Комментарии в СМИ

«Историко-культурный тупик»

22.12.2014 Недвижимость и строительство

Издание публикует цитату из выступления Дмитрия Некрестьянова, партнера, руководителя практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», на круглом столе по существенным изменениям в правилах охраны и использования объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге.

Новый закон об объектах культурного наследия (315 ФЗ) может серьезно затормозить инвестиционный процесс. Чтобы он нормально работал, требуется принять свыше десятка подзаконных актов.

Об этом шла речь на «круглом столе», организованном Российской гильдией управляющих и девелоперов, где прогнозами и предложениями делились специалисты по охране памятников, юристы и практикующие архитекторы. «Вместе с московскими коллегами мы надеемся, что Совет Федерации отложит вступление этого закона в силу на два года. Иначе мы не сможем нормально работать», — сказал председатель КГИОП Сергей Макаров.

Terra incognita

Между тем документ, принятый 22 октября 2014 го, должен начать действовать уже 22 января. А вопросов к тексту ФЗ больше, чем ответов.

Григорий Филин, юрист компании «ЮСТ», обозначил лишь несколько пунктов, у которых нет однозначной трактовки. В частности, это касается территорий объектов культурного наследия (ОКН): в их границах могут оказаться не только земли, непосредственно занятые ОКН, но и другие участки, связанные с этими объектами исторически и функционально. Кто и как определит эту функциональную общность и в чем именно она заключается — неясно. Корректировать границы (соблюдая всю необходимую процедуру) теперь допустимо, только если обнаружатся неизвестные ранее документы, позволяющие все это обосновать. Как известно, изменение границ (ради реализации инвестпроектов) не было такой уж редкостью. Кстати, теперь, если в кадастре нет сведений, что тот или иной участок относится к ОКН, это не повод, чтобы не исполнять налагаемые законом обременения. В частности, документ однозначно запрещает вести на таких землях новое капитальное строительство. А вот запрет увеличивать объемно-пространственные параметры уже существующих объектов вызывает разночтения: то ли эта норма касается всех построек, то ли с памятниками все же можно работать, конечно, исключительно в рамках реставрации и приспособления под современное использование.

Ты выявил памятник?

Законодательные новшества по части выявления ОКН, по мнению юристов, могут привести к настоящему градостроительному терроризму. Теперь любая заинтересованная сторона: чиновник, организация или просто гражданин — может подать в КГИОП заявление с предложением признать историко-культурную ценность того или иного объекта. (Как показал уходящий год, предметом такого интереса прежде всего становятся постройки в центре города, на демонтаж которых уже получены необходимые разрешения.) КГИОП в течение 90 дней должен принять решение, включать этот объект в перечень выявленных (т. е. обладающих историко-культурной ценностью) или нет. Если включили — о сносе и речи быть не может. В соответствующем списке такой объект может находиться один год. Правда, непонятно, по истечении этого срока исключение происходит автоматически или в соответствии с каким-либо регламентом, пока еще не утвержденным. Радует лишь, что по сравнению с нормами предыдущего закона в отношении выявленных есть поблажка: реставрировать такие объекты владелец может лишь по доброй воле, требовать этого никто не вправе.

Стоп, машина!

Изменения, связанные с охранными обязательствами, также вызывают опасения. Григорий Филин комментирует: «Раньше это был гражданский правовой договор, который орган охраны наследия заключал с каждым правообладателем ОКН. Разногласия можно было обсуждать и договариваться о приемлемых условиях. Теперь «охранный документ» КГИОП оформляет не на лицо, а на объект (по схеме: «один объект — одно охранное обязательство»), и пользователь должен исполнять его беспрекословно. Обжаловать можно только через суд. Дмитрий Некрестьянов, партнер АБ «Качкин и Партнеры», добавляет: «Информация об охранном обязательстве признается законом существенным условием любой сделки с ОБК. И следствием несоблюдения этой нормы является ничтожность всей сделки». А ведь эту «охранную грамоту» еще надо оформить, и не только на здания, но и на квартиры в домах-памятниках. Это означает, что сделки с ними с 22 января зависнут.

Сергей Макаров подтвердил, что такая проблема существует: «У нас даже нет формы нового охранного обязательства. Насколько мне известно, Министерство культуры еще не направило ее в Минюст». Глава охранного ведомства рассказал, что закон в такой версии для многих стал неожиданностью: «Поначалу (в 2008–2009 гг.) законопроект был нацелен на упрощение процедур, связанных с ОКН. В частности, он был призван помочь выполнить поручение президента РФ внести ОКН по всей стране в единый государственный реестр. Кстати, из 8000 петербургских объектов пока в список включено около 150…» Но на финальном этапе документ полностью переписали, и петербуржцы лишь на этапе работы согласительной комиссии смогли внести четыре поправки, которых явно недостаточно. Поэтому и возникло предложение отложить вступление этого закона в силу, иначе вся работа встанет.

Проверка практикой

Никита Явейн, руководитель АМ «Студия 44», которая разработала десятки проектов, связанных с ОКН, уверен, что проблем не избежать: «Закон запрещает новое строительство на территории памятника. А что делать с трансформаторными подстанциями и другими инженерными сооружениями, необходимыми для функционирования объекта? Встраивать их в памятник? Это уменьшит полезную площадь, что сократит возможности функционального использования». По мнению зодчего (в 1994–2003 гг. он возглавлял КГИОП), необходимо пересмотреть отношение к территории памятника, в частности ограничивать ее обрезом фундамента. Не понятно, как быть с воссозданием ОКН, при том что закон запрещает увеличивать его площадь и объемно-пространственные параметры, а действующие СНиПы и СанПиНы (противопожарные меры, обустройство для маломобильных групп, нормы освещенности) никаких исключений для памятников не предполагают. По мнению Никиты Явейна, необходимо создавать дополнительное градостроительное законодательство, основанное на практике работы именно с ОКН.

Елена Кузнецова

Ссылка на источник