Комментарии в СМИ

«Недвижимость и строительство Петербурга» публикует материал по итогам круглого стола, посвященного приспособлению зданий-памятников к современному использованию и организованного совместно с «Качкин и Партнеры».

В Петербурге «заморожено» большинство девелоперских проектов. Сложно не только запустить новые стройки, но и согласовать дополнения к уже утвержденным бумагам. Одним из немногих доступных вариантов создания объектов коммерческой и жилой недвижимости остается приспособление к современному использованию существующих зданий. Однако наиболее привлекательные из них имеют охранный статус. О том, как, не нарушая закон, отыскать баланс между экономической эффективностью, исторической архитектурой и актуальным функционалом, шла речь на «круглом столе», организованном нашим еженедельником совместно с юридической компанией «Качкин и Партнеры».

Участники дискуссии, проходившей в Белом зале Дома архитектора, пришли к не самым утешительным выводам. Инвестор, решившийся работать с историческим наследием, должен быть филантропом с крепкими нервами и большим кошельком. Ведь нестыковки в законодательстве и сложность бюрократических процедур делают проекты, связанные с памятниками, малопредсказуемыми по срокам и объемам финансирования.

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»:

– Процесс приспособления памятников, их ансамблей и достопримечательных мест к современному использованию регулирует 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия народов РФ» и соответствующий местный закон. Органом, который определяет допустимость тех или иных работ на памятниках и согласует их, в Петербурге, как известно, является КГИОП.

Хочу обратить внимание на несколько основных проблем, возникающих по ходу реализации таких проектов. Характерная трудность, с которой сталкиваются многие наши клиенты,— абсолютно разный учет объектов культурного наследия и собственно недвижимости.

Типичная для исторического центра ситуация: с точки зрения ГУИОН, крупное здание, выходящее, к примеру, одним фасадом на Английскую набережную, а другим — на Галерную улицу, является единым объектом технического учета.

С точки зрения КГИОП, оно фактически состоит из двух частей: один корпус охраняется и внесен в список памятников, другой просто числится историческим зданием. Поэтому КГИОП зачастую отказывается выдавать разрешение на приспособление всего объекта, ограничиваясь лицевым флигелем или даже фасадом. В свою очередь Служба госстройнадзора заявляет, что, раз здание включено в список культурного наследия, она вообще не уполномочена выдавать какую-либо разрешительную документацию. В итоге бедный инвестор сталкивается практически с неразрешимой проблемой и мечется между двумя госорганами.

Другой аспект: 73-ФЗ запрещает проводить на объектах культурного наследия целый ряд работ (землеустроительные, земляные, строительные и мелиоративные). Напротив, разрешаются работы по сохранению памятника и по хозяйственной деятельности.

Термин «сохранение» подразумевает консервацию, ремонт, реставрацию и приспособление для современного использования. Все это требует выполнения историко-культурной экспертизы и соблюдения разрешительных процедур, описанных в охранном и градостроительном законодательстве.

При этом работы по сохранению памятника не исключают возможности эксплуатировать его в незатронутой части. Между тем по Градостроительному кодексу, которым руководствуется госстройнадзор, одновременная эксплуатация и реконструкция объекта невозможны. Открытым остается и вопрос о том, что такое «работы по хозяйственной деятельности».

Судебная практика говорит, что в их рамках допускаются как перепланировка и переустройство, так и капитальный ремонт с реконструкцией. Стоит учитывать, что перепланировка, переустройство, а также капитальный ремонт не требуют разрешения на строительство и экспертизы проектной документации. Многие инвесторы не обращают внимания на такой нюанс. При этом, естественно, нельзя нарушать целостность памятника, затрагивать его охраняемые элементы или создавать угрозу повреждения.

В соответствии с последними поправками в Градостроительный кодекс разрешение на реконструкцию или строительство в отношении объектов культурного наследия выдают органы охраны. И тут опять возникает коллизия: Градкодекс предполагает, что разрешительные бумаги оформляются по форме, утвержденной Правительством РФ.

КГИОП же выдает разрешения на приспособление памятников в рамках собственного административного регламента. С точки зрения Росреестра, они не являются документами, предусмотренными Градостроительным кодексом. В итоге инвестор, который оформил разрешение на приспособление, согласовал всю проектную документацию и провел работы, получает в регистрирующем органе отказ.

Алексей Михайлов, начальник управления зон охраны объектов культурного наследия КГИОП:

– Ответов на многие поставленные вопросы в настоящий момент, к сожалению, нет. Можно лишь констатировать имеющиеся проблемы. С госстройнадзором мы долго обсуждали вопрос выдачи разрешений, и, насколько мне известно, сейчас Служба их оформляет. Однако процедура довольно сложная, и мы стараемся идти навстречу инвесторам.

Что касается приспособления памятников, то каждый объект настолько уникален, что универсальных рецептов нет и быть не может. Основной совет инвесторам — принимать в расчет фактор времени. Зачастую, когда проект подходит к неким критическим срокам, начинаются суета и попытки выжать необходимые разрешения. Отсюда — «комковатые» решения и необходимость их переделывать. Кстати, за рубежом работы по приспособлению исторических зданий тоже нередко растягиваются на годы. И это никого не смущает.

Нестыковки в строительном и реставрационном законодательстве, конечно, есть. Причем проблемы имеются как на федеральном, так и на региональном уровнях. При КУГИ Петербурга создана рабочая группа, задача которой — конкретизировать имеющиеся противоречия и донести до федералов. Иначе и программа сохранения и развития исторического центра по многим направлениям не сдвинется с мертвой точки.

Анастасия Ясинская, модератор, главный редактор «НП»:

– Происходит ли в условиях правовых нестыковок согласование проектов приспособления зданий? И сколько времени — хотя бы в среднем — занимает этот процесс?

Алексей Михайлов:

– Процесс, конечно, идет. Повторюсь: по срокам все сугубо индивидуально. Надо понимать, что определенное время занимает государственная историко-культурная экспертиза. Проводить ее вправе около 20 экспертов, и они довольно загружены. Далее — разработка проектной документации и ее согласование. Поэтому, если у инвестора есть возможность и решимость приспосабливать к современному использованию объект культурного наследия, надо сразу закладывать в бизнес-план объективные временные параметры. Вряд ли эту работу можно сделать за год.

Ольга Морозова, коммерческий директор Центра согласований:

– Существует ли нормативный срок согласования историко-культурной экспертизы и по каким причинам он затягивается? Для нас вопрос принципиален, поскольку мы работаем в рамках госконтракта, реализуя некоммерческий проект. Речь идет о воссоздании комплекса особняка Новинских на Песочной набережной, 10 и его приспособлении под корпус для ученых Математического института им. Л. Эйлера.

Алексей Михайлов:

– Тридцать календарных дней — стандартный срок рассмотрения любой поступающей документации. Однако если эксперт по заказу инвестора срочно выполняет работу за месяц-полтора, у него обычно нет времени на детальное изучение объекта. Поэтому, когда готовая экспертиза поступает в комитет, естественно, возникают вопросы. В некоторых случаях на доработку уходит полгода.

Все проекты, связанные с приспособлением, уникальны, но ваш случай совсем уж нестандартный. Речь ведь идет о воссоздании практически утраченного объекта — на основании предварительных археологических исследований и архивных материалов. Поэтому вопросов возникает много, однако председатель комитета в курсе ситуации и поручил разобраться в ней. (За время подготовки материала проблема разрешилась, и историко-культурная экспертиза по этому адресу была согласована. — «НП».)

Дмитрий Некрестьянов:

– Возможна ли хотя бы некоторая определенность со сроками? Ведь любому инвестору, который вписывается в проект приспособления исторического здания, необходимо просчитывать экономику и понимать, когда объект будет готов и начнет приносить деньги.

Специалисты КГИОП экономическими категориями не оперируют. Их интересует лишь сохранение памятников. Конфликт интересов очевиден. Можно ли облегчить жизнь друг другу и стандартизировать хотя бы часть согласований? А то, согласитесь, довольно грустно звучит тезис о том, что у нас все индивидуально и поэтому ничего прогнозировать нельзя.

Алексей Михайлов:

– Если бы сотрудники КГИОП ориентировались на экономическую целесообразность, у нас Петербурга уже не было бы…

Юрий Митюрев, главный архитектор Санкт-Петербурга:

– Все проблемы возникают при попытке выйти за пределы разрешенного. Проекты в историческом центре реализуются на стыке интересов инвесторов и жестких охранных требований. И если строго следовать букве закона, трудно что-либо сделать, кроме воссоздания или реставрации памятника. Однако разумные компромиссы возможны, хотя они всегда на грани фола. На мой взгляд, проект приспособления здания Главного штаба для нужд Эрмитажа — удачный и яркий пример.

Никита Явейн, руководитель архитектурной мастерской «Студия 44», заслуженный архитектор России:

– Если бы ничего нельзя было прогнозировать, ничего бы и не происходило. Однако у нас большая мастерская, и примерно треть работ связана с приспособлением памятников. Если рассуждать о правовом поле, то в Законе об охране культурного наследия сознательно использована терминология, которая отличается от законодательства строительного. Взять хотя бы термин «приспособление».

Анастасия Ясинская:

– А зачем это было сделано? Чтобы запутать чиновников и инвесторов?

Никита Явейн:

– Насколько я понимаю, было намерение ввести особые правила игры для памятников. Однако дальше декларации дело не пошло. И любой, кто работает с объектом культурного наследия, сейчас окунается в общестроительное законодательство. В этом вся беда. В результате в одном штампе ты пишешь «приспособление», когда несешь проект в экспертизу — правишь на «реконструкцию» и т. п. С этим ничего не сделать, поскольку параллельное законодательство для памятников так и не создано. Наши законы заточены, прежде всего, на новое строительство. И если по нормативам ступенька должна быть 15 на 30 см, а у нас выходит 16 на 30, памятник, по идее, ломать надо. Я могу привести десятки таких примеров.
К счастью, здравомыслящих людей у нас довольно много, поэтому по каждому дому пишутся спецтехусловия — на все случаи жизни. Однако все эти варианты действительно на грани фола.

Другая проблема — бюрократия, в этой области совершенно фантастическая. Так, чтобы приспособить к современному использованию относительно небольшое здание-памятник, потребовалось 38 согласований в КГИОП, из них больше 20 — во время прохождения экспертизы. Причем это еще по старым нормам. Теперь, наверное, будет больше.

Я знаком с историко-культурными экспертизами, сделанными в Краснодаре, Москве и Петербурге. Это, надо сказать, небо и земля, как будто в разных странах живем. В краснодарской будет пара листочков, в столичной — десять, в нашей — все 150. Причем по ходу согласований происходит огромное количество правок. Не дай бог, ошибешься в отчестве какого-нибудь архитектора или падеж перепутаешь. До 80–90% исправлений обычно к смыслу проекта отношения не имеют. Происходит профессиональное соревнование между экспертами и специалистами КГИОП. Наблюдать за этим довольно интересно, но жаль, что столько сил у умнейших людей уходит в трение.

Следующий этап — предпроектные предложения и концепция, которые требуют отдельной экспертизы. Это еще один круг согласований. Затем — с имеющимися экспертизами — происходит визирование самого проекта. Внешне вся система выглядит логично, но, когда она накладывается на человеческий фактор, получается занятие не для слабонервных.

Стоит учитывать и культурную традицию, сложившуюся в Петербурге. Она сформирована в процессе охраны дворцовых ансамблей и объектов культурного наследия первой величины, но переносится на здания второго ряда, памятники промышленной архитектуры и т. п.

Подход должен быть дифференцированным, но требовать этого от структур власти очень сложно. Им проще придерживаться единообразия. Если ты стоишь на радикальных позициях, то будешь всегда прав, а как только начинаешь уступать здравому смыслу, тут же оказываешься под ударом со всех сторон. Потому что инвестору, как известно, все равно мало, а хранителям — много.

Дмитрий Гершон, директор по девелопменту Jensen Group:

– Каждый проект реконструкции или приспособления памятника в Петербурге напоминает спецоперацию. И не у каждого инвестора достаточно решимости и сил, чтобы ее осуществить. Вопрос даже не в деньгах, а в том, что, работая в центре города, нельзя прогнозировать ни время, ни финансирование. Например, мы уже полтора года не можем получить из КГИОП охранные обязательства по зданию «Пассажа». Располагаем только копиями. Однако без этих документов даже арендные договоры заключать нельзя.

На мой взгляд, большинство инвесторов, которые пытаются реконструировать исторические здания, делают это для себя. Они готовы вкладывать средства в статусные объекты, которыми потом можно гордиться. Обычная экономика здесь не работает.

Алексей Михайлов:

– Проблема с оформлением охранных обязательств действительно существует. Сейчас при комитете создается еще одно ГУ, которое призвано ее решить.

Наталья Макушева, руководитель отдела аренды холдинга ПАН:

– Дом книги, на мой взгляд, можно считать примером успешного приспособления столетнего здания под современные нужды. Это образец разумного вмешательства в части архитектуры, но неразумного с точки зрения инвестиций. Договор аренды, заключенный в конце 1990-х с холдингом ПАН, предусматривал кроме авансирования платы за 49 лет обязательства по реставрации, капитальному ремонту и приспособлению. В контракте с КУГИ фигурировала цифра $9,8 млн. По факту было потрачено 40 млн евро. Проект стартовал в 2001-м, а завершился в 2008-м. Безусловно, Дом книги — статусный для холдинга объект, и мы воспринимаем его как свою визитную карточку.

Здание было оснащено всеми современными инженерными системами, соответствующими бизнес-центру класса А. Кроме того, нужно было сохранить обременение в виде книжного магазина. Для этого, в частности, пришлось разрабатывать специальные технические условия по противопожарной безопасности. Торговые площади увеличились за счет бывшего технического подвала и разгрузочного двора.

Между этажами появились новые лестницы, однако и их мраморные ступени, и кованые ограждения сделаны по образцу исторических. На втором этаже было обустроено кафе с кухней. В рамках проекта приспособления, разработанного студией «РИМ», два внутренних двора были перекрыты на уровне третьего этажа. Стеклянный фонарь появился и над мансардным торговым залом. Эти вмешательства в архитектуру здания потребовали дополнительного проекта, который прошел не одну стадию согласований в КГИОП и Рос-охранкультуре. Работы проводились в крайне стесненных условиях. Например, крышную котельную монтировали при помощи вертолета.

Мы долго не могли запустить лифты, поскольку Ростехнадзор не давал разрешения на их эксплуатацию. По нынешним нормам лифтовые ограждения должны иметь замкнутый контур. Однако Сюзор в 1904-м декорировал шахты сеткой с узором в стиле модерн. Проблема решилась лишь после вмешательства КГИОП.

В ходе научной реставрации были воссозданы исторические фасады. Кстати, когда бронзу расчистили, патинировали и она обрела первоначальный вид, некоторые граждане обращались в администрацию города, требуя вернуть ей привычный черный цвет. Мы гордимся реставрацией купола, местами корродированного на 50%.

Глазурованная плитка для атриума делалась по спецзаказу в реставрационных мастерских с использованием старых муфельных печей. Это лишь некоторые детали проекта.

Ирина Рудухина, управляющая офисного особняка «Ново-Исаакiевскiй»:

– Нам, пожалуй, было проще, поскольку здание на ул. Якубовича, 24, которое мы приспособили под бизнес-центр, хотя и историческое, но не находится под охраной КГИОП.

Мы постепенно расселяли коммунальные квартиры в корпусах, образующих каре. К реализации проекта приступили в 2003-м, завершили работы в 2010-м. Британский инвестор изначально ставил задачу сохранить все, что связано с историей. Например, пришлось отказаться от идеи лифтов. Лестницы воссозданы, а чтобы подниматься на четвертый этаж было не так утомительно, по стенам мы развесили картины. Ступеньки выложены путиловским камнем; 150-летнюю печку мы тоже сохранили, правда, разобрали и перенесли в другое место. Жаль, что пришлось пожертвовать деревянными перекрытиями из лиственницы, которые находились в прекрасном состоянии. Однако по противопожарным нормам мы были вынуждены поменять их на железные.

Вложения в проект составили около $10 млн. Мы считаем, что здание в центре Петербурга — это правильная инвестиция, особенно если горизонт планирования больше 3–5 лет. Конечно, на 20% годовых рассчитывать не приходится, но мы стремимся к европейской доходности на уровне 8–9%.

Анастасия Ясинская:

– Никита Игоревич, дамы привели несколько примеров интегрирования современной «начинки» в исторические здания. Поделитесь своими рецептами?

Никита Явейн:

– Есть уйма приемов. И надо сказать, мы в этом деле более изощрены, чем наши западные коллеги. К сожалению, многие подробности о здании узнаешь только после выхода на площадку.

Интеграция возможна при определенном функционале, но некоторые функции просто не «влезают» в исторические дома. К сожалению, девелоперы зачастую не понимают эту несовместимость. Она может быть как на уровне здравого смысла, так и по нормативам. Например, обустроить квартиры в старом жилом доме сейчас почти невозможно. Проблема в инсоляции, ширине лестниц и т. п.

Анастасия Ясинская:

– Интересно, в какой момент девелопер это осознает? При выборе объекта или когда уже приобрел здание и готов приступить к реконструкции?

Никита Явейн:

– И девелопер, и проектировщик должны быть профессионалами. Если же ты заработал деньги на продаже бананов и решил заняться недвижимостью, возникают сложности.

Дмитрий Некрестьянов:

– К сожалению, девелопер, как правило, сначала покупает объект, а потом просчитывает, что с ним делать. Решение о сделке обычно принимается в более сжатые сроки, чем можно получить даже предварительное согласование КГИОП. Тем более не будучи правообладателем объекта, ты все равно не сможешь обратиться в госорган за консультацией по поводу возможного использования памятника. Поэтому девелопер идет на чистый предпринимательский риск.

Алексей Михайлов:

– Мы заинтересованы в качественной работе инвесторов, поэтому, если у них нет необходимости покупать в спешном порядке здание и есть время задать КГИОП интересующие вопросы, комитет открыт для общения.

Дмитрий Некрестьянов:

– Как показывает практика, юридические проблемы, связанные с приспособлением памятников, решаемы. Согласовать архитектурную часть тоже можно. Вопрос — сколько времени это займет и сколько денег потребует. Поэтому инвесторам, принимающим решение о вхождении в проекты, нужно отдавать себе отчет в том, что просчитать окупаемость вложений будет невозможно.

Ссылка на источник