Комментарии в СМИ

«Планы строят осторожно»

09.10.2019 Недвижимость и строительство

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Вероника Перфильева считает, что реформа долевого строительства стала одним из тяжелейших событий за всю историю строительного рынка.

Строительный рынок привык преодолевать трудности, однако эксперты считают, что самым насыщенным различными препятствиями для рынка периодом стали последние 2 года.

Основным камнем преткновения в работе строительного рынка эксперты называют законодательные новации. Но, как известно, российские предприниматели всегда отличались способностью к преодолению любых препятствий и неизменно приспосабливались к любым обстоятельствам.

«Если рынок недвижимости до сих пор существует, значит, ничего концептуально непоправимого пока не случилось, — считает Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость». — Просто для некоторых игроков любое событие становится коллапсом».

Наведение порядка

Эксперт считает, что в свое время большим потрясением для рынка стали такие глобальные меры, как переход от наличных к безналичным расчетам, появление 214–ФЗ, а также государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве. «Но в конечном итоге все эти нововведения были направлены не на уничтожение рынка, а на его упорядочение. Хотя на первом этапе они действовали очень жестко, рынок к ним достаточно быстро приспособился», — вспоминает Георгий Рыков.

Большинство игроков рынка убеждены, что в целом позитивный характер имеет и реформа долевого строительства, которая продолжается уже более 2 лет.

«Смысл последних изменений в законодательстве — в справедливости, в том, чтобы сохранить деньги дольщика, — говорит Георгий Рыков. — Покупка недвижимости теперь будет для него дороже, появятся новые накладные расходы, это некомфортно. Но лучше заплатить больше, однако обеспечить себе надежность — это плата за безопасность сделки». По мнению Георгия Рыкова, для интересов дольщика строительная компания опаснее, чем банк, поскольку ее никто не проверяет, никто не видит до конца экономику проекта. Случаи, когда у девелопера нет средств для того, чтобы достроить объект, говорят о том, что попытки проконтролировать, как и на что расходуются деньги дольщиков, государству до сих пор не удавались.

Путем ошибок

Тем не менее, по словам Катерины Соболевой, управляющего директора центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, некоторые нововведения, сопровождающие эту реформу (в частности, переход на эскроу–счета), пока только тормозят рынок и сложно всем: и застройщикам, и покупателям.

«Практики еще нет, будет много ошибок, пожалуй, это первый период, когда всем тяжело справиться с новой схемой и пока никто не получает выгоды из такого положения дел», — уверена эксперт.

Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и партнеры» Вероника Перфильева также считает, что реформа долевого строительства стало одним из тяжелейших событий за всю историю строительного рынка. «Помимо того что определенное количество застройщиков, в том числе не самых мелких, вынуждены были просто уйти с рынка, оставшиеся в игре предприняли и продолжают предпринимать немало усилий для того, чтобы играть по новым правилам: проявляют законотворческую инициативу, находятся в активном диалоге с законодательной и исполнительной властью, банками, другими застройщиками», — говорит Вероника Перфильева.

Здесь и сейчас

По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, российский девелоперский рынок живет в условиях постоянно и радикально меняющейся законодательной среды и нормативной базы. «И это одна из причин, может быть, даже фундаментальная, которая привела к тому, что девелоперские компании практически перестали заниматься долгосрочным стратегическим планированием. Все живут текущим моментом. Никто не может ничего рассчитать на будущее, потому что неизвестно, будет ли вообще это будущее».

По словам эксперта, большинство девелоперов последние несколько лет живут в парадигме «быстрее купить — быстрее согласовать — быстрее выпустить на рынок».

Дело привычки

Что касается макроэкономических событий, то абсолютное большинство опрошенных экспертов склоняются к тому, что самым серьезным потрясением для игроков строительного рынка оказался кризис 1998 года. По словам Георгия Рыкова, тогда ситуация действительно была похожа на коллапс и многие компании так и не смогли найти из нее выхода. Им пришлось уйти с рынка.

Мировой кризис 2008 года не так больно ударил по рынку, поскольку у большинства игроков уже был наработан определенный опыт преодоления кризисных ситуаций. Небольшие строительные и девелоперские компании просто его переждали. «Не настолько сильно российская экономика была интегрирована в международный рынок, чтобы переживать это как коллапс, — поясняет Георгий Рыков. — Для крупных строительных корпораций фактор времени важнее. У них чувствительность проектов к любым задержкам намного выше. Отсрочка на год или два выедает маржу, и это становится опасным для бизнеса».

По мнению Николая Антонова, генерального директора компании «МТЛ. Управление недвижимостью», очень тяжелым для рынка событием был также валютный кризис 2014 года. «Помню, мы сидели на рождественском саммите рынка недвижимости и весь зал считал курс рубля к доллару. Тогда стоимость доллара взлетела за сутки с 39 до 60 рублей. Некоторые вышли с грустной мыслью, что все заработанное за предыдущие 5 лет обесценилось за день», — вспоминает Николай Антонов.

Однако закаленные предыдущими периодами экономической нестабильности девелоперы и строители по большей части сохраняли спокойствие. По словам Николая Антонова, все отдавали себе отчет, как все происходящее отразится на рынке, бизнесе арендаторов, разделяли переживания собственников, чья недвижимость стремительно обесценилась в валюте, но панических настроений тогда уже не было.

Татьяна Елекоева

Материал опубликован на сайте газеты «Деловой Петербург» 09.10.2019