Комментарии в СМИ

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева прогнозирует последствия принятия законопроекта о запрете размещения в помещениях жилых домов объектов общепита, торгующих алкоголем.

Рынок коммерческой недвижимости завершает год в позитивном настроении: почти для всех сегментов прошедшие 12 месяцев оказались удачными. Победит ли онлайн-торговля традиционную розницу, ждать ли нам нашествия аутлетов и фуд-холлов и каковы шансы, что в помещениях жилых домов законодательно запретят точки, продающие алкоголь?

Ответы на эти вопросы и прогнозы на наступающий год ЦИАН.Журналу дали эксперты рынка коммерческой недвижимости.

Восстановленное доверие

Уходящий год по экономическим показателям оказался намного более успешным, чем 2018-й. По данным CBRE, объем инвестиций в недвижимость России по итогам года составит около 250 млрд рублей — это в 1,4 раза больше, чем годом ранее.

Объем инвестиционных вложений в недвижимость тоже увеличился: средний размер сделки вырос с 1,7 до 2,4 млрд рублей. В отличие от прошлого года инвесторы больше внимания уделяют незавершенным объектам — сегодня это каждая третья сделка.

Ирина Ушакова, старший директор, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций CBRE:

«Ожидания по основным показателям оправдались либо продемонстрировали более положительный результат. Такой устойчивый макроэкономический фон добавил инвесторам мотивации вкладывать средства в российскую недвижимость».

Самый популярный сегмент для инвестиций — торговая недвижимость с долей около 30%. За ней следует офисная (около 25%). Вложения в жилую недвижимость занимают 21%, в складскую и гостиничную — 13 и 7% соответственно. При этом регионам по-прежнему достается маленькая роль: более половины объема — столичные объекты, около 37% — доля Санкт-Петербурга.

В числе основных инвестиционных тенденций, которые будут влиять на рынок и в следующем году, управляющий партнер Knight Frank в России Алексей Новиков называет укрупнение и огосударствление сферы девелопмента, а также снижение доли вакантных площадей во всех сегментах премиальной коммерческой недвижимости. Драйверами роста, по мнению эксперта, выступят низкий процент свободных площадей, рост спроса и арендных ставок на премиальные объекты складской и офисной недвижимости.

Торговая: хороший рост

По данным CBRE, в 2019 году в Москве открылось в полтора раза больше новых торговых площадей, чем в прошлом году. По остальным регионам страны этот рост еще заметнее — в 1,8 раза больше. Средняя площадь большинства новых торговых объектов в стране, по статистике Knight Frank, находится в диапазоне 10–25 тыс. кв. м.

Михаил Рогожин,директор отдела региональных торговых помещений CBRE:

«40% объема сданных площадей расположены в городах Дальнего Востока: Владивостоке, Уссурийске, Хабаровске, Южно-Сахалинске. Дальний Восток интересен в первую очередь его «ненасыщенностью» при высоком уровне благосостояния граждан (округ занимает третье место в стране по уровню заработной платы) и активном развитии региона на федеральном уровне».

Один из основных трендов на рынке торговой недвижимости — открывается больше аутлетов: прирост по сравнению с прошлым годом составляет 76%. Еще один отличительная черта: онлайн-торговля в крупных городах превращается во вполне привычный формат. По данным CBRE, в Москве ее доля — уже около 20%, при этом в регионах она по-прежнему развита плохо. В городах-миллионниках становится все больше магазинов шаговой доступности по продаже электроники и бытовой техники.

Ольга Шарыгина,вице-президент Becar Asset Management:

«Главное событие в сегменте торговой недвижимости Петербурга — развитие формата фуд-холлов и выход нескольких проектов в этой категории. Рынок ожидает появления нового крупного ТЦ в ближайшие два года. Но не теряют актуальности и небольшие районные торговые центры, привлекательные как для покупателей, так и для инвесторов».

По словам Михаила Рогожина, значительная часть торговых площадей, которая выйдет на рынок в 2020 году, расположена в городах Приволжского федерального округа: Казани, Перми, Кирове, а также Самаре и Нижнекамске. Во многих из этих городов отсутствует современное качественное предложение торговых площадей. Заметных изменений в размере арендной ставки эксперты не ждут: если рост и будет, то в пределах инфляции.

Что касается столичного региона, то Москва в полтора раза обогнала свои же показатели прошлого года по объему введенных торговых площадей: по данным CBRE, в 2019-м сдано 286 тыс. против прошлогодних 186 тыс. кв. м. Эксперты предсказывают снижение объемов нового ввода и сокращение средней площади новых объектов в ближайшие два года.

Склады: торжество онлайн-ритейла

Главной характеристикой складской недвижимости столицы, по словам руководителя отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE Антона Алябьева, стал рост ставок аренды — сразу на 11% по сравнению с 2018 годом. Среди причин такого скачка эксперт указывает на дефицит: сегодня свободно лишь 4,5% складов, а средняя площадь свободного склада меньше, чем та, которую в среднем занимают арендаторы.

Крупнейшие сделки в этом сегменте, по информации Knight Frank, прошли в Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Казани и Ростове-на-Дону. В перспективе в столичном регионе доля вакантных площадей на складском рынке будет постепенно снижаться, а ставки аренды — незначительно повышаться.

Что касается регионов, то 57% всех сделок года пришлось на онлайн-ритейл.

Антон Алябьев,старший директор, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE:

«57% сделок 2019 года (около 400 тыс. кв. м) — это площади под онлайн-торговлю, которые брали как онлайн-ритейлеры, так и логистические операторы. Для сравнения: за предыдущие три года (2016–2018) в этом сегменте были заключены сделки на 50 тыс. кв. м. Но это только начало. Развитие крупнейших игроков онлайн-торговли, а также масштабных логистических проектов в этой сфере вызовет дальнейший рост активности на региональных складских рынках: 1.5 млн кв. м складских площадей понадобится регионам России для развития интернет-торговли в ближайшие три года».

Офисы: удивительные цифры

На офисном рынке Москвы спрос второй год подряд демонстрирует пиковые значения. Это при том, что объем введенных в эксплуатацию площадей увеличился в три раза по сравнению с прошлым годом, а доля свободных площадей продолжила снижаться. Такие факты приводит руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.

Елена Денисова,старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE:

«Объем заявленных к вводу в эксплуатацию на 2020–2023 гг. офисных объектов составляет 1,4 млн кв. м. Сокращение доли вакантных площадей с последующим переходом к рынку арендодателя побуждают собственников увеличивать ставки аренды в наиболее востребованных с точки зрения местоположения и качества объектах. Поэтому мы прогнозируем рост ставок аренды по итогам 2019 года (преимущественно в классе А)».

В Петербурге, по словам вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, в уходящем году активно развивались коворкинги. «На рынок вышли сетевые проекты, в том числе международных операторов. Этот тренд укрепится в 2020 году: единичным объектам будет все труднее выживать», — говорит эксперт.

Гостиничная: затишье перед рекордами

По данным CBRE, в России в 2019 году было открыто 10 гостиниц общей вместительностью 1,3 тыс. номеров. Лидеры по вводу — Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Сочи, Пермь и Челябинск.

Ольга Шарыгина,вице-президент Becar Asset Management:

«В Петербурге все чаще звучат заявления о выводе на рынок новых проектов апартаментов. Особенно интересно будет наблюдать за этим сегментом, когда множеству объектов придется обеспечивать обещанную доходность и бороться за конечного клиента. Ожидается скорый выход на рынок четырех- и пятизвездочных гостиниц, что говорит о хорошем состоянии этого рынка».

Что до ситуации с гостиничной недвижимостью в целом, то 2019 год был не очень продуктивным. Например, на 2020 год только в столице заявлено ко вводу почти столько же гостиничных номеров, сколько в этом году по всей стране — более 1,1 тыс. (пять отелей современного стандарта).

Татьяна Белова,заместитель директора, руководитель подразделения индустрии гостеприимства отдела стратегического консалтинга CBRE:

«Растущий поток гостей позволяет предрекать положительные изменения в 2020 году с точки зрения операционных показателей. Ждем новых открытий, а также введения электронной визы, намеченное на 2021 год, которое изменит наш гостиничный мир навсегда».

Законодательные изменения

Основное новшество, которое, не исключено, коснется и рынка коммерческой недвижимости в 2020 году, — возможное принятие законопроекта, который запрещает размещать в помещениях жилых домов объекты общепита, торгующие алкоголем. Также это касается помещений для продажи алкоголя, зал обслуживания которых меньше 20 кв. м. Этот законопроект подробно обсуждался в 2019 году в свете многочисленных жалоб россиян на открытые в их домах «наливайки», которые маскируются под мини-бары с одним столиком.

«Законопроект прошел первое чтение 24 сентября 2019 года, и к настоящему моменту поправки в него не внесены, — комментирует старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева. — В случае принятия законопроекта спрос на такие помещения снизится».

Елена Корсунская

Материал опубликован на сайте журнала ЦИАН 16.12.2019