Комментарии в СМИ

Руководитель корпоративной и арбитражной практики «Качкин и Партнеры» Кирилл Саськов рассказал о налоговых рисках для инвесторов строительной отрасли.

Арбитраж в одночасье изменил подход к разрешению споров между инвесторами и застройщиками. Его позиция радикально разошлась с практикой, сложившейся в судах общей юрисдикции. Дольщики-«физики» и юридические лица оказались в неравных условиях. Забота о покупателях обернулась правовым коллапсом, последствия которого еще предстоит оценить.

Весь сыр-бор разгорелся из-за июльского постановления пленума ВАС №54 — о купле-продаже будущей недвижимости. С одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.

С другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это ставит инвесторов в затруднительное положение. Как теперь отстаивать свои права? Что изменилось в регулировании инвестиционных отношений? Какие появляются риски для покупателей? Каковы налоговые последствия?

Эти вопросы стали предметом дискуссии, организованной «НП» и юридической компанией «Пепеляев Групп».

Юрий Халимовский:

– На протяжении 10–12 лет на рынке сохранялся баланс интересов инвесторов и застройщиков. Сложившийся механизм разрешения споров был достаточно эффективен. С принятием 54‑го постановления этот баланс оказался нарушен. Подробнее расскажет моя коллега…

Елена Крестьянцева:

– ВАС обязал нижестоящие суды квалифицировать инвестдоговоры как договоры купли-продажи будущей недвижимости. В результате регистрация прав инвестора стала вторичной.

Это значит, что он может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. По сути ВАС переквалифицировал права сторон из вещных — в обязательственные. ВАС предлагает инвестору подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права. Но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. Придется предъявлять иски о возврате денежных средств…

Получается, что у инвестора сейчас нет адекватных способов защиты прав на объект. Если застройщик не хочет передавать его инвестору, он может просто не оформлять право собственности либо произвести регистрацию и продать объект третьему лицу. Прецеденты были, и споры завершались не в пользу инвесторов.

Подобные конфликты часто возникают в отношении незавершенных объектов. Раньше инвесторам удавалось регистрировать права на них. Теперь суды им отказывают. В одном из решений суд указал, что стороны могут еще при заключении договора предусмотреть в нем условия, при которых инвестор будет вправе приобрести незавершенный объект.

Однако эти требования все равно являются обязательственными. То есть инвестор не сможет напрямую зарегистрировать свои права в ЕГРП, он лишь получит право требовать от застройщика представить документы для регистрации. Скорее всего, инвестору придется добиваться исполнения решения через судебных приставов.

Был интересный случай: застройщик зарегистрировал право собственности на объект уже после того, как суд первой инстанции отказал инвестору в иске, ссылаясь на 54‑е постановление. Инвестор обратился в апелляцию, но она оставила решение в силе, пояснив, что на момент рассмотрения дела суд не мог учесть факт регистрации. По всей видимости, в этом случае нужно подавать новый иск, поскольку имеется новое основание.

И особое внимание следует обращать на сроки исковой давности. Если суд откажет (например, из-за неправильно выбранного способа защиты), подавать новый иск — о денежном взыскании — может быть поздно.

Еще один важный аспект: ВАС привязывает права на будущий объект к праву собственности на землю. Он указывает, что при заключении договора простого товарищества первоначальное право на возводимое здание возникает у того, кому принадлежит участок. Конкретнее: индивидуальные предприниматели заключили договор о совместной деятельности, один из них передал товариществу право пользования участком. Договор предусматривал, что каждому из товарищей отойдет четверть объекта.

По ходу строительства у предпринимателя, владевшего участком, образовалась задолженность, подтвержденная исполнительным листом. Судебный пристав арестовал участок с недостроем, чтобы обратить на него взыскание. Соинвесторы обратились в суд, требуя освободить объект от ареста. Суд, сославшись на 54‑е постановление ВАС, отказал. Чтобы избежать подобных конфликтов, нужно регистрировать право долевой собственности всех товарищей.

В случае с арендой участков ВАС предлагает заключать договоры с множественностью лиц на стороне арендатора. Но тут есть свои нюансы. Такие договоры предусмотрены только в 36‑й статье Земельного кодекса о приобретении участка под готовым объектом. В иных нормах (регламентирующих, например, предоставление участков под строительство) такой договор не упоминается.

ВАС также высказался по поводу предварительного договора. Если он предусматривает внесение платежей, то его следует квалифицировать как основной договор купли-продажи. Как показала практика, у судов возникают сложности в тех случаях, когда вносимые по договору средства именуются не «платой», а «обеспечительными платежами».

Иногда суды вообще не берутся решать, какой перед ними договор. Например, по одному из дел арбитраж вынес такое решение: если рассматриваемый документ — это договор купли-продажи, а объект не передан, то застройщик обязан вернуть деньги, а если расценивать договор как предварительный, то деньги тоже надо отдать, поскольку основной договор не был заключен. Такой двоякий подход не во всех случаях приведет к единому решению. Возможно, суды будут обращать внимание на то, как производится зачет обеспечительных платежей.

Практика копится, но ее нельзя назвать сложившейся. Скорее, она позволяет выявить некоторые тенденции и обозначить проблемы, которые возникают у инвесторов при защите прав.

Андрей Кадулин:

– Большинство дел, которые подпадают под действие 54‑го постановления, сейчас находится в судах первой и второй инстанций. К настоящему времени наш суд (кассации) применил разъяснения пленума всего трижды, так что подводить итоги и давать рекомендации рано.

Но вот что хотел бы отметить. Толкование норм права, данное этим пленумом, не может служить основанием для пересмотра решений (по новым или вновь открывшимся обстоятельствам), вступивших в законную силу. Уже есть соответствующее определение ВАС.

Основной переворот, который совершил пленум, заключается в том, что мы отошли от вещного права в понимании отношений инвестора и застройщика в пользу договорных и обязательственных отношений. При этом риски инвесторов и застройщиков возрастают в разы.

С определенными трудностями столкнутся и суды. Пленум указал, что суд должен соответствующим образом квалифицировать требования инвестора. Это трудно увязать с процессуальными полномочиями суда. Что ему остается делать, если заявлено требование о признании права собственности на объект? Вероятно, если суд приходит к выводу, что ему следует квалифицировать отношения иначе, чем требует истец, он должен дать понять сторонам, как именно он оценивает сделку. Иначе ответчик будет поставлен в неравное положение с истцом и узнает, как суд квалифицировал их отношения, только из вердикта первой инстанции.

На мой взгляд, стороны сами должны ориентироваться на толкование, предложенное пленумом, и исходя из этого корректировать свои требования.

Боюсь, что будет складываться различная практика в арбитражных судах и судах общей юрисдикции. Представители последних прямо заявляют, что для них постановления пленума ВАС не являются обязательными, и они как рассматривали иски о признании собственности, так и будут это делать. Мы спрашивали у представителей ВАС, пытались ли они вынести обсуждение на совместный пленум. Нам пояснили, что это вряд ли возможно, поскольку система судов общей юрисдикции более инертна, чем арбитражных.

Опасаюсь также, что некоторые споры перейдут в суды общей юрисдикции через уступку прав по договору и т. п. Хотя раньше было наоборот: граждане уступали свои права по договорам в пользу юрлиц, чтобы эти споры перешли в арбитраж и были там эффективно и быстро разрешены.

Вопрос из зала:

– Вы сказали, что вступившие в силу решения не могут быть пересмотрены. Но как быть с делами, которые еще не завершены? Например, если первая инстанция уже вынесла решение, а теперь одна из сторон его обжалует?

Андрей Кадулин:

– Как сегодня упоминалось, были случаи, когда вышестоящие инстанции не стали отменять такие решения. Но в свете последних консультаций с представителями ВАС могу прогнозировать, что дальше, видимо, будет складываться разная практика. Какие-то дела, возможно, попадут на новое рассмотрение.

Роман Денисов:

– Один из главных постулатов июльского пленума сводится к тому, что инвестор не может требовать передачи объекта, пока застройщик не оформит первичное право. Возьмем типичную ситуацию. Дом сдан, но у фирмы остались долги перед городом, и Управление Росреестра отказывает покупателям в регистрации. Раньше они обращались в суд и успешно добивались оформления собственности. Теперь же районные суды продолжают удовлетворять такие иски, арбитражные — нет. Как быть? Есть ли у юридических лиц другие способы защиты?

Андрей Кадулин:

– Прежде всего застройщики и инвесторы должны разобраться с городом. Если чиновники неправомерно отказываются подписать протокол о выполнении инвестиционных условий, то, наверное, такие действия следует оспорить в суде.

Роман Денисов:

– Это если застройщик заинтересован в разрешении конфликта. Но есть примеры, когда дом сдан, а застройщик, накопивший долги, оказался в состоянии банкротства. Показателен пример с компанией «Жилстройинвест». Сотни покупателей вынуждены оформлять право собственности на квартиры через суд. Теперь инвесторы-юрлица оказываются в трудном положении. Что им остается: пытаться решить вопрос напрямую с городом?

Андрей Кадулин:

– Банкротство — это вообще отдельная тема. А после принятия поправок в закон о несостоятельности все стало еще сложнее. Решать вопрос с городом все равно должен застройщик, а не покупатели. Они могут только пытаться каким-то образом воздействовать на застройщика, понуждая его урегулировать разногласия.

Идеального решения нет. А если объект, например, не сдан в эксплуатацию, то положение покупателей еще печальнее. Признать права на него не удастся.

Реплика из зала:

– Есть еще третейские суды, которые формально могут рассматривать иски о признании собственности. Соответственно, в инвестдоговорах может появляться третейская оговорка.

Андрей Кадулин:

– Что касается полномочий третейских судов: проблемы могут возникнуть при исполнении решений, например на этапе регистрации. К тому же их вердикты могут быть обжалованы в арбитражном суде.

Тимофей Титаренко:

– Как суды собираются защищать интересы инвесторов в части возврата денежных средств и взыскания неустойки? Ведь есть «ядовитая» 333-я статья ГК, которая позволяет снизить любую договорную неустойку, предусмотренную сторонами, до размера учетной ставки Центробанка? Пару недель назад ВАС опубликовал на сайте проект постановления, из которого можно сделать вывод, что теперь пределом взыскания будет не ставка Центробанка, а ставка коммерческого кредита. То есть фактически порог увеличен с 8 до 20% годовых.

Андрей Кадулин:

– Этот вопрос надо, скорее, задавать представителям судов первой инстанции.

Юрий Халимовский:

– Хотелось бы коснуться 214‑го ФЗ. С одной стороны, ВАС указал, что 54‑е постановление не распространяется на споры, подпадающие под действие этого закона, за исключением вопроса о квалификации договора. С другой — пленум предложил судам самостоятельно квалифицировать договоры, заключенные между инвесторами и застройщиками. Возможно, в отдельных случаях суды все же будут оперировать 214‑м законом?

Андрей Кадулин:

– К счастью или к сожалению, но арбитражные суды редко сталкиваются с 214‑м ФЗ. Прежде всего, он регулирует отношения граждан с застройщиками, а значит его применение — прерогатива судов общей юрисдикции.

Роман Денисов:

– Вы сказали, что горсуд не собирается менять практику и по-прежнему будет признавать права собственности по инвестдоговорам. Это его официальная позиция? И есть ли перспектива, что противоречия все же будут устранены?

Андрей Кадулин:

– Это заявление прозвучало на форуме, организованном Арбитражным судом СПб и ЛО. Представители судов общей юрисдикции прямо сказали, что для них постановление высшей арбитражной инстанции — не указ и они будут придерживаться прежней практики. Придем ли мы к общему знаменателю? Надежда есть, но, наверное, для этого потребуются годы.

Вопрос из зала:

– Можно ли понудить застройщика зарегистрировать первичное право собственности, если объект сдан?

Андрей Кадулин:

– Этот вопрос обсуждался с представителями ВАС, и такой способ был признан не соответствующим закону. Хотя, на мой взгляд, это был бы эффективный механизм разрешения споров. Например, закон об исполнительном производстве подразумевает, что пристав вправе зарегистрировать право собственности за должником с целью обратить взыскание на имущество. Но, как подчеркнули представители ВАС, это исключительный случай.

Михаил Попов:

– Предложенная ВАС конструкция договора купли-продажи будущей вещи нарушает баланс интересов инвесторов и застройщиков. Выход видится в следующем. Такой договор по сути является условной сделкой (ст. 157 ГК), совершенной сторонами под отлагательным условием. Ведь на момент ее совершения продавец и покупатель не знают точно, будет ли вещь приобретена в будущем.

Если исходить из этой логики, то можно попробовать примененить такой юридический механизм, как фингирование (правовая фикция. — «НП») факта приобретения права собственности застройщика на имущество, созданное по инвестдоговору. На основании п. 3 ст. 157 ГК в случаях, когда одна из сторон недобросовестно воспрепятствовала наступлению оговоренного условия (то есть застройщик не оформил собственность. — «НП»), оно признается наступившим.

Юрий Халимовский:

– Встает вопрос, как изменения в арбитражной практике повлияют на договорные отношения между инвесторами и застройщиками. Будут ли они пересматривать условия заключенных сделок, искать новые схемы? Многое зависит от той позиции, которую займет регистрирующий орган…

Мария Мельникова:

– Ситуация непростая, но мы пока не собираемся менять сложившийся подход к регистрации договоров. Позиция пленума ВАС является обязательной для арбитражных судов, но ведь есть суды общей юрисдикции, которые имеют свой взгляд на такие договоры. Их отказ применять 54‑е постановление понятен, ведь они в основном имеют дело с гражданами, в том числе — с обманутыми дольщиками. Тут особую роль играет социальный подтекст, и многие юридические формальности отходят на второй план.

Вряд ли мы кардинально поменяем практику и в одночасье перестанем регистрировать права по инвестдоговорам. Ведь мы должны придерживаться единых правил в отношении физических и юридических лиц. Мы не можем, принимая решение, исходить из того, в какой суд кто обратится в случае отказа. Пока не сложилась общая практика, мы рискуем, что наши действия будут оспорены. Думаю, рано или поздно мы получим разъяснения на этот счет от Минэкономразвития. Для нас его указания будут обязательными.

Что касается 214‑го ФЗ, то он однозначно выходит за рамки решений пленума, и для дольщиков (заключивших договоры долевого участия) никаких негативных последствий быть не может.

Сложная ситуация с предварительными договорами. В этой части решения пленума для регистрирующего органа однозначно неприменимы. Мы не можем самостоятельно квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей вещи и тем более оценивать, какой именно платеж по нему совершен (авансовый, обеспечительный и т. д.). Мы исходим из буквальной трактовки договорных отношений.

Вопрос из зала:

– То есть пока вы продолжаете оформлять права инвесторов на сданные объекты, не требуя первичной регистрации собственности застройщика (при условии, конечно, что между ними нет разногласий)?

Мария Мельникова:

– Если мы говорим о старых договорах долевого участия, которые не подпадали под действия 214‑го, то мы однозначно продолжим регистрировать по ним права покупателей, пока не получим иных разъяснений от МЭР.

Решения пленума ВАС мы восприняли с опаской и видим много рисков для инвесторов. Чтобы их избежать, участникам рынка, наверное, стоит подумать о более широком применении 214‑го ФЗ как в отношении жилых, так и коммерческих объектов.

Федор Цуринов:

– ВАС взял на себя смелость пересмотреть Гражданский кодекс и указал, что регистрация договоров купли-продажи будущей недвижимости не требуется. Рассмотрим ситуацию: кто-то решил приобрести квартиру по такому договору, а после сдачи объекта приходит к вам с заявлением о регистрации права собственности. Вы откажете?

Мария Мельникова:

– Прежде всего, мы запросим Росреестр и Минэкономразвития. Не думаю, что мы самостоятельно примем такое решение. Указание ВАС на то, что такие договоры не требуют регистрации, для нас тоже стало неожиданным.

Валентина Талимончик:

– Интересная ситуация возникает с иностранными инвесторами. Пройдут ли они госрегистрацию по решению зарубежного коммерческого арбитража о признании права собственности?

Мария Мельникова:

– Каждый такой случай будем оценивать отдельно и смотреть, насколько решения иностранных третейских судов исполнимы на территории РФ.

Вопрос из зала:

– На рынке популярна схема жилищно-строительных кооперативов: застройщик подписывает инвестдоговор с «карманным» ЖСК, а кооператив заключает договоры паевого взноса с гражданами. Схема хорошая, потому что есть п. 4 ст. 218 ГК, на основании которого у пайщиков возникает право собственности. Каковы перспективы этой схемы в свете решений пленума ВАС?

Мария Мельникова:

– Прямой связи не вижу. Мы относимся к этому пункту ГК как к самостоятельному механизму возникновения прав. Тут есть много нюансов, но если регистрация прав пайщика предусмотрена уставом кооператива, то она возможна.

Кирилл Саськов:

– Понятно, что вы в некотором замешательстве, как и все остальные, и пока продолжаете оформлять права инвесторов, не требуя первичной регистрации. Сколько, по-вашему, продлится такая неопределенность?

Мария Мельникова:

– Как минимум до первого случая, когда наши действия будут оспорены застройщиками. Мы этого тоже опасаемся. Посмотрим, что скажет суд, как он отреагирует на конкретное дело.

Юрий Халимовский:

– Хочу остановиться на одном важном аспекте. У застройщика есть достаточно возможностей сделать инвестдоговор неисполнимым в принципе (если, например, его предметом являются отдельные нежилые помещения в доме). Застройщик может создать объект с иными характеристиками, чем те, которые были прописаны в договоре. Что изменило решение пленума в этой части?

Андрей Кадулин:

– Вопрос сложный. Думаю, все будет зависеть от обстоятельств конкретного дела. Суд, вероятно, будет учитывать, можно ли в принципе сформировать тот объект, по поводу которого стороны договаривались. Если создан принципиально иной объект, то суд вряд ли сможет занять сторону инвестора.

Юрий Халимовский:

– Покупатели оказались в непростой ситуации. Инвестдоговоры в их прежнем виде чреваты рисками. Можно было бы предположить, что решение пленума даст толчок активному применению 214‑го ФЗ. Но я не думаю, что это случится: слишком много возникает требований к девелоперу, а мы знаем, как у нас привыкли строить и получать разрешения задним числом.

При разработке новых схем свобода участников договора сильно ограничена. Не все, что в нем прописано, может быть квалифицировано судом так, как хотелось бы сторонам. Прослеживается также стремление ВАС связать возникновение прав на объект с правами на землю. Интересно, как застройщики отреагировали на решения пленума?

Игорь Соломин:

– Поскольку нет ни сложившейся практики, ни единого толкования норм, мы выжидаем. Постановление пленума нас напрямую не затронуло, поскольку мы продаем жилье по 214‑ФЗ. Возможно, столкнемся с этой проблемой позднее, когда начнем активную реализацию коммерческих площадей. Принимая решения, будем исходить из складывающейся судебной практики.

Владимир Горбунов:

– В данном вопросе гораздо важнее, какую позицию займет суд общей юрисдикции, ведь конечными приобретателями строящейся недвижимости являются граждане. Если представители этих судов скажут, что они готовы принять 54‑е постановление, тогда и можно будет говорить о кардинальных переменах. Пока же мы достаточно спокойно восприняли разъяснения ВАС, поскольку понимаем, что граждане в любом случае смогут получить квартиры по договорам, которые мы заключали. Что касается споров между юрлицами — их в количественном отношении несравненно меньше.

А если каждый из нас будет надлежащим образом выполнять свои обязательства, то никаких проблем с трактовкой норм закона не возникнет.

Роман Денисов:

– На этом можно было бы закончить и разойтись. Но, к сожалению, не все застройщики верны этому принципу, и многие покупатели вынуждены добиваться признания прав на квартиры через суд. В связи с возникшими разногласиями между арбитражем и судами общей юрисдикции возникает вопрос: станет ли массовой переуступка прав юридических лиц — «физикам»?

Юрий Халимовский:

– Не думаю, что эта тенденция получит широкое распространение, не во всех случаях такая переуступка возможна. Как правило, требуется согласие застройщика, а он далеко не всегда заинтересован менять подведомственность дела.

Игорь Соломин:

– На мой взгляд, в арбитраже все равно проще регулировать взаимоотношения, чем в судах общей юрисдикции.

Сергей Сосновский:

– Еще один вопрос, требующий освещения, связан с налоговыми последствиями 54‑го постановления. А именно — с расчетом НДС и налога на прибыль. Возьмем типичную ситуацию: есть три стороны правоотношений — подрядчик, застройщик, инвестор. Подрядчик выполняет работы, платит НДС, выставляет счета-фактуры застройщику.

Тот, в свою очередь, привлекает средства инвесторов и, по сложившейся практике, не платит с них НДС, поскольку формально нет объекта налогообложения, ведь застройщик фактически выступает в роли посредника. Он платит НДС только со стоимости своих услуг как застройщика. Постановление пленума выбивает один из краеугольных камней, на котором все это держалось.

По логике ВАС, застройщик сначала должен зарегистрировать право собственности на себя, а потом передать объект инвестору. Если смотреть с такой позиции, получается, что застройщик принимает не инвестиционный платеж, а предоплату по договору купли-продажи будущей вещи. Налоговый кодекс обязывает заплатить с этих средств НДС. И у застройщика при этом возникает право требовать вычета НДС из той суммы, которую он заплатил подрядчику.

Что касается налога на прибыль, до сих пор застройщики руководствовались пунктом 14 статьи 251 Налогового кодекса, где сказано, что средства целевого финансирования (в том числе инвестиционные взносы) не подлежат обложению. Повлияет ли пленум на применения этой нормы? Ситуация двояка. Не берусь судить, как налоговые органы отреагируют на изменения.

Все покажет практика, но для ее становления потребуется не менее трех лет: пока налоговики проведут проверку, накажут застройщиков (если накажут), те обратятся в суд. В любом случае застройщикам лучше готовиться к возможным рискам.

Андрей Кадулин:

– Исходя из наших консультаций с представителями ВАС постановление пленума не должно повлечь налоговых последствий для застройщиков. Суть экономических операций по инвестированию не изменилась. Но все же нельзя исключать, что у налоговых органов возникнут претензии.

Кирилл Саськов:

– Уже есть примеры, когда налоговый орган оценивал правоотношения сторон, ссылаясь на позицию пленума. И тут возникает неприятный момент для инвестора. Поскольку сейчас НДС по инвестдоговорам никто не платит, его не включают в размер инвестиционного платежа, а если застройщик поймет, что ему нужно заплатить еще 18% в бюджет, он наверняка решит взыскать эти деньги с инвестора.

Другой вопрос связан с непонятным разрывом в сроках. С одной стороны, есть трехлетний срок глубины налоговых проверок, с другой — налоговые органы еще год будут читать это постановление, еще год будут его осознавать, и в ближайшее время претензий ждать не стоит. Но при этом застройщик может потребовать вычета НДС только в течение трех лет с момента соответствующего налогового периода. И если сейчас не принять каких-то стратегических решений, можно прийти к ситуации, когда налоговый орган предъявит претензии, а вычесть НДС уже никто не сможет.

Сергей Сосновский:

– Риски есть. Если застройщики хотят гарантированно обезопасить себя от уплаты НДС, есть смысл лоббировать поправки в Налоговый кодекс.

Роман Денисов:

– Сегодня удалось обозначить некоторые тенденции, но вопросов пока больше, чем ответов. Видимо, такие встречи должны стать регулярными, чтобы можно было оперативно анализировать складывающуюся арбитражную практику.