Комментарии в СМИ

«Над апарт-отелями сгущаются тучи»

03.11.2026 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об апарт-отелях.

Новый проект федерального закона, касающийся сегмента апарт-отелей, вызывает массу вопросов. В текущей версии законопроект приведет к катастрофическим последствиям для рынка, считают не без основания некоторые эксперты. Безусловно, будут правки и подзаконные акты, но в сбалансированный конечный результат верится мало.

Власть давно пытается «загнать» в правовое поле апарт-отели, которые бурно развились за последние десять лет. На днях на федеральном портале правовых актов опубликован законопроект «Об особенностях участия в долевом строительстве гостиниц и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Одна из декларируемых целей — борьба с квази-жильем, когда под видом апартаментов девелопер возводит квартиры для постоянного проживания, занимаемая участки под гостиницы и не вкладываясь в социалку.

Кстати, в Петербурге эту задачу Смольный уже решил: все гостиничные проекты проходят Градостроительную комиссию, где застройщикам предписывается социальная нагрузка в определенном объеме. Но проблема с «псевдожильем» актуальна для Москвы и других регионов России, особенно Краснодарского края, где в большом количестве возводятся апарт-отели разных форматов.

Для справки:

Всего в России построено 58 тыс. сервисных апартаментов, в стадии строительства — 92 тыс. юнитов; это больше чем построено за все 13 лет развития сегмента, и ближайшие несколько лет рынок утроится. Петербург в лидерах: здесь возведено 70 сервисных апарт-отелей на 35 тыс. юнитов, проектируется и строится еще 13 объектов на 8,5 тыс. номеров.

Северную столицу догоняет по объему Краснодарский край, где возводится более 33 тыс. юнитов и Крым (свыше 23 тыс. апартов). Такие цифры привел на прошедшем форуме по апартам заместитель генерального директора сети апарт-отелей YES Антон Агапов.

В проекте закона нет понятия «апарт-отель», а только гостиница. Если номера планируется продавать в розницу, то для строительства гостиницы от трех «звезд» и выше девелопер должен реализовывать проект по 214-ФЗ с привлечением банковского кредита, а также договором, заключенным с гостиничным оператором. Причем 80% средств на эскроу-счетах ему будут доступны после ввода объекта в эксплуатацию, остальные – после передачи отеля гостиничному оператору. Номера (и отель) принимает не дольщик, а оператор от его имени.

Таким образом законодатель перекрывает девелоперу доступ к дешевому финансированию, в том числе за счет соинвестирования юрлицами, делая нерентабельным реализацию проекта. Можно ли строить отель без звезд с привлечением денег дольщиков? Непонятно.

В нынешней редакции отчетливо просматривается дисбаланс интересов: балом правит гостиничный оператор (УК), а собственник практически бесправен. Единственное условие для оператора — он должен быть в перечне сертифицированных, все остальное отдано ему на откуп.

Владелец номера не имеет права там жить, сдавать в аренду, вести там иную деятельность, передавать другим во временное пользование. Он не может отказаться от договора с оператором, а взаимоотношения между ними никак не прописаны. Сменить оператора можно, если собрать 2/3 голосов собственников, что практически нереально, учитывая, что в проекте бывает много иногородних.

Скорее всего, под действия документа подпадут и МФК, в составе которых заложена гостиничная функция. Однако помимо отеля, там бывают инвестиционные апартаменты, резиденции для личного проживания и пр. Как быть с ними, вопрос.

Непонятно насколько нововведения коснутся курортных и загородных проектов. Есть большие комплексы, объединяющие гостиничные корпуса, инвестиционные апартаменты, частные резиденции, рестораны, бассейны, спа и спортивную инфраструктуру. Здесь ключевой вопрос — не только кому принадлежат номера, но и кому принадлежит инфраструктура, кто финансирует ее содержание и кто принимает решения по ее эксплуатации.

По мнению Партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, в нынешнем виде законопроект приведет к катастрофическим результатам для рынка.

«По терминологии проекта правила распространяются на объекты гостиница «три и более звезд», поэтому формально в отношении МФК правила применяться не должны, так как другой объект, однако это очевидная недоработка авторов проекта, они преследуют иную цель. Что касается загородных отелей, то они также являются гостиницами (как правило, хотя иногда это санатории) и распространение на них правил зависит также от планируемой звездности», — Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

Еще одна заведомо конфликтная статья касается уже действующих апарт-отелей, которые должны перестроить работу по новым правилам с 1 марта 2030 года.

В Петербурге функционирует несколько крупных апарт-комплексов, в каждом из которых – более тысячи номеров, десятки УК и сотни сценариев использования юнита. Когда граждане покупали апарты, никакой правовой акт не запрещал им управлять и использовать недвижимость по своему усмотрению. По логике, закон не должен иметь обратной силы. Но мы живем в России…

Профессиональное сообщество видит все эти пробелы в проекте и готовит свои предложения по корректировке. Предполагается, что новый закон начнет действовать с 1 марта 2028 года. Мнения опрошенных участников рынка разделились, но многие признают, что документ в нынешней редакции сырой.

Халмурат Касимов

Материал опубликован на сайте «Недвижимость и строительство Петербурга» 02.11.2026