Комментарии в СМИ
«Все по зонам!»
Алексей Калинкин отмечает положительные стороны законопроекта об отмене деления земель на категории и о переходе к территориальному зонированию.
В Думу направлен законопроект об отмене деления земель на категории и о переходе к территориальному зонированию. Если депутаты его одобрят, основные положения вступят в силу 1 января 2017 года. Правовые и экономические последствия этого шага многообразны и труднопредсказуемы.
Переход от категорий к зонированию — один из важных пунктов «дорожной карты» по улучшению предпринимательского климата в строительстве.
Разработчики документа отмечают: разграничительный смысл деления на категории сегодня стерт. «На землях лесного фонда можно вести сельское хозяйство, размещать порты, добывать полезные ископаемые. На землях с/х назначения — осуществлять дачное, а по сути — жилищное строительство», — говорится в пояснительной записке. Сегодня важнее не категория, а вид разрешенного использования участков — его определяют местные власти по своему усмотрению.
Существующее в российском земельном праве понятие «категория земель» не имеет аналога в европейских системах правового регулирования. В Европе возможность использования земли под какой-либо вид деятельности устанавливается в рамках плана развития территории. То есть публичное ограничение — это не юридическая характеристика участка, а лишь инструмент земельной политики, которую проводят власти.
В новом документе перечень зон отчасти совпадает со списком отменяемых категорий: жилые, производственные, рекреационные и так далее. В зонах сельхозназначения жилищное строительство не предусмотрено — только фермерские дома и специальные постройки. Зато в реестре есть зоны огородничества и садоводства — вот там можно будет возводить жилье.
Новый закон предполагает, что правильное использование земли будут регулировать местные Правила землепользования и застройки, а также генпланы поселений. По данным Минэкономразвития, в субъектах РФ из 1818 районных схем территориального планирования утверждено 1625, из 515 генпланов городских округов 472 приняты, еще 36 на стадии согласования. В целом уровень подготовки документов градостроительного планирования оценивается в 90–92%.
Перечень видов разрешенного использования должно принять Правительство РФ после вступления закона в силу, сейчас в этой сфере полная самодеятельность.
Для изменения границ в отношении водного и лесного фондов, особо охраняемых природных территорий законопроект сохраняет действующие процедуры и условия, меняется только терминология.
Режим сохранности с/х земель будет ужесточен, защита их от застройки — усилена. Опрошенные «НП» участники рынка отказываются комментировать влияние новых норм на бизнес, однако практически все предсказывают минимум несколько лет «правовой нестабильности».
Мнение эксперта
Алексей Калинкин, юрист компании «Качкин и Партнеры»:
– Деление земель на категории и определение видов разрешенного использования на сегодня выполняют сходные функции, поэтому отказ от категорий обоснован. Законопроект упростит реализацию инвестпроектов за пределами населенных пунктов. Сейчас для этого нужно менять категорию земель, что требует существенных затрат времени. Сама процедура перевода из одной категории в другую непрозрачна, что способствует многочисленным злоупотреблениям со стороны местной власти.
Еще один плюс — упрощение строительства линейных объектов (газопроводов и т. п.). Сегодня просто отсутствуют правила установления или изменения ВРИ для участков под ними.
Дмитрий Синочкин
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям