Комментарии в СМИ

«Насколько эффективны могут быть предложенные депутатами меры по борьбе с квартирным мошенничеством?»

22.11.2025 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» комментирует материал о пенсионерских сделках.

Речь идет о так называемых пенсионерских сделках, получивших широкий резонанс. Среди прочего депутаты предлагают установить обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью и обязательное страхование сделки, если объект является единственным жильем продавца или покупателя.

В Госдуме разработали меры борьбы со схемой возврата квартир обманутым пенсионерам. Пока судебная практика складывается не в пользу добросовестных приобретателей, и парламентарии захотели исправить эту ситуацию. Однако эксперты говорят о том, что озвученные инициативы тоже далеки от идеала, а сама схема, которую в некоторых СМИ уже называют «схемой Долиной», начала распространяться и на другое имущество. В частности, на автомобили. Но так ли все страшно на самом деле?

Среди прочего депутаты предлагают установить обязательное нотариальное удостоверение всех сделок с недвижимостью и обязательное страхование сделки, если объект является единственным жильем продавца или покупателя.

Еще одно предложение — замораживать деньги на 30 дней. В таком случае мошенники якобы потеряют интерес к схеме. Предлагалось также ввести обязательное внесение денег на депозит суда. То есть продавец, который отдал деньги мошенникам, если хочет вернуть квартиру, должен положить на депозит такую же сумму, и тогда по суду ему могут вернуть жилье, а добросовестному покупателю — деньги. Но что делать, если денег у обманутого пенсионера нет? А обычно именно так и бывает. Юристы говорят, что у нас есть норма, которая предусматривает, что в таком случае компенсацию добросовестному покупателю (если он таковым признан) может выплатить государство. Норма есть, но распространенной практики ее применения нет. Другие предложения вроде нотариальных сделок, страхования титула, заморозок и так далее, по словам экспертов, все равно не дают 100-процентных гарантий. Оспорить можно все. И главное здесь — именно позиция судов. И тут Верховный суд мог бы навести порядок: судам нужно дать четкий перечень критериев, по которым покупателя можно было бы однозначно признавать добросовестным, говорит партнер компании «Апекс» Роман Поляков: «Лицо должно оценить объект, оценить продавца, провести ряд предварительных проверок, после которых оно будет по практике признаваться добросовестным выгодоприобретателем. То есть, если оно сделает ряд действий — например, уточнит данные по объекту и причину продажи, проверит его историю и самого продавца, и цена будет рыночной, то в таком случае лицо должно признаваться добросовестным выгодоприобретателем, и объект должен оставаться у него».

Законодательство и на данный момент позволяет судам защищать интересы добросовестных покупателей, но в новости попадают случаи, когда судьи принимают сторону пенсионеров, которых обманули или якобы обманули мошенники. Но, как уже неоднократно говорилось, проблемным продавцом может стать не только пенсионер. И случаи, когда сделку пытаются признать недействительной 46-летние мужчины и женщины, тоже уже описаны СМИ. Но ключевое слово здесь — пытаются. Точной статистики по тому, сколько квартир суды вернули продавцам по этой схеме, нет. В СМИ сообщали о 3 тысячах пострадавших, попадались данные и про 12 тысяч. Но в эту массу входят и те, кто еще судится (а процесс может занимать много месяцев). Многие юристы и риелторы говорят о том, что масштабы проблемы сильно преувеличены.

Продолжает Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов: «Здесь во многом, мне кажется, это нагнанная волна журналистами, потому что прямо чтобы к нам неоднократно обращались люди, которые так пострадали, не могу такого сказать — не было ни одного обращения, но, может быть, просто у нас другая целевая аудитория. Я думаю, что пока это больше созданная история, медийная, а не статистическая проблема, но сами по себе такие решения, конечно, есть, поэтому о них и говорят».

В последние дни СМИ стали писать о том, что так называемая схема Долиной стала распространяться и на машины. Теоретически это возможно: хороший автомобиль сегодня может стоить дороже «двушки» в не самых бедных регионах. А сделки здесь намного проще, и проверки минимальны. Другое дело, что пока нет публикаций о том, что суд вернул машину обманутому продавцу.

По словам экспертов, здесь отличие от квартир серьезное: машина — это не единственное жилье условного одинокого пенсионера. И здесь, с высокой долей вероятности, суды будут занимать позицию: машину продал — это одна сделка; отдал деньги мошенникам — это другая, и твои проблемы. Но в случае с жильем эта, казалось бы, железная логика почему-то работает не всегда.

Иван Медведев

Материал опубликован на сайте «Business FM» 24.11.2025