Комментарии в СМИ

Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассказывает о юридических тонкостях предварительного договора купли-продажи жилья.

Покупатели все чаще стали обращать внимание на так называемую «новую вторичку». Дело в том, что сделки с такой недвижимостью считаются более безопасными, но вот квартиры обходятся дороже. Новострой-СПб рассказывает, что означает термин «новая вторичка», в какой момент дом перестает считаться новым и стоит ли покупать такое жилье.

Новый «старый» дом – сколько ему лет?

Как только дом проходит Госкомиссию и регистрируется право собственности, он «автоматом» перестает считаться новостройкой и меняет статус на «вторичное жилье».

Юридически это уже так называемая «новая вторичка». Но для желающих купить квартиру это значения не имеет, так как в головах крепко засело условное разделение на недавно построенные – «новые» здания и «старый фонд».

Четкие временные рамки здесь обозначить не получится. Однако в сознании большинства потребителей «новая вторичка» – жилье, возведенное не более 5 лет назад.

Если считать именно по такому принципу, то в Петербурге это около 17 млн кв. м, в Ленинградской области – около 11 млн. Это не гигантская величина на фоне общей цифры порядка 110 млн кв. метров в Петербурге, сообщает Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).

Если же брать за основу дома, введенные в эксплуатацию в последние 10 лет, – то они составят около 40% всего предложения на вторичном рынке Петербурга и пригородов, комментирует Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Но если у клиента есть возможность дождаться сдачи дома, то он с большой вероятностью выберет квартиру в совсем новом жилом комплексе. Среди причин – выгодные цены на начальных этапах строительства, качественная чистовая отделка, высокие стандарты благоустройства дворов и интересные планировочные решения.

Почему именно спустя 5 лет жилье утрачивает свой неофициальный статус «новой вторички» и переходит в разряд просто вторичного жилья? Потому что за это время в нем могла поменяться управляющая компания, несколько раз смениться соседи, а первые признаки естественного износа общедомового имущества становятся заметными, поясняет Валерий Елисеев, заместитель директора по продажам компании «Строительный трест».

Кроме того, если рассматривать жилье массового спроса, то именно после 60-70 месяцев эксплуатации объекта цены в нем начинают снижаться. Но только при условии, что дом построен в локации с уже сформированной инфраструктурой, либо окружающая инфраструктура не развивается достаточными темпами для увеличения ликвидности жилья.

Так как не существует единых стандартов, которые были бы закреплены законодательно, есть альтернативное мнение по поводу «новой вторички». Его озвучивает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», полагая, что к данной категории жилья можно отнести дома, построенные в период становления рынка недвижимости – то есть с 1991 года. Именно тогда появились индивидуальные проекты, а строители стали применять монолитную технологию.

О значительно более сжатых сроках говорит Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development, полагая, что «новой вторичкой» считаются квартиры, на которые получено право собственности в возведенных и сданных домах в течение последних 3 лет.

«Рынок недвижимости Санкт-Петербурга динамично развивается, и дома, которые были сданы лет 5-6 назад, уже уступают новому предложению по всем параметрам. Их начинали строить 7-8 лет назад, а с момента создания проекта прошло 9-10 лет. Это был другой рынок: совершенно иные продуктовые стандарты, узкое предложение, небольшая конкуренция», – рассказывает эксперт.

Два вида собственников

Главное отличие «вторички» от «первички» заключается в том, что на нее уже оформлено право собственности. Как только дом сдается, квартиры в нем продавать по ДДУ уже нельзя. Собственником может выступать как компания-застройщик, так и физическое или юридическое лицо.

В зависимости от того, кто является собственником, может быть два варианта: если собственник застройщик, то квартира будут продолжать считаться в народе «первичкой» даже энное количество лет спустя. Потому что покупатель станет первым ее владельцем, рассказывает Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой». Как правило, после сдачи дома в эксплуатацию у девелопера остаются в продаже большие двух- и трехкомнатные квартиры. Это серьезная покупка, клиенты хотят ее видеть вживую.

Если же собственником выступает частное лицо, которое в свое время приобрело эту квартиру у застройщика, то формально жилье будет считаться «новой вторичкой». Даже в том случае, если первый покупатель не успел в ней пожить, либо изначально приобретал с инвестиционными целями.

«Иногда случается так, что у покупателей меняются жизненные обстоятельства или им попадается совсем ужасная квартира. Очевидный пример – Девяткино, Мурино. Оттуда к нам приходит много клиентов, которые, купив квартиру, не смогли там жить, и сейчас пытаются ее продать и переехать», – комментирует эксперт.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

«Квартиры в свежесданном доме являются очень привлекательным и надежным товаром для покупателей: понятная форма купли-продажи, единственный владелец, квартира свободна от бэкграунда: нет никакой предыстории, ошибок в приватизации, скрытых прав третьих лиц. Новая вторичка охотно кредитуется банками, это желанный объект залога, работает целый набор ипотечных программ на любой вкус, первый взнос и возраст, задействованы все субсидии, материнский капитал, военная ипотека. Квартира в собственности от застройщика – это идеальный вид сделки».

Кто побеждает: первичка или вторичка

Что сейчас предпочитают покупатели — строящееся жилье, потому что оно дешевле, или все же сданное, так как в условиях «переходного периода» рынка недвижимости не хотят рисковать?

Однозначного ответа тут нет и быть не может. Покупка квартиры – длительный процесс. При выборе недвижимости учитывается множество факторов, и какие из них будут решающими для каждого конкретного клиента, предсказать невозможно.

«Новые проекты – более технологичные, современные и продуманные во всех классах жилья. Плюсы «новой вторички» – туда можно переехать сразу же после покупки. Для некоторых покупателей этот фактор оказывается важнее», – считает Роман Кучевский.

Однако в какой-то момент в 2019 году рынок почувствовал конкуренцию. Покупателям захотелось уверенности: у многих были опасения, связанные с переходом строительной отрасли на эскроу-счета, и этот фактор заработал в пользу вторичного рынка.

Стоимость жилья начала расти: за семь месяцев 2019 г. средняя цена метра на вторичном рынке выросла на 9%, против 6% на первичном. Сейчас ситуация стабилизировалась, все уже живут в новой реальности, и эскроу-счета потребителей не смущают, уверяет Вера Сережина.

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

«Новая вторичка скорее конкурирует с проектами, которые уже находятся в высокой стадии готовности или на этапе сдачи, но пока еще мы работаем в условиях, когда все-таки больший процент жилья реализуется до ввода объекта в эксплуатацию».

Цена вопроса

Если ориентироваться на цены, то, разумеется, «котлован» или стройка на начальном этапе всегда будет выигрывать по сравнению с уже введенными в эксплуатацию зданиями.

Стоимость квартир от застройщика в сданных корпусах в рамках одного проекта, как правило, будет на 15-25% выше, чем в строящихся. Это зависит от разных факторов: класса и ликвидности проекта в целом, его этажности, популярных метражей.

А если говорить о вторичном рынке и о проектах, которые были сданы, предположим, 5 лет назад, то там цены предложения устанавливаются собственником жилья и не всегда имеют рыночное обоснование.

Они могут быть как значительно выше (например, из-за дорогого ремонта), так и ниже, чем в строящихся жилых комплексах в той же локации (например, если человеку необходимо максимально быстро продать квартиру), считает Ольга Трошева.

Еще ценовая «вилка» зависит от конкуренции среди застройщиков в данной локации. Есть дома, квартиры в которых на рынке появляются очень редко, при этом они ценятся высоко, но не попадают в общую статистику.

Сравнивать сложно еще и потому, что проекты, которые сдаются сегодня, могут сдаваться как с отделкой, так и без. Кроме того, в новых проектах более современные системы инженерии, архитектурные решения. За счет этого пятилетние дома могут быть дешевле только что построенных, говорит Вера Сережина.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

«Цены на первичном и вторичном рынке – это взаимообусловленные вещи, как сообщающиеся сосуды. Хотя резонов для покупки квартиры в новом доме гораздо больше – это морально не устаревшее и физически новое жилье, с новыми системами безопасности, с прекрасными решениями внутри дома».

Юридические аспекты сделок с недвижимостью

Бывает так, что застройщик предлагает приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи(ПДКП). Происходит это в том случае, если ДДУ использовать нельзя, потому что дом уже построен, а стандартный договор купли-продажи заключить еще невозможно, так как сначала нужно оформить жилье в собственность.

Процесс может затянуться даже на полгода. «Это называется «мертвым периодом», для покупателя в нем нет ничего страшного. Единственное неудобство связано с тем, что не все банки предоставляют ипотеку по ПДКП. Но это зависит от застройщика и объекта. Как только будет готов документ о праве собственности, квартира реализуется по основному договору купли-продажи», – говорит Николай Гражданкин.

Но обеспечивает ли ПДКП безопасность проводимой сделки? Про эти и иные юридические тонкости рассказывает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

«Если квартиры в доме изначально продавались с соблюдением требований 214-ФЗ, то есть по договорам долевого участия (ДДУ), то передача права на получение достроенных объектов должна производится на основании договора уступки, который подлежит обязательной государственной регистрации, как и ДДУ. Если же квартиры продают по ПДКП – это должно вызывать вопросы, поскольку может означать привлечение денежных средств для строительства с нарушением требований 214-ФЗ, без предусмотренных законом гарантий прав дольщиков».

Если нарушения 214-ФЗ нет, то, приобретая квартиру или любой иной объект недвижимости по ПДКП, необходимо помнить, что этот документ по своей природе не предполагает передачи продавцу денежных средств. Однако на практике это сплошь и рядом нарушается. Если деньги отданы, а квартиры как не было, так и нет, могут возникнуть сложности с их возвратом и/или взысканием.

Что касается рисков в отношении достройки объекта, то их фактически не существует: дом на этой стадии обычно доведен до 100% готовности. Однако, если речь идет о долгострое или корпусе, который в течение значительного времени не проходит Госкомиссию, то это с большой долей вероятности указывает на наличие существенных недостатков строительства. На устранение обычно требуется много времени и финансовых затрат, а их у застройщика может и не оказаться.

Сложность состоит в том, что покупателю квартиры практически невозможно получить об этом достоверную информацию. При этом, регистрация права собственности на квартиру возможна только после прохождения Госкомиссии, ввода дома в эксплуатацию, подписания с застройщиком основного договора купли-продажи и акта сдачи-приемки квартиры. ПДКП не является основанием для регистрации права собственности в установленном порядке.

Материал опубликован в рубрике «Статьи» на сайте Novostroy-Spb.ru 21.08.2019