Комментарии в СМИ

«Петля для «уклонистов»»

05.12.2011 Сопровождение инвестиционных проектов

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», пояснил нюансы работы по Федеральному закону № 214-ФЗ для застройщиков и инвесторов.

Комитет по строительству пытается штрафовать инвесторов, реализующих квартиры в обход 214‑го ФЗ. Чиновники ссылаются на новую редакцию КоАП. Вопрос о том, имеют ли иные лица, кроме застройщиков, законное право продавать жилье, пока остается открытым.

Комитет опять судится с ООО «ТД «Сигма» по поводу правомерности предварительных договоров купли-продажи. Смольный уже штрафовал фирму за такие сделки, но она успешно оспорила применение санкций. Разбирательство дошло до Высшего арбитража, который отказал Комитету в жалобе. Однако тот снова привлек «Сигму» к административной ответственности, ссылаясь на изменения в законодательстве.

Рыбацкий прецедент

Напомним предысторию конфликта. В конце 2009-го покупатели жилья в новостройке на Рыбацком проспекте, 17 пожаловались в прокуратуру на задержку сдачи дома.

Результаты проверки поступили в Комитет по строительству. Прокурор, в частности, поставил под сомнение законность предварительных договоров. Чиновники Смольного оштрафовали «Сигму» (инвестора, генподрядчика и продавца квартир) на 400 000 рублей по статье 14.28 КоАП (незаконное привлечение средств граждан на строительство многоквартирных домов).

Объект расположен на участке ФГУП НИИЭФА им. Д. В. Ефремова; институт по документам числился застройщиком.

По мнению чиновников, компания «Сигма» могла заключать предварительные договоры, но не имела права брать по ним деньги. Инвестор возражал: у комитета, мол, нет доказательств, что деньги шли именно на строительство дома. Фирма выполнила обязательства перед НИИЭФА, а собранные с граждан средства направляла на свои хознужды. Первая инстанция признала наложение штрафа незаконным, апелляционная — отменила этот вердикт, но Федеральный арбитражный суд СЗФО, а затем и ВАС оправдали «Сигму».

Пока шел спор, вступили в силу поправки в 214‑й ФЗ (ужесточились санкции к застройщикам, работающим по «серым» схемам), а также изменения в КоАП. С июня 2010‑го часть 1 статьи 14.28 кодекса действует в новой редакции. «Прежде административный орган должен был доказать, что деньги граждан шли на строительство объекта, теперь же сам факт привлечения средств образует состав административного правонарушения», — пояснили свою позицию чиновники петербургского Комитета по строительству.

После принятия поправок прокуратура Невского района возбудила в отношении ООО «ТД «Сигма» 21 дело по факту заключения предварительных договоров в период с августа по ноябрь 2010‑го. Материалы поступили в Комитет по строительству, который издал 20 постановлений о привлечении «Сигмы» к административной ответственности (одно дело было прекращено из-за истечения срока давности) и оштрафовал фирму на 500 000 рублей за каждый договор. Инвестор с претензиями не согласен и пытается обжаловать решение Смольного в суде.

Аргумент: фирма выступала на объекте инвестором, а не застройщиком, и санкции, предусмотренные 214‑м ФЗ, к ней неприменимы. От исхода этого дела может зависеть дальнейшая арбитражная практика.

Что касается дома в Рыбацком, то он сдан еще в конце прошлого года, но до сих пор не подключен к электросетям по постоянной схеме.

Реинкарнация инвестдоговора

Конфликт с «Сигмой» — не единственный эпизод с применением санкций к нарушителям 214‑го ФЗ. В прошлом году Смольный принялся активно штрафовать «уклонистов». И в тех случаях, когда предварительные договоры заключал сам застройщик, у судей не возникло сложностей с трактовкой закона.

Показательным стал спор с компанией «Дом-Строй» (ей выписали больше всего штрафов). Эта фирма возводит жилой комплекс на пересечении Ленинского проспекта и Брестского бульвара. Покупатели квартир в новостройке пожаловались в Комитет на то, что с ними заключают предварительные договоры.

По каждой жалобе КС возбудил отдельное административное производство, выписав протокол и штраф в размере 500 000 рублей все по той же статье 14.28 КоАП. В общей сложности было сформировано 23 дела. «Дом-Строй» не согласился с обвинениями и обратился в арбитраж, оспаривая каждый из протоколов в отдельности. Суд не стал запрашивать у сторон дополнительных доказательств того, что деньги граждан шли на стройку, и отказал в исках.

Основание: фирма числилась застройщиком и принимала средства клиентов по предварительным договорам. Суд решил, что у компании не было причин действовать в обход 214‑го ФЗ.

«Обязательным условием для привлечения средств граждан является не только получение разрешения на строительство, опубликование проектной документации, госрегистрация прав на участок, но и наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего госрегистрацию» — говорится в решении суда. Фирма пыталась обжаловать отказ. В начале ноября апелляционный суд отказал в большинстве жалоб.

Весьма запутанной остается ситуация с продажей квартир инвесторами. Некоторые компании, не будучи застройщиками, заключают с гражданами инвестиционные договоры и продают жилье по 39‑му ФЗ. Такие сделки являются законными, если дом закладывался до вступления в силу 214‑го ФЗ, то есть первое разрешение на строительство было выдано до 2005 года. Однако некоторые инвесторы продают квартиры по 39‑му закону и на новых объектах.

Например, в редакцию «НП» обратились потенциальные покупатели жилья в строящемся доме на ул. Шевченко во Всеволожске. Застройщиком на объекте числится муниципальное предприятие «Единая служба заказчика».

Разрешение на строительство выдано в декабре 2010‑го, а инвестором и продавцом квартир выступает ООО «Проектное ремонтное строительное управление». В инвестиционном договоре эта фирма прямо указывает: закон о долевом строительстве на отношения сторон не распространяется. Граждане интересуются: насколько законна такая схема?

Мы переадресовали вопрос юристам и чиновникам. Их мнения разделились.

В законе есть лазейки, и многое зависит от нюансов конкретного дела. Но главное, в чем сходятся эксперты, — покупка квартир по «серым» схемам чревата для дольщиков дополнительными рисками.

«НП» досье

О привлечении средств граждан по 214‑му ФЗ отчитываются 77 организаций, продающих квартиры примерно на 100 объектах в Петербурге. Большинство фирм заключают договоры долевого участия (во всяком случае, декларируют это), часть использует схемы ЖСК. По оценкам экспертов, 100 объектов — это меньше половины всех новостроек, где открыты продажи. То есть, по крайней мере, половина рынка остается «в тени».

Мнения экспертов

Алексей Люкшин, генеральный директор компании «Люкшин и партнеры»:

– С одной стороны, прямое толкование п. 2 ст. 3 ФЗ №214 говорит о том, что привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов может исключительно застройщик.

С другой — все еще больше запуталось после эпохального постановления №54 Высшего арбитражного суда. Он предложил рассматривать все договоры относительно строящихся объектов (инвестиционные, совместной деятельности, простого товарищества и т. д.) как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Конечно, ВАС — не указ судам общей юрисдикции, но мне известно, что Горсуд готов частично взять этот документ на вооружение. Получается, что любой инвестор (не застройщик) может спокойно заключать договоры с гражданами, ссылаясь на норму о продаже будущей вещи!

Исправить эту ситуацию может только сам потребитель, оформляя сделки исключительно с застройщиком. Как только участники рынка увидят, что никто не покупает квартиры у инвесторов, подрядчиков и прочих лиц, они будут вынуждены соблюдать закон.

Как показывает практика, даже самый лучший и честный инвестор может оказаться в сложных отношениях с застройщиком, а заложниками станут граждане.

Дмитрий Некрестьянов, партнер юридической компании «Качкин и Партнеры»:

– Схемы, когда квартиры продает инвестор, а не застройщик, основаны на неточностях в формулировках 214‑го закона. Согласно ст. 2 застройщиком является то лицо, которое имеет какой-либо титул на участок, где возводится дом (собственность, аренда, субаренда).

То есть любое иное лицо, не имеющее прав на землю, не является застройщиком. Значит, на него не распространяются ограничения 214‑го ФЗ. Именно на этой логике основаны обходные схемы.

На мой взгляд, они не соответствуют закону. Однако согласно пункта 2 статьи 3 закона расторгнуть такой договор с взысканием убытков и неустойки в размере двойной ставки рефинансирования ЦБ можно только по заявлению дольщика. То есть пока он не оспорил договор, контракт подлежит применению.

Олег Островский, начальник управления Комитета по строительству:

– К сожалению, продажей квартир сегодня занимаются не только застройщики. Схема, когда с гражданами заключают инвестдоговоры, хотя разрешение на строительство было получено после вступления 214‑го ФЗ, противоречит действующему законодательству.

Договор участия в долевом строительстве должен подписывать только застройщик — именно он имеет право собственности, аренды (субаренды) участка и получает разрешение на строительство. Такой договор регистрируют в Управлении Росреестра, что исключает двойные продажи.

Граждане, заключившие сделку с генподрядчиком или инвестором, подвергаются существенным рискам. В этом году наш Комитет штрафовал застройщиков в основном за то, что они привлекают средства граждан по предварительным договорам или по договорам долевого участия до их регистрации в Росреестре.

Кроме того, Комитет выступил с инициативой поправок в часть 2 статьи 1 закона №214. Их суть в том, что жилищно-строительный кооператив может привлекать деньги только тогда, когда сам является застройщиком объекта. Это значительно снизит риски членов ЖСК.

Роман Денисов

Ссылка на источник