реальные последствия заявлений позволяют скорректировать прогноз до 20-22% от общего объёма рынка, и эта цифра будет достигнута не ранее конца первого квартала 2023 года, — считает он.

По оценкам Валерия Трушина, падение трафика по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составило 15-20%.

Комплексный эффект

Кроме ухода западных брендов, часто выступавших якорными арендаторами в ТЦ, среди причин падения трафика эксперты называют, в том числе, ограниченный прокат в кинотеатрах. Некоторые из них и вообще были полностью закрыты в пандемийные годы. Так произошло, например, с сетью «Каро 7 Лиговъ».Теперь его пространство переделывают под офисы. Такой сценарий уже давно массово реализуется в Москве.

Главный негативный фактор — снижение потребительского спроса. С 2015 года, когда начался валютный кризис, разрыв между растущей инфляцией и реально располагаемыми доходами продолжал расти. Красным флагом для сегодняшних реалий торгового сегмента стали также ипотечный бум 2021 года и релокация платёжеспособного населения в течение 2022 года. Сегодня всё больше россиян переходят к накопительной модели финансового поведения, что в обозримом будущем скажется на стратегических планах торговых операторов, — рассуждает Валерий Трушин.

Примечательно, что согласно данным службы исследований hh.ru, 38% петербуржцев не хватает зарплаты даже для покрытия основных нужд. Основными статьями расходов для горожан являются продукты питания (51% респондентов выбрали этот вариант), аренда жилья или ипотека (40%). На третье место многие ставят траты на оплату ЖКУ.

Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов не согласен с тем, что именно расходы на ипотеку, аренду становятся препятствием для трат в ТЦ.

— Тут дело в другом. Все понимают, какая у нас есть официальная и неофициальная инфляция, и насколько выросли цены на всё. Прежде всего продукты, и на ту же одежду тоже, — констатирует он.

В свою очередь, вакантные площади в БЦ в этом году начали появляться также из-за ушедших зарубежных компаний, в основном в IT-сфере. Сейчас свободными остаются около 10% площадей, но этот показатель может вырасти.

— По нашим прогнозам, в 2023 году на рынке продолжится тенденция увеличения вакантного предложения, которая достигнет 12-13%. Однако эти площади очень неравномерно распределены на рынке: есть полностью пустые здания или те, где пустует 50% площадей и более, которые освободились после ухода IT-компаний, — поясняет словам директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group Регина Волошенко.

Сдача или торг по переносам сроков

Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирина Царькова отмечает, что в 2023 году в Петербурге к открытию заявлено три проекта: МФК «Заневский каскад» (4-я очередь), ТЦ «Небо», ТЦ «Парк-Молл Грин». Их совокупная арендопригодная площадь составляет порядка 85 тыс. кв. м.

Как добавляет Валерий Трушин, то же анонс ТРЦ от Филиппа Киркорова в Новосаратовке пока не получил воплощения.

— В целом, рынок давно не слышал о крупных планах по строительству новых проектов, что логично в свете перенасыщения рынка и текущей ситуации. Сегодня неподходящее время, чтобы делать ставку на торговую недвижимость, — полагает Валерий Трушин.

Не говорят больше эксперты и об открытии в следующем году многофункционального торгово-развлекательного комплекса «Голливуд» у станции метро «Пионерская». Разрешение на строительство этого объекта было получено в 2020-м, и тогда предполагалось, что ввод в эксплуатацию произойдет в 2023-м. Арендопригодная площадь составит 60 тыс. «квадратов». В пресс-службе Nikoliers (ведёт сопровождение проекта) ситуацию комментируют кратко: МФТРК строится по плану, ввод запланирован на 2024 год.

ГК «Адамант» заявляла в 2021 году на отдалённую перспективу и проект строительства 100-метровых высоток на юге города на месте существующих торговых площадей в Купчино на Балканской площади. Предполагалось, что здесь появится 284 тыс. «квадратов» торгово-офисной недвижимости вместо реновируемых 106 тыс. кв. м. Как пояснила директор департамента рекламы УК «Адамант» Алена Мариничева, речь шла об одной из возможных модернизаций территории.

— Однако в настоящее время реализация данного проекта не запланирована, — констатировала она.

Все на продажу или…

При этом, например, на Avito, можно найти предложения о продаже не только помещений в ТЦ, но и самих таких объектов целиком. На проспекте Косыгина, 30, к. 1 выставлен комплекс площадью чуть менее 7400 кв. м. За него просят 950 млн рублей, или по 128 тыс. рублей за «квадрат». Как подчеркивается в объявлении, объект «заполнен арендаторами на 110%, пустых площадей нет».

В Обухово на Караваевской, 23 продаётся четырёхэтажный ТЦ «Мебельный Дом». За строение площадью около 4500 «квадратов» просят 350 млн рублей. На последнем этаже там располагаются офисы.

В Москве на портале на продажу около метро «Кунцевская» выставлен четырёхэтажный ТЦ уже общей площадью 11,7 тыс. кв. м. Его собственники оценили в 1,1 млрд рублей.

Всего, как сообщали ранее «Известия», в России на продажу выставлено уже около 200 моллов. С начала года экспозиция таких объектов увеличилась на 14%.

— Заявления о продаже торговых центров на текущий момент приобрели всероссийский масштаб, — соглашается Валерий Трушин.

По данным регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group (ex-Knight Frank Russia) Евгении Хакбердиевой, на продажу в Северной столице выставлены и такие крупные ТЦ, как «Невский центр» и «Июнь», а также «Жемчужная Плаза». Последний объект, впрочем, принадлежит финской SVR. Планы по его продаже существовали ещё даже до пандемии. А вот свою долю в «Охта-молл» SRV на фоне всем известных событий продала лишь в конце ноября этого года.

В «Невском центре» прокомментировать информацию отказались.

В Северной столице выставляют также активно на продажу бизнес-центры, по которым сильный удар нанесла «удалёнка». Так, в Петроградском районе собственник продает БЦ на 3000 «квадратов» на Гатчинской, 11 за 400 млн рублей. Бизнес-центр в семь этажей и с пятью лифтами Otis на Синопской набережной, 60-62, обойдется покупателю в 520 млн рублей. Это объявление «висит» уже больше месяца. Только на портале «Авито» подобных предложений по городу насчитывается несколько десятков в самых различных районах.

все на строительство?

Как рассказывает замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева, всего объём предложения качественной офисной недвижимости в Петербурге сейчас в целом составляет почти 4 млн кв. м. Так, за 11 месяцев этого года было введено в эксплуатацию почти 140 тыс. «квадратов», что сопоставимо с объёмом ввода за 2021-й. Как уточняет директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group Регина Волошенко, завершено строительство и реконструкция 10 зданий, крупнейшим из которых является «Невская Ратуша».

Объём сделок аренды и продажи офисов за январь—сентябрь 2022 года превзошёл результаты прошлого года в 1,5 раза благодаря нескольким крупным сделкам. В их в числе аренда компанией «Газпром Нефть» строящихся корпусов в квартале «Невская ратуша» общей площадью порядка 80 тыс. кв. м. С учётом данной транзакции монополист и его структуры вышли в лидеры в распределении общего объёма сделок за девять месяцев, сформировав 47%, — рассказала Виктория Горячева.

По словам Регины Волошенко, на 2023 год анонсирован ввод около 200 тыс. кв. м офисной недвижимости.

Девелопер, основатель УК «Теорема» (строит коммерческую недвижимость) Игорь Водопьянов констатирует, что пока новые БЦ продолжают оставаться крайне востребованными. Так, всего у компании действуют разрешения на возведение 12 объектов общей площадью 1,5 млн «квадратов», восемь из них введут в 2023 году, оставшиеся четыре — в 2024 году, и для многих ещё не сданных помещений уже найдены покупатели и арендаторы.

А если всё же купить и перепрофилировать?

Как отмечают опрошенные эксперты, идёт ли речь о строительстве нового объекта или покупки старого с последующим перепрофилированием, ситуацию надо рассматривать индивидуально. Где-то легче и дешевле снести ТЦ или БЦ и построить на его месте высотный дом, для чего их, собственно и часто покупают, а где-то организовать жильё или гостиницу даже в офисном здании не выйдет по закону. При этом изменения форматов неизбежны, и они будут происходить всё чаще.

— Применительно к торговым центрам следует признать, что их конструктивные особенности приводят к тому, что их в основном покупают под снос и последующую застройку объектом иной функции. Это связано с тем, что они, как правило, незначительны по высоте, но с большим пятном застройки под фундаментом, что позволяет на их месте возводить объект другой функции с соблюдением всех норм, — поясняет, в частности, Партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов.

По словам Алексея Белоусова, в центре Петербурга не так много ТЦ и БЦ, которые было бы интересно перепрофилировать кардинально. Так, как приводит пример он, RBI реконструировала под офисы здание Левашовского хлебозавода под офисы на Барочной улице и построила там по соседству жильё.

— Этот проект можно назвать удачным. Там цены на «квадрат» теперь превышают 500 тыс. рублей, и это позволяет выйти на окупаемость затрат. Но таких примеров не много, — поясняет он и добавляет, что при этом все ТЦ и БЦ «стареют» с годами, и если их не перепрофилировать, то тогда нужна реновация, которая может выйти затратной.

Партнёр коллегии адвокатов Pen & Paper Роман Пархоменко отмечает, что изменение функционального назначения здания нормативно ограничивается двумя факторами: техническими требованиями к тем или иным типам строений, а также правовым режимом земельного участка, на котором расположено здание.

Уже применительно к техническим требованиям БЦ или ТЦ крайне сложно перепрофилировать под жильё или гостиницу. В большинстве случаев для соблюдения всех требований проще (и возможно даже дешевле) снести здание и построить новое. Он добавляет, что в зависимости от расположения участка в той или иной территориальной зоне размещение жилой застройки или гостиниц может быть запрещено или ограничено.

Светлана Коваленко

Материал опубликован на сайте 78.ru 13.12.2022

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ