Комментарии в СМИ

«Учетный лабиринт»

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», называет законные и эффективные способы добиться соблюдения сроков постановки на учет многоквартирных домов от Кадастровой палаты.

Публикация о проблемах с постановкой на учет многоквартирных домов (см. «НП», № 6/2014) предсказуемо вызвала волну откликов и споров. Пока дискуссию ведут профессионалы. Но вот-вот к ней будут вынуждены подключиться и тысячи обычных дольщиков.

В сданных домах можно будет жить, но свидетельство о собственности на квартиру Росреестр (до внесения дома в кадастр) гражданам не выдаст. Зарегистрироваться нельзя, переоформить ипотеку — тоже, а на подходе — увеличенные штрафы за нарушение миграционного законодательства…

У застройщиков возникают собственные проблемы: они не смогут передавать введенные объекты ТСЖ и будут вынуждены их содержать и обслуживать за свой счет. Иногда — накапливая солидные долги перед монополистами… Напомним суть проблемы. До октября прошлого года можно было подавать документы на дом отдельно, а на квартиры — отдельно. Теперь — только в полном комплекте и только в электронном виде. Сделано это, конечно, для защиты интересов дольщиков. Пакет документов (техпланы) по многоквартирному дому «весит» от 1,5 до 7 гигабайт, пропускная способность портала Росреестра — 40 Мб. То есть флешку или диск можно подавать только в филиал Кадастровой палаты в порядке живой очереди. Ситуация в городе и области принципиально ничем не различается.

Коллапс пока не случился, но он будет неизбежен, если ситуацию не урегулировать сейчас. Мы попросили специалистов и участников рынка объяснить происходящее и дать прогноз.

Мнения экспертов

Даниил Пильдес, директор петербургского филиала Кадастровой палаты:

– С 1 октября 2013 года технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для кадастрового учета помещений. Пока не установлена форма технического плана многоквартирного дома (МКД) со всеми расположенными в нем помещениями. Не утверждена XML-схема единого заявления для передачи через интернет-портал Росреестра.

Закон не обязывает застройщика обеспечить постановку дома и всех помещений в нем на государственный кадастровый учет. Некоторые компании передают покупателям жилье по актам сдачи-приемки, предоставляя гражданам заниматься постановкой квартир на учет самостоятельно.

Если квартира попадает в кадастр без учета МКД, она привязывается к кадастровому кварталу. Нарушается взаимосвязь помещения со зданием, а здания — с участком, то есть единство объектов недвижимости. В дальнейшем при постановке МКД на учет возможна только ручная перепривязка квартиры от кадастрового квартала к дому.

Наш филиал ставит на учет МКД со всеми помещениями на основании одного заявления с необходимым количеством техпланов, предосцтавляемых единовременно. Документы вводятся и обрабатываются в большой степени вручную: учет МКД не полностью автоматизирован. В целом постановка на учет одного дома и всех квартир в нем занимает от двух недель до месяца. С заявлением работает один специалист органа кадастрового учета, и эту работу невозможно «распараллелить» ни на этапе ввода, ни на этапе учета.

По информации от одного из крупных застройщиков, с 17 февраля по 17 марта он подаст на учет двенадцать МКД, включая около 6000 помещений (квартир и встроек). Это втрое больше, чем мы фактически можем обработать. Другие заявления будут поставлены в очередь и обработаны в порядке поступления. Возможности для увеличения собственной производительности филиал исчерпал уже в конце прошлого года. Необходимо набирать и обучать новых сотрудников; филиал не может предоставить рабочие места: нет помещений. У Российской Федерации дополнительных площадей в Петербурге нет, правительство города также отказалось помочь. Мы считаем, что при таком положении дел просрочек не избежать. Невозможно будет зарегистрировать права на вновь возводимые объекты недвижимости, социально-экономическая ситуация в Петербурге обострится.

Александр Шафранский, заместитель генерального директора ООО «КВС»:

– Проблема постановки новых объектов на кадастровый учет актуальна и для Ленинградской области, и для Петербурга, и, думаю, для других регионов тоже. Причина — в «сыром» федеральном законе. У нас, как обычно, получилось по Виктору Степановичу Черномырдину: хотели упорядочить постановку на кадастровый учет, упростить ее и сократить сроки, а вышло еще хуже, чем было.

Мы столкнулись с этой проблемой, когда оформляли наш жилой комплекс в Выборге. Областная Кадастровая палата завалена бумагами от многих застройщиков, специалистов не хватает, технические ресурсы ограничены, в указанные законом сроки уложиться невозможно. Очень надеемся, что будут оперативно приняты поправки к закону, которые помогут исправить ситуацию. Сейчас мы готовим в Кадастровую палату СПб документы по ЖК «GUSI-ЛЕБЕДИ». В 2016 году у нас запланирована сдача первой очереди микрорайона в Сертолово.

Так что нормализация постановки на кадастровый учет для нас очень актуальна.

Алексей Лебедев, генеральный директор ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра»:

– Подтверждаю, что сейчас остро стоит вопрос о кадастровом учете многоквартирных домов в связи с изменениями в законодательстве.

Общий смысл нововведений, заложенных в законе, правильный: они нацелены на систематизацию процедур кадастрового учета и регистрации прав. Эта схема защищает права граждан — покупателей квартир, дольщиков. Ранее, после вступления в силу 221 ФЗ, застройщики часто ставили на кадастровый учет здание, а учет квартир оставляли на ответственности дольщиков. Это приводило к спорам и даже к судебным разбирательствам. Еще хуже, если застройщик по каким-то причинам не ставил на учет здание, а граждане пытались регистрировать права на квартиры, которые «повисали в воздухе».

В таких случаях не исключены двойной учет и регистрация одного и того же помещения, непонятно, как учитывать общедолевую собственность в доме, не исключены системные ошибки из-за того, что квартиры и здание ставятся на учет раздельно в разное время, документы готовят разные кадастровые инженеры, бессистемно.

Кадастровым инженерам новая система (заложенная в 250 ФЗ) должна быть удобнее. Легче и понятнее работать, имея один договор с юридическим лицом, нежели устанавливать отношения с каждым дольщиков в отдельности. Важно, чтобы законодатель предусмотрел четкие правила подачи документов на кадастровый учет (в том числе XML-формы). Это задача Минэкономразвития и Росреестра. Задача СРО — довести принципы нововведений в законодательстве до профессиональных участников рынка и возможных заказчиков.

Дмитрий Полунин, генеральный директор ОАО «Северо-Западный кадастровый центр»:

– Действующая редакция закона «заточена» под создание полной и корректной налоговой базы, но не лояльна к интересам дольщиков. Владелец каждой квартиры в новостройке зависит от возможной ошибки в самом техплане на соседнюю квартиру, но и от чисто тенических причин. Например, от нечитаемости записанного на диск файла по любой другой квартире или встройке при вводе информации в АИС ГКН.

Используя интернет-сервис, мы хотя бы получали подтверждение, корректно прошел пакет или нет, проверка проходила автоматически. А при «ручной» закачке файлов придется верить исполнителям на слово, что какие-то XML-файлы «не закачиваются». И мы узнаем об этом из решения о приостановке, спустя какое-то время, и по нынешней ситуации это будут далеко не предусмотернные законом 18 дней. А при объяснениях с заказчиком по срокам выполнения работы аргумент «не закачивается» звучит слабовато.

Получается, что, защищая дольщиков от одной напасти (от произвола застройщиков), законодатели навлекли на них еще более серьезные неприятности — невозможность в принципе предусмотреть сроки, в которые покупатель получит право собственности.

Софья Соколова, юрист компании «Качкин и Партнеры»:

– В соответствии с федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (221 ФЗ) помещение в новом (построенном) здании или сооружении ставится на государственный кадастровый учет (ГКУ), если одновременно ставится на учет само здание. В этом случае представляется одно заявление о ГКУ, а также необходимые для этого документы (техпланы). Из общего правила было сделано исключение. Оно касается квартир в многоквартирных домах. Законодатель не требует ставить на учет весь дом, если собственник квартиры желает поставить ее на учет и получить кадастровый паспорт (ч. 4 ст. 25 Закона о кадастре).

В то же время ст. 25 Закона о кадастре была дополнена пунктом, согласно которому орган кадастрового учета при постановке на учет МКД ставит на учет все расположенные в нем помещения (в том числе составляющие общее имущество дома).

Чтобы добиться от государства соблюдения сроков, есть законный и эффективный способ — подача жалоб. Постановлением Правительства РФ № 840 от 16.08.2012 утверждены правила подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц. Этот документ предусматривает возможность внесудебного обжалования бездействия Кадастровой палаты.

Заявитель может обратиться с жалобой в следующих случаях:

а) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;

б) нарушение срока предоставления государственной услуги;

в) требование представить документы, не предусмотренные нормативными правовыми актами РФ и так далее.

Жалоба должна быть зарегистрирована не позднее следующего рабочего дня и рассматривается не дольше 15 рабочих дней. Закон также предусматривает возможность обращения в суд с аналогичными жалобами, но практика показывает, что при нарушении сроков исполнения государственных функций внесудебное обращение эффективнее.

«НП» Досье

В Петербурге с 1 января по 30 сентября 2013 го на государственный кадастровый учет поставлен 31 многоквартирный дом общей площадью 812 929,8 кв. м.

С 1 октября по 31 декабря 2013 го принято 18 заявлений об учете МКД, поставлено на учет 15 домов (общая площадь 287 705,2 кв.м), по одному дому принято решение о приостановлении, по двум — отказ.

В 2014 году принято 11 заявлений об учете МКД, поставлен на учет один дом, по остальным вынесены решения о приостановке, связанные с различными ошибками в документации.

В Ленинградской области с 1 января по 18 февраля 2014 го Кадастровая палата приняла 28 заявлений об учете МКД. Из них: 11 объектов поставлены на кадастровый учет; по двум домам оказано в учете; по четырем объектам вынесены решения о приостановке; 11 заявлений находятся в работе.

Основные причины отрицательных решений: в техпланах указаны не изолированные помещения; технический план не заверен электронной подписью.

Дмитрий Синочкин

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ