Комментарии в СМИ

«Товарищи вышли из подземелья»

06.09.2010 Недвижимость и строительство

Более шестидесяти петербургских ТСЖ объявили акцию «Нет продажам чердаков и подвалов». Они отчаялись добиться признания прав на эти помещения через суд и теперь ищут другие способы борьбы.

Активисты направили открытые письма в высшие органы исполнительной, законодательной и судебной власти, требуя восстановить права домовладельцев на технические помещения. Они отмечают, что сложившаяся судебная практика идет вразрез с нормами Жилищного кодекса.

По словам Светланы Морозовой, одной из активисток движения и председателя ТСЖ «Черняховского, 51 а», под обращением подписались более 1200 человек. К петербургской инициативной группе примкнули десятки ТСЖ из других городов, поэтому акцию назвали всероссийской.

Если власть не отреагирует на письма, активисты обещают предпринять другие шаги, вплоть до митингов. Среди подписантов — жильцы домов, расположенных преимущественно в центре города. Многие адреса неоднократно упоминались на страницах нашей газеты. Впрочем, есть и новые «горячие точки».

Например, ТСЖ «Лиговка 107» жалуется на арендаторов, которые ограничили доступ к инженерному оборудованию, расположенному в цоколе, и даже в случае протечек не позволяют жильцам оперативно перекрыть клапаны. «В этом году мы проводили капремонт всех коммуникаций в доме, владельцы нескольких встроек не пустили нас на свою территорию», — негодует председатель ТСЖ Алла Дитковская. До недавних пор крупнейшим арендатором в этом доме была сеть салонов «Титаник». Теперь в ее помещениях расположен зал лотерейных автоматов.

«Мы вовсе не стремимся получить все спорные помещения в собственность, чтобы распоряжаться ими по своему усмотрению, мы лишь хотим вернуть контроль над инженерной инфраструктурой, чтобы безопасно эксплуатировать дома», — сформулировал цель акции Владимир Семенов, председатель Ассоциации ТСЖ Центрального района. Он напомнил, что тепловые пункты и водомерные узлы расположены как раз на чердаках и в подвалах.

«За последнее время суды не приняли ни одного положительного решения в пользу жилтоварищей, хотя первоначально арбитражная практика складывалась положительным образом, — напомнила Светлана Морозова. — После решений Высшей арбитражной инстанции по нескольким делам у жильцов не осталось шансов в борьбе с КУГИ. Суды не смотрят, является ли помещение техническим (то есть расположено ли там инженерное оборудование, которое обслуживает более чем одну квартиру в доме), а лишь оценивают, использовалось ли оно под иные цели (например, под дворницкую, мастерскую и т. д.) до того, как в доме была приватизирована первая квартира. Такая логика арбитража идет вразрез с разъяснением Конституционного суда (от 19 мая 2009 го) о том, что помещение может быть либо техническим, либо самостоятельным объектом недвижимости, и в первом случае оно является общей собственностью жильцов. Его история в данном случае не важна».

«Доходит до того, что город продает или сдает в аренду технические подвалы и чердаки, в которых даже отдельного входа нет или высота не позволяет встать человеку в полный рост. Новые хозяева переделывают все на свой лад, а по стенам потом идут трещины», — возмущается Владимир Семенов.

Еще один председатель ТСЖ (дома на Разъезжей ул., 33) рассказал, как в их подвале оказалось изолировано несколько вентилей. Помещение, где они находятся, город благодушно оставил жильцам, зато сдал в аренду все соседние встройки, наглухо перекрыв доступ к запорной арматуре.

Активисты полагают, что им не о чем говорить с питерскими чиновниками, поскольку проблему нужно решать на федеральном уровне.

Мнение эксперта

Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической фирмы «Качкин и Партнеры»:

— Предлагается типично русский способ решения: «обратиться к царю-батюшке» и «запретить»… И вся история государства российского показывает, что это никогда не работает должным образом.

Действительно, возникают проблемы в эксплуатации дома в связи с действиями каких-либо правообладателей. Однако из спора двух частных субъектов права не следует вывод о необходимости передела собственности! Иначе логичным продолжением будет требование отобрать квартиры у всех граждан, поставивших на этаже железную дверь: это нарушает требования пожарной безопасности…

Активисты лукавят, когда говорят о том, что суд не защищает их права. Суды давно заняли твердую и последовательную позицию по этому вопросу. Если помещение может быть использовано либо использовалось ранее как самостоятельное, то оно является объектом права, отличным от категории общей собственности (например, постановления Президиума ВАС РФ №12537/09 от 15.12.2009, №13391/09 от 02.03.2010, определение Президиума ВАС РФ №ВАС 5654/10 от 11.05.2010).

Суды неоднократно указывали ТСЖ и жильцам, что не надо использовать нормы об общей собственности как способ конкурентной борьбы либо давления на одного из собственников. Если цель — получить доступ к каким-либо коммуникациям (а таковые есть и в каждой квартире), то правомерный способ защиты — добиваться, чтобы суд обязал виновного предоставить его. А вовсе не лишал его права собственности на помещение.

Другое дело, когда по каким-либо причинам в частную собственность были переданы объекты, предназначенные исключительно для обслуживания многоквартирного дома (например, водомерные или тепловые узлы учета и распределения). И в этом случае суды тоже однозначны во мнении: такие объекты являются общим имуществом и не могут находиться в собственности конкретного лица.

Проблема, на мой взгляд, не столько в позиции судов, сколько в том, что их решения не исполняются или исполняются с проволочками.

Роман Денисов