Комментарии в СМИ

«Арбитраж занялся гражданами»

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прокомментировал нетипичный случай по признанию за частным лицом права собственности на нежилое помещение.

Уникальный случай: арбитраж признал за частным лицом право собственности на встройку в доме «Жилстройинвеста». Суд своеобразно трактовал 54‑е постановление ВАС и закон о банкротстве. Похоже, оспаривать решение никто не станет, а значит, его могут взять на вооружение другие дольщики.

В 2008‑м гражданин В. заключил с компанией «Жилстройинвест» инвестиционный договор (по 39‑му ФЗ) на покупку встройки 159 кв.м в доме на Ленинском пр., 147, корп., 2. Сумма сделки составила 14,4 млн рублей. В 2010‑м госстройнадзор выдал разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Застройщик передал встройку покупателю.

По договору фирма обязалась направить гражданину всю документацию, необходимую для оформления собственности. Однако вскоре компания оказалась в состоянии банкротства. «НП» неоднократно писала о судьбе застройщика. Покупателям квартир на Ленинском пришлось оформлять собственность через суд.

Гражданин В. сначала пытался зарегистрировать помещение в обычном порядке, но Управление Росреестра отказало ему, поскольку банкрот не собрал полного комплекта бумаг. В прошлом году дольщик обратился в Московский районный суд, но сделал это уже после того, как вступили в силу поправки в закон о несостоятельности. Суд возвратил иск, предложив покупателю искать счастья в рамках банкротного процесса. Гражданин избрал необычный путь: он не стал вступать в дело о несостоятельности, а подал самостоятельный иск в арбитраж.

Перспективы казались туманными: помимо вопроса о подведомственности спора возникал неприятный нюанс в виде 54‑го постановления ВАС. (В прошлом году Высший арбитраж изменил подход к разрешению споров между инвесторами и застройщиками. Он обязал нижестоящие суды квалифицировать предварительные и инвестиционные договоры как договоры купли-продажи будущей недвижимости. В результате регистрация прав инвестора стала вторичной: теперь он может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности.)

Гражданину В. повезло дважды. Во‑первых, судья взялся рассматривать иск, мотивируя это тем, что арбитраж пока не применил к «Жилстройинвесту» новый параграф закона о банкротстве. Во‑вторых, суд обошел условности, оговоренные в 54‑м постановлении. Служители Фемиды указали, что помещение давно находится во владении покупателя, а значит, спор необходимо рассматривать с учетом третьего пункта 551 статьи ГК, где сказано, что, если одна из сторон уклоняется от регистрации, суд может вынести решение в пользу истца (см. «НП», № 8/2012).

Нынешний конфликт может не дойти до апелляции. Ответчиком выступает банкрот, а конкурсный управляющий «Жилстройинвеста» не стал оспаривать права покупателя. Юристы подтверждают, что понятно желание судей пойти навстречу гражданину, но казус налицо.

«Это решение содержит много странностей, формально оно противоречит закону о банкротстве и 54‑му постановлению. Но при этом велик шанс, что оно вступит в силу, так как его вряд ли кто-то будет обжаловать. Вероятно, вскоре банкрота вообще исключат из реестра юрлиц», — комментирует Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям фирмы «Качкин и Партнеры».

Тем временем в арбитраж поступают иски от других дольщиков «Жилстройинвеста», которые решили пойти по стопам гражданина В. Вопрос в том, готов ли суд занять аналогичную позицию в отношении квартир. Вынося нынешний вердикт, суд не делал акцента на том, что объект спора — нежилая встройка, и гражданина он называет дольщиком.

«Этот спор свидетельствует о наличии существенной проблемы. Ведь 54‑е постановление принималось без учета новых правил банкротства. Думаю, это не последнее подобное дело. Вероятно, рано или поздно проблема должна будет решаться на уровне Президиума ВАС», — комментирует Юрий Халимовский, старший юрист компании «Пепеляев Групп».

Роман Денисов

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер, Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ