Комментарии в СМИ

Наша правовая база похожа на минное поле: куда ни шагни — могут быть неприятности. Об особенностях отечественной правовой системы, о сложностях регулирования в сфере строительства и недвижимости мы беседуем с руководителем практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнёры» Дмитрием Некрестьяновым.

За 25 лет работы Дума приняла более 8000 законов. Не многовато ли?

Когда вносили поправки в Градкодекс (3 августа 2018 года), в один день приняли четыре или пять законов о внесении изменений. Одной датой. Иногда — в одну и ту же статью. Иногда — противоречащие друг другу.

Прочитать это всё невозможно. Невозможно понять, что выйдет из этого «печатного станка» и как это исполнять.

На местном уровне такое же качество?

Ещё хуже, потому что местная власть жёстко ограничена федеральными рамками. И чтобы грамотно работать в регионе, нужно хорошо разбираться, что ты можешь сделать, а что выходит за круг полномочий. И мы часто сталкиваемся с тем, что региональные акты противоречат федеральному законодательству.

Зато Москва, кажется, живёт по своим законам, и федерация ей не указ…

Да, нередко это так. И это разлагающе действует на остальные регионы. Другая крайность — многие федеральные законы принимают не просто в Москве, а для Москвы. Депутаты пишут нормы под себя, а потом регионы в шоке.

Например, настойчивые попытки приравнять апартаменты к жилью?

Да. Но это абсурд: если их приравнять к жилью, то в чём смысл апартаментов? Проще отказаться от СанПиНов и разрешить строить в санитарно-защитных зонах всё что угодно.

При этом в Москве большая часть апартаментов — это даже не гостиницы, а административные и даже производственные здания…

Дело в том, что в Москве за изменение вида разрешённого использования (ВРИ) участка надо просто заплатить в бюджет — от 60% кадастровой стоимости, если участок в собственности. Или вносить повышенную арендную плату, если в аренде. Этих денег вполне хватит, например, на строительство социальной инфраструктуры. В отличие от остальных регионов, где не берут денег за изменение ВРИ.

То есть в Москве можно вырезать любой кусок земли и назначить его жилым?

Да. Столичная градостроительно-зе­мельная комиссия, если нет принципиальных возражений, просто определяет ВРИ под заказчика. В Москве приспособить объект к требованиям законодательства — это вопрос денег и индивидуального подхода. В комиссию нельзя обратиться со стороны. Повестку формируют только члены комиссии. А её решение — основание для внесения изменений в ПЗЗ и ППТ. То есть персональное решение имеет приоритет перед общими правилами. Так что, если у вас есть административный рычаг, вы можете, например, построить жилой дом в парке.

Заместитель мэра Москвы недавно заявил, что генпланы мешают развитию городов. Отчего возникают такие идеи? От стремления к ручному управлению?

Да. Генплан ограничивает исполнительную власть в принятии некоторых быстрых решений. И требует соблюдать процедуру при внесении изменений. К сожалению, столичный подход в отдельных случаях более эффективен. Он позволяет быстрее реагировать на ситуации, которые несколько лет назад было трудно предвидеть. Но он создаёт субъективизм и огромные возможности для коррупции. Группа людей, фактически неподконтрольных никому, кроме руководства города, принимает важные решения. Слушания ничего не решают и зачастую проводятся формально.

Вернёмся к апартаментам. Для Петербурга чем могут обернуться попытки приравнять их к жилью?

Могут пострадать настоящие гостиничные проекты. Потому что разграничить гостиницы и апартаменты сложно. Будет ограничен выбор недорогих мест размещения. По факту апарт-отели отличаются от гостиниц только способом управления и тем, что в них много собственников. Поэтому сервисные апартаменты таковыми можно назвать лишь на старте: никакая УК не может запретить собственнику жить в них. И пока нет эффективных способов ограничить собственника в распоряжении апартаментами, все разговоры о разделении на сервисные и жилые — это пиар. Сейчас, допустим, удалось договориться, но как только что-то пойдёт не так — эта конструкция может рассыпаться, как карточный домик. Здесь заведомо заложен конфликт. Обещанная доходность — сильный мотив, чтобы объединить собственников. Но как только денег будет меньше, чем хотелось бы, интересы разойдутся, и это сильно скажется на дальнейшей судьбе проекта.

Западный опыт кондо-отелей может быть нам полезен?

Я жил в таком отеле, четыре «звезды», отдельно — гостиница, отдельно — апартаменты, принадлежащие собственникам. Отличие было только в том, что у меня уборку никто не делал и мусор я выносил сам. Зато я пользовался всем функционалом отеля, включая бассейн, парковку и прочее. Это живая идея — при условии, что собственник оплачивает расходы на содержание.
Многие люди приобретали апартаменты прежде всего потому, что они дешевле, чем жильё. Нередко — в ипотеку. Им нужно, чтобы эти средства окупались. Они будут очень жёстко соотносить доходы и затраты. И среди них мало предпринимателей. Порог входа ниже, при этом им обещают, что делать ничего не нужно, а доход будет поступать. Это непрофессиональные инвесторы.

Ещё активно обсуждаемая тема — законопроект о продлении «дачной амнистии». Там указано, что упрощённая регистрация должна проводиться без учёта требований документов терпланирования. К чему это приведёт?

Сложилась абсурдная ситуация. Вы по «амнистии» регистрируете дом, потом приходят муниципалы и подают иск о сносе самостроя. Упрощённый порядок не освобождает от необходимости соблюдать требования градрегламентов и прочего. Допустим, получился дом не в три этажа, а фактически четыре, если считать подвал. И так далее. И суд признает такие постройки самовольными. И в чём смысл такой «амнистии»?! Главная цель — улучшить налогообложение. Новая норма об этом — чтобы такие иски не подавали. Полагаю, это попытка бороться с муниципалами, которые создают риски для частных застройщиков и домо­владельцев.

А параллельно правительство принимает регламент, как именно надо уведомлять о нарушении и сносе при размещении в особых зонах, для которых и границы ещё толком не установлены…

Это немного о другом. Эта норма устанавливает приоритет зон с особыми условиями использования территорий над правом собственности. Если объект, построенный в ней, противоречит требованиям, собственник должен его снести. Допустим, мимо вашего дома прокладывают газопровод. Инфраструктура важнее отдельного дома. Но чтобы владелец газопровода иногда задумывался, указано, что он обязан компенсировать убытки.

Людям отказывают в упрощённой регистрации на том основании, что для данной территории нет градпланов и ППТ…

Когда нет градрегламентов, устанавливать параметры застройки должны муниципалитеты. Но не обязаны. Если такого решения нет — значит, не с чем сравнивать, соответствует ли постройка чему-то.

У нас в области на 40 000 га сельхозугодий — садоводства. Для этих земель градрегламентов вообще не бывает: там запрещено капитальное строительство.

По общей логике там и садоводств не должно быть. И если вы придёте за разрешением на реконструкцию старого домика, вам вполне законно откажут. В истории с сельхозугодьями нужно менять подход. Потому что инвентаризация, которую последний раз проводили в 1980-е, не может быть основанием для принятия решений. Где-то давно уже вырос лес, где-то, наоборот, построили дома. Абсурдность этой нормы давно понятна. Необходимо установить спе­циальную категорию для особо ценных сельхозземель, исключив оттуда всё, что по факту угодьями давно не является. Это решается не законодательно, а нормальной инвентаризацией. Я не понимаю, почему её не провести в той же Ленобласти. Это решило бы многие проблемы. Возможно, «серая зона», где можно решать вопросы «по усмотрению», удобнее для чиновников…

Но эти проблемы ведь не решить без федеральных органов — без Рослесхоза, без военных…

Да. Но сначала всё равно нужна инвентаризация — разобраться, где у нас что. А сейчас каждый тянет одеяло на себя. У Рослесхоза — всё лес! Неважно, что там на самом деле. Они говорят: у нас на планшетах лес, а планшеты мы вам не покажем. Закон о «лесной амнистии» не работает вообще. Судебная практика ужасна. Вроде бы закон отдаёт приоритет муниципалам и частным собственникам. Но Рослесхоз подал документы в Росреестр на регистрацию права собственности (от имени РФ). На 2,3 млн кв.м. В нём просто перечислены районы Ленобласти и лесничества…

Лесники что, границы участков установили?

Нет. Оформили собственность без границ. Без координат. И теперь про любой участок говорят: он входит в лесные земли. Судебная практика — в их пользу. То есть про «лесную амнистию» можно забыть. По крайней мере, в Ленобласти. Мы смотрели практику по регионам — нет ни одного положительного решения по «лесной амнистии».

То есть опять же московский подход получается более эффективным.

Да.

В реформе «долёвки» где вы предвидите сложности?

Очень мало проектов, которые будут переходить на эскроу. Банки не готовы к тем срокам, которые нужны строителям. Но и строители не готовы. Они если и кредитовались раньше, то по упрощённой схеме. Произойдёт остановка. Деньги от дольщиков строители получать перестанут, от банков — ещё не начнут. Это приведёт к замедлению темпов, срыву сроков. В перспективе — к банкротству. Никак не могу понять: мы спасаем обманутых дольщиков, создавая условия для банкротства застройщиков?

Если основная концепция — «давайте всё достроим за счёт бюджета», тогда надо оставить трёх крупных девелоперов, создать госкорпорацию «Единый застройщик России» и отдать ей всё остальное… Правда, мы ушли от этой системы ровно потому, что она неэффективна. Госструктуры не могут строить качественно, в срок и за приемлемые деньги. Жилищное строительство — один из самых живых рынков. Мы наблюдаем варварские методы регулирования, направленные непонятно на что. Бюджетными деньгами можно закрыть любые ошибки. Мошенников среди строителей мало, большинство хочет и может работать честно. Но они не могут соответствовать критериям, которые для них напридумывали. Причём банки зачастую выставляют ещё более жёсткие условия, чем государство. Если мы хотим очистить рынок и сделать его прозрачным — нужно создавать условия для нормальных рыночных компаний с нормальной репутацией. Они почему-то считают, что крупные фирмы наиболее устойчивы. История СУ-155 их ничему не научила.

Историки права говорят: есть власть закона, а есть управление посредством закона. У нас под каждую ситуацию пишут закон. И выбирать губернаторов было по закону, и назначать их — тоже, и давали землю садоводам законно, и теперь не дают на ней строить — тоже…

Концепция индивидуальных решений — самое ужасное в праве. Есть прецедентное право (английское), есть континентальное, где всё кодифицировано. Но прецедентное право опирается на традицию, на некие общие принципы. Та же градостроительно-земельная комиссия могла бы быть вполне эффективным органом — если бы у меня как у гражданина была возможность оспорить её решения. И суд был бы как минимум беспристрастен. Индивидуальное регулирование начиналось с больших событий, например, Олимпиады. Потом спускалось всё ниже, и теперь регулируют какие-то уж совершенные мелочи. Это означает неумение управлять. Если ты не можешь сформулировать некое общее правило и добиться его исполнения, приходится действовать через индивидуальные решения. Вносят изменения в какие-то важные законы типа Гражданского кодекса, а потом юридическое сообщество в недоумении: кто вообще это придумал? Что означает эта формулировка? Приходится расхлёбывать постфактум. Законов много, они противоречат друг другу, исполнить их невозможно. И ты выбираешь тот вариант, в котором административный штраф меньше. Вот так и живём…

Дмитрий Синочкин

Материал опубликован на сайте NSP.ru 17.06.2019