Комментарии в СМИ

«Необдуманное решение об ипотеке может обернуться катастрофой: что нужно учесть, чтобы купить квартиру в кредит без проблем»

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Вероника Перфильева дает комментарий в экспертном обзоре вопросов ипотеки на портале о недвижимости.

Всем, кто хочет обзавестись жильем в новостройке с привлечением банковских средств, важно понимать: ипотека – это надолго. Чтобы не остаться у разбитого корыта, изучить все нюансы следует задолго до оформления займа. Новострой-СПб поговорил с экспертами и выяснил: на что нужно обращать самое пристальное внимание, если вы собираетесь взять кредит на покупку квартиры на первичном рынке.

На сегодняшний день сделки с привлечением ипотеки составляют 80% в структуре спроса на первичном рынке недвижимости Петербурга. Это на 15-20% больше, чем было в прошлом году, сообщает Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования «Петербургской Недвижимости».

Согласно данным Центробанка, за 9 месяцев 2020 года в России по договорам долевого участия было оформлено порядка 328,5 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму почти 987 млрд руб., из них в Петербурге – 25,7 тыс. кредитов на общую сумму 89,8 млрд руб. Для сравнения: за этот же период 2019 года было выдано почти 23 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 66 млрд руб.

В невероятно сложном 2020 году основным инструментом поддержки как граждан, так и всей строительной отрасли стала государственная программа льготного ипотечного кредитования «Господдержка 2020». Это та самая «ипотека под 6,5%», ставка по которой варьируется от 5,85% до 6,5% годовых (если застройщик скооперировался с банком и предлагает свои, более выгодные условия).

Она была введена правительством в апреле текущего года в качестве экстренной меры, чтобы удержать рынок на плаву, несмотря на пандемию и финансовый кризис. Идея оказалась удачной: после серьезного провала спрос восстановился, а граждане получили возможность приобретать жилье на выгодных условиях, не откладывая этот вопрос до лучших времен.

Сначала предполагалось, что программа будет действовать до конца октября, но позже ее продлили до 1 июля 2021 года. Россияне и сейчас продолжают ею активно пользоваться. Речь идет не только о петербуржцах, но и о покупателях из других городов: доля региональных сделок выросла с 37% в 2019 году до 42% в 2020 году, говорит Юлия Мошкова.

Условия программы не единожды менялись. Сейчас программой могут воспользоваться все граждане РФ в любом регионе России. Приобрести можно как строящееся, так и готовое жилье, но только у девелопера. Первоначальный взнос – 15%, максимальная сумма кредита – 12 млн руб. для Санкт-Петербурга, Ленинградской области, Москвы и Московской области, 6 млн рублей для всех остальных субъектов РФ.

Сейчас первый взнос в разных банках колеблется от 0 до 30%. Разумеется, чем больше покупатель готов внести средств, тем более выгодные условия ему предоставят. Однако многие клиенты откладывают покупку именно из-за необходимости накопления собственных средств, в то время как остальные условия ипотечных программ соответствуют их возможностям.

Именно поэтому предложение с нулевым взносом все еще присутствует у ограниченного круга банков, комментирует Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development. Такой вид ипотеки считается рискованным для обеих сторон. Для финансовых организаций заемщик, не способный внести первый взнос, является неблагонадежным, ведь у него, скорее всего, невысокий доход, а также «хромает» финансовая дисциплина.

Клиенту еще сложнее. У него поставлено на карту несоизмеримо больше: если в какой-то момент он «не потянет» огромные платежи (потеряет работу, надолго заболеет или утратит дееспособность), то останется гол как сокол. Из-за имеющихся рисков, банки могут попросить «нулевых» заемщиков не только предоставить залоговые обязательства уже имеющегося имущества (квартира, дом, земля), но и предложить совсем негуманную ставку. Нередко они выдают деньги под кабальные проценты – от 12 до практически 14%. Таким образом, ипотека без первоначального взноса по своей сути мало чем отличается от потребительского кредита.

А уж брать потребительский кредит для покупки квартиры – самая плохая идея из всех возможных. «Он гораздо дороже, чем ипотечный. Если взять условные 600 тыс. на 5 лет, то платить придется не менее 12-14 тыс. в месяц. А теперь добавьте к этому платеж по ипотеке. Получается солидная сумма и двойная финансовая ответственность. Если нет возможности накопить на первоначальный взнос, то стоит задуматься, по силам ли будет ипотека в принципе», – предостерегает Алексей Бушуев.

«Также не стоит брать ипотеку на короткий срок с высоким платежом. Сегодня клиенту комфортно вносить большие суммы, а завтра ситуация может кардинально измениться. Кроме того, всегда можно вносить дополнительные средства, когда это удобно, вне графика платежей, тем самым уменьшая тело кредита» — Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Считается, что идеальный первоначальный взнос – это 20% от стоимости жилья. Данная сумма является для банка гарантом платежеспособности клиента и показателем его стабильности. При внесении 20% и больше покупатель может рассчитывать на более низкую ставку по ипотеке.

Кроме того, сейчас в качестве первого взноса можно использовать и материнский капитал.

При покупке недвижимости всегда есть сопутствующие расходы, часть которых не зависит от того, приобретается ли квартира с привлечением ипотеки, либо без нее, комментирует Юлия Бестужева, руководитель Отдела ипотечного кредитования ГК «Полис Групп».

Основные из них – оплата государственной пошлины, оформление нотариальных документов, а также расходы на аккредитив, ячейку, либо специальный блокированный счет, куда покупатель вносит деньги за квартиру, и где они будут находиться до государственной регистрации договора.

При покупке квартиры в ипотеку на первичном рынке добавляются расходы на страхование жизни, на вторичном – «плюсом» идет еще и страхование имущества, титульное страхование, а также заказ отчета об оценке квартиры. В зависимости от сложности и специфики сделки может добавиться еще ряд расходов.

По закону обязательным является только страхование залога (квартиры): без него просто не выдадут ипотеку. Все остальные виды страховок – добровольные. Разумеется, банки заинтересованы в том, чтобы у клиента всё было оформлено по-максимуму. Это дает больше гарантий, что кредит будет точно выплачен. Поэтому заемщикам, оформляющим страхование, делают существенные скидки на процентную ставку.

Цена страховки зависит в основном от возраста заемщика и размера кредита. Для гражданина, которому, например, 35 лет, стоимость полиса обычно составляет 0,3-0,4% от суммы кредита. Таким образом, если ипотека берется на 3 млн руб., страховка обойдется в 9-12 тыс. руб.

«В масштабах покупки квартиры страхование – не самый существенный расход. Однако он является дополнительной защитой для заемщика и его родных, и это дает уверенность в том, что кредит будет покрыт при любых обстоятельствах» — Юлия Бестужева, руководитель Отдела ипотечного кредитования ГК «Полис Групп».

Конечно, каждому заемщику хочется уменьшить ипотечное бремя и сделать свою жизнь хоть капельку легче. Один из самых популярных вариантов – покупка квартиры в уже сданном доме. В этом случае переехать на новое место получится гораздо быстрее, не нужно долгое время арендовать жилье и параллельно платить кредит.

Минус этой схемы в том, что покупателю придется здорово переплатить, ведь самые низкие цены на жилье – на старте продаж. Кроме того, выбор планировок тоже существенно больше. Поэтому каждый заемщик сам для себя решает, что для него более актуально: сразу заплатить больше и переехать, или выбрать квартиру в строящемся доме, но какое-то время «перекантоваться» у родственников или на съемной квартире.

Кстати, один из вариантов: купить жилье с готовой отделкой от застройщика. Да, это обойдется дороже, чем бетонная коробка и голые стены, но зато после получения ключей будет возможность сразу отпраздновать новоселье. К тому же, стоимость ремонта войдет в ипотечный платеж, не сильно его при этом удорожая.

Пример: ремонт от застройщика в «однушке» площадью 35 кв. м обойдется, условно говоря, в 15 тыс. руб. за «квадрат». При сроке кредита в 20 лет, «добавка» к платежу составит чуть меньше 2,2 тыс. руб.

Если заемщик категорически не хочет готовый ремонт, то рекомендаций здесь немного: накопить как можно больше на первоначальный взнос, дабы получить наиболее выгодные условия по ипотеке и снизить ежемесячный платеж, или отложить необходимую на съем квартиры сумму на «промежуточный» период.

Выбор метода досрочного погашения ипотечного кредита зависит от целей заемщика. Если он хочет платить по итогам меньше процентов, то лучше сокращать срок выплаты кредита. Если же он переживает за сумму ежемесячного платежа (сможет ли он ее выплачивать по графику), то тогда сокращать нужно, соответственно, сумму платежа, комментирует Елена Зунделевич, начальник отдела ипотеки Санкт-Петербургского территориального управления Группы «Эталон».

Важно понимать, что существует два вида платежей, аннуитетные и дифференцированные.

Аннуитетные – это платежи, равные на весь период кредитования. При данной системе в рамках ежемесячного платежа к концу срока кредитования сумма выплат по основному долгу увеличивается, а сумма выплат по процентам, напротив, уменьшается. Плюс этой схемы в том, что заемщик всегда знает, сколько ему нужно внести на счет. Минус заключается в том, что при раннем досрочном погашении (в первой половине срока) основной долг будет закрыт несущественно – примерно на 15-20%.

При дифференцированном платеже основной долг по кредиту ежемесячно погашается в равных долях, а также начисляются проценты за текущий месяц на остаток долга. Таким образом, в начале срока погашения кредита суммы платежей максимальны, а к концу они снижаются и становятся минимальными.

Этот вариант банки используют довольно редко, в частности потому, что переплата по ним меньше, особенно если сумма кредита большая и ипотека оформлена на длительный срок. Это основное их преимущество. Из недостатков стоит отметить то, что сумма платежа все время меняется, и первые платежи будут однозначно больше, чем по аннуитетной схеме.

Гасить кредит лучше на начальном этапе при любом способе внесения платежей: таким образом меньше будет заплачено процентов. «В случае досрочного погашения кредита нужно обязательно написать заявление в банк. К счастью, сейчас это легко можно сделать онлайн», – добавляет Елена Зунделевич.

«При полном досрочном погашении ипотеки необходимо согласовать последний платеж с сотрудником банка, чтобы уточнить общий остаток основного долга и сумму процентов на дату погашения кредита. В противном случае есть риск того, что вы оплатите банку не всю сумму по кредиту и на остаток будут продолжать начислять проценты. Поэтому лучше всего после проведения платежа взять справку из банка о том, что вы полностью погасили ипотечный кредит».

Просрочка платежа – страшный сон любого добросовестного заемщика. Но чем она реально грозит? Рассказывает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры»:

«Ипотечный договор обычно содержит условия на случай возникновения просрочки в погашении задолженности. Так, если у заемщика открыты иные счета в банке, выдавшем кредит, то сумма просроченного платежа может быть списана с иного счета, если на нем имеются денежные средства. На сумму просроченного платежа банк обычно начисляет неустойку (проценты) за просрочку, предусмотренную договором. Ее неоплата станет в дальнейшем препятствием для снятия обременения, даже если вся сумма кредита и процентов будет выплачена банку.

В случае возникновения просрочки банк обычно сначала направляет уведомления заемщику по телефону, sms или e-mail. Он также может осуществлять взаимодействие с членами семьи должника, работодателем и даже соседями. Делается это строго в соответствии с договором: например, не более двух телефонных звонков в сутки, не более шести текстовых или голосовых сообщений в сутки, не более трех личных встреч раз в неделю.

Таким образом, просрочка платежа может существенно ухудшить качество жизни не только заемщика, но и его родственников. Кроме того, подобные действия отрицательно сказываются на кредитной истории. В случае обращения за новым кредитом можно получить отказ, в том числе и в других банках.

Также договор обычно содержит условия о том, в каких случаях банк вправе требовать полного досрочного исполнения обязательств по договору (погашения кредита, процентов и начисленных неустоек), а также обратить взыскание на «ипотечную» недвижимость. Как правило, это происходит в том случае, если заемщик задержал выплату по кредиту на срок более 15/30/90 дней, и не единожды, а более трех раз в течение 12 месяцев.

Каждый банк по-своему реагирует на просрочку платежа. Но не стоит уповать на то, что он «не найдет времени» на нее отреагировать или «войдет в положение» заемщика. Рассчитывайте на то, что вносить ежемесячные суммы нужно строго по графику. Чтобы хоть как-то обезопасить себя на случай форс-мажора, прежде чем брать ипотеку, следует создать «неприкосновенный запас» в размере как минимум 2-3 ежемесячных взносов.

Также нелишне «мониторить» ситуацию на рынке, в частности, следить за динамикой ипотечной ставки. В случае снижения можно будет рефинансировать кредит, уменьшить первоначальную процентную ставку и, соответственно, ежемесячный платеж».

Когда ипотека полностью погашена, с нее следует снять обременение, напоминает Вероника Перфильева. Однако эта процедура может иметь незначительные отличия в зависимости от того, в каком банке был взят кредит. В общем виде она выглядит следующим образом: сразу после внесения последнего платежа по кредиту (по графику или досрочно), банк подает заявление в Росреестр о том, что ипотека выплачена, и обременение нужно снять.

По факту снятия обременения Росреестр выдаст выписку из ЕГРН (или направит в банк информацию в электронном виде). В ней будут отражены сведения о том, что обременение права собственности на недвижимость в виде ипотеки в пользу банка отсутствует.

По времени вся процедура займет порядка 15-30 дней. Если права банка-залогодержателя удостоверены специальной ценной бумагой – документарной закладной – этот срок может несколько удлиниться. Дело в том, что закладная обычно хранится в депозитарии, а также бывает передана в залог третьему лицу, а для снятия обременения ее нужно представить в Росреестр. Если банк не предоставит выписку из ЕГРН, подтверждающую снятие обременения, то можно получить ее самостоятельно – например, обратившись в МФЦ.

Евгения Рекшан 

Материал опубликован на портале «Новострой-Спб» 11.11.2020  

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Вероника Перфильева

Адвокат
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Вероника Перфильева

Адвокат
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ