Блог

Ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», рассмотрел ограничение в договоре приватизации права на возмещение при изъятии для государственных нужд.

Несмотря на то что основная приватизация прошла еще в начале 90-х годов, периодически попадаются документы того периода. Почти каждый раз их чтение доставляет истинное удовольствие, так как становится очевидным насколько продвинулось вперед правовое регулирование и юридическая лексика. Почти каждый раз документы по приватизации – это увлекательный цивилистический пазл.

Краткая предыстория: весной 1993 года предприятие заключает договор выкупа имущества в рамках приватизации. В заключенном договоре в особых условиях находит свое отражение такое условие, как «в случае сноса строений в связи с предполагаемым строительством автодороги «N…» они компенсации не подлежат». До настоящего момента предприятие существует в неизменном виде, и основание права собственности не менялось за эти годы. В первоначальном и последующем свидетельстве о праве собственности никаких обременений не было. Однако при получении дубликата свидетельств в 2013 году особое условие неожиданно указывается регистратором в разделе обременений, однако предприятие это игнорирует и ничего не предпринимает. Неожиданно предприятие получает уведомление, что планируется принятие решения об изъятии участка и зданий для целей строительства дороги (другой, чем предполагалось 22 года назад). У собственника возникает закономерный вопрос о наличии права на компенсацию.

Для большего понимания ситуации стоит вспомнить, что с учетом срока заключения договора выкупа приватизация регулировалась еще Законом РФ от 03.07.1991 № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» (ныне утратил силу). В нем нет ничего про включение каких-либо обязательств или специальных ограничений в договор выкупа (что появилось позже в законе РФ 1995 года). И, конечно, в период заключения договора выкупа еще не была принята часть 1 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает действующие правила выплаты компенсации за изъятие для государственных нужд (ст. 281 ГК РФ).

С учетом сроков возникает интересный вопрос о конкуренции норм договора и закона во времени. Договор выкупа заключен, и оспорить его уже не возможно, так как все сроки давности в любом случае истекли. Таким образом, в случае если государственный орган будет отказывать в выплате компенсации со ссылкой на данный пункт договора, то аргументация о его недействительности не должна восприниматься судом. В свою очередь, текущая редакция ст. 281 ГК РФ сформулирована императивно «за изымаемый участок предоставляется возмещение» и не предусматривает возможности ее изменения соглашением сторон. С учетом того что процедура изъятия регулируется нормами об изъятии участка на момент принятия решения об этом уполномоченным государственным органом, представляется, что норма договора выкупа, заключенного двадцать лет назад, не может влиять на право на компенсацию.

Еще один вариант оценки данного особого условия – это толкование его как отказа от права на компенсацию. Однако п. 6 ст. 450.1 ГК РФ ограничивает отказ от права необходимостью волеизъявления лица об этом после наступления обстоятельств, порождающих это право, т. е. нельзя в 1993 году отказаться от права, которое возникло в 2017 году.

Таким образом, получается, что указанный в договоре отказ от права на компенсацию при сносе (изъятии) юридических последствий не имеет.

И тут возникает вопрос, что делать с тем, что данное обременение указано в ЕГРН. С учетом того что в договоре ничего не поменялось, формальных оснований для прекращения записи об этом нет. Это вряд ли можно трактовать как техническую ошибку в ЕГРН (так как разрешен вопрос права). С учетом истечения сроков на оспаривание первичных действий регистратора в 2013 году тогда необходимо обращаться в Росреестр за прекращением обременения и потом обжаловать вероятный отказ. В то же время существует риск признания судом наличия фактического спора о праве (ведь это норма договора выкупа, и у договора есть вторая сторона — государство), что может стать основанием для вывода о неправильном способе защиты права. Представляется, что для вывода о наличии спора о праве с контрагентом по договору нет юридических оснований, так как, во-первых, отказ в праве на компенсацию не соответствует понятию «обременения» (так как не ограничивает владение, пользование или распоряжение, а определяет последствия изъятия, что находится за пределами воли собственника), а, во-вторых, не порождает каких-либо последствий для уполномоченного органа, так как процедура изъятия не связывается действующим законодательством с основаниями возникновения права собственности.

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ