Комментарии в СМИ
Перевод по правилам. Алла Героева, юрист Департамента недвижимости
Оформлением перевода жилых помещений в нежилой фонд занимается орган местного самоуправления (так гласит п. 1 ст. 23 ЖК РФ). В Санкт-Петербурге это полномочие передано Администрациям районов. При согласовании перевода жилого помещения в нежилой фонд участвуют Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга, районные жилищные агентства, ГУП «ГУИОН» (и его филиалы – проектно-инвентаризационные бюро районов), межведомственные комиссии (МВК), а также, если объект является памятником истории и культуры, — КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры).
В настоящее время перечень необходимых для перевода в нежилой фонд документов закреплен на федеральном уровне, в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ.
Перечень включает в себя:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.
Жилищный кодекс запрещает требовать предоставлениях иных документов. Однако на практике администрация часто испрашивает дополнительные документы, а именно:
— справка о регистрации, в которой должно быть указано отсутствие зарегистрированных граждан в переводимом жилом помещении;
— характеристика жилого помещения с указанием подробной характеристики дома, удобств квартиры;
— согласие паспортно-визовой службы на заявление собственника о прекращении регистрации в жилом помещении;
— документы, подтверждающие наличие у собственника иного жилого помещения для проживания;
— выписка на переводимое помещение из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающая права на помещения;
— нотариальное согласие супруги (супруга) собственника на перевод жилого помещения;
— согласие собственников других помещений в этом многоквартирном доме в форме протокола общего собрания с результатом голосов или согласие ТСЖ, если такой орган в доме уже создан.
Требование о предоставлении дополнительных документов можно обжаловать в суд, однако это требует, как правило, значительного времени. К тому же в некоторых случаях суды встают на сторону администрации (например, часто суды подтверждают законность требования о получении согласия собственником остальных помещений в многоквартирном доме на перевод и перепланировку, если это затрагивает общее имущество – несущие конструкции или земельный участок).
Далее в соответствии со ст. 23 ЖК РФ собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (далее по тексту — заявитель) сдает комплект документов в администрацию по месту нахождения переводимого помещения и ждет решения о переводе или об отказе в переводе помещения. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование.
По результатам рассмотрения соответствующего заявления и приложений к нему не позднее сорока пяти дней со дня представления указанных документов должно быть принято решение о переводе или об отказе в переводе. Документ, содержащий решение администрации по вопросу о переводе помещения, через три дня после принятия решения выдается заявителю на руки или может быть направлен ему по почте. Форма и содержание данного документа установлены Правительством РФ (таким документов является уведомление о переводе или об отказе в переводе). Не только заявитель получает данное решение: одновременно о принятии решения уведомляются собственники смежных помещений.
Решение об отказе в осуществлении перевода помещения в нежилой фонд должно быть мотивировано и может быть обжаловано в суд.
Если для изменения назначения помещения не требуется переустройства помещения (изменения оборудования) или его перепланировки, использовать помещение в нежилых целях можно со дня получения уведомления о переводе помещения в нежилой фонд. Это достаточно редкая ситуация.
Если для перевода необходимо осуществить перепланировку или переустройство помещения (заключение о такой необходимости выносит МВК), то уведомление является основанием для проектирования и последующего осуществления переустройства и перепланировки. Только после завершения и приемки работ приемочной комиссией (МВК) появляется акт приемочной комиссии, который и свидетельствует о переводе помещения в нежилой фонд. На основании акта вносятся изменения в государственный кадастр объектов недвижимости. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Хотя процедура перевода жилых помещений в нежилой фонд сейчас достаточно подробно регламентирована федеральными законами и подзаконными актами, в том числе актами Санкт-Петербурга, на практике зачастую возникают различные сложности при согласовании проектов и истребовании у заявителя дополнительных документов. Отсутствие квалифицированной помощи при осуществлении перевода в нежилой фонд, когда заявитель полагается лишь на собственные силы, часто оканчивается отказом и вызывает дополнительные затраты на обжалование такого отказа или повторное оформление документов.
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям