Комментарии в СМИ

«Почему гаражная амнистия пока не вызвала ажиотажа в Петербурге?»

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов  разъясняет особенности действия гаражной амнистии.

Петербуржцы пока не торопятся воспользоваться правом на гаражную амнистию. Они хотят изучить чужой опыт, считают в Смольном. Эксперты уверены: предложенные федералами механизмы городу мало походят без учета реалий на местном уровне.
С 1 сентября этого года в Петербурге, как и в России в целом, стартовала федеральная гаражная амнистия для объектов, возведённых до 31 декабря 2004 года. «Акция» продлится до 1 сентября 2026 года. В Северной столице Комитет имущественных отношений (КИО) составил пошаговую памятку для желающих воспользоваться новыми возможностями. Но пока петербуржцы «в официальную очередь» не встают, но всё же интересуются.

При этом, все изменения, связанные с гаражами, всегда болезненно воспринимались горожанами, многие из которых ещё хорошо помнят громкие скандалы с их сносами в начале и середине «нулевых». Ещё тогда чиновники Северной столицы пошли по своему особому пути трактовки статуса такого имущества. При запуске общего механизма амнистии для всей страны законодатель оставил лазейки городам федерального значения, в том числе, Петербургу для учёта местной специфики в виде своего регионального закона. Однако такой документ ещё не утвержден. Его могут принять лишь после выборов в ЗакС и фактического запуска работы нового созыва депутатского корпуса. Без документа, как считают некоторые эксперты, под амнистию подпадут, максимум, 10% объектов в городе. Собеседники в КИО признают: процесс ещё находится в стадии отладки.

Сравнительно невелико или десятки в день?

Ознакомиться с памяткой КИО петербуржцы могут на сайте. В ней пошагово расписано, куда и как обращаться, а так же можно скачать формы заявлений, чтобы правильно всё оформить. При необходимости чиновники обещают консультировать горожан в колл-центре по телефону 576-22-88.
Как сообщили 78.ru в пресс-службе ведомства, КИО ещё до старта «гаражной амнистии» провёл подготовительную работу, чтобы оценить число земельных участков, которые могут предоставить в собственность петербуржцев по новому закону. По предварительным данным, в городе площадь территорий, занимаемых гаражами, составляет 11 352 611 кв. м. Количество земельных участков под гаражами — 630 700, рассчитано как отношение площади территорий, занимаемых объектами (11 352 611 кв. м), к минимальной площади пятен, используемых для размещения индивидуальных строений (18 кв. м). Впрочем, сколько конкретно петербуржцев захотят воспользоваться своим правом, в ведомстве ответить не могут.

— Пока количество поступивших заявлений сравнительно невелико, — лишь констатируют в КИО.
Так, например, сейчас уже поданы заявки на железобетонные гаражи в кооперативах в Приморском районе и в Пушкине (18 кв. м и 18,6 кв. м соответственно). Во Фрунзенском районе отдельно стоящий бетонный объект хочет легализовать петербуржец-инвалид.

Как сообщили в пресс-службе Всероссийского общества автомобилистов (ВОА), по их оценкам, в настоящее время в городе насчитывается около 400 тыс. гаражей. На ВОА приходится половина из них.

— Старт амнистии уже дан, мы готовы любому члену ВОА предоставить все документы, которые можем дать: справку о наличии гаража, о членстве в ВОА, об отсутствии задолженностей. По вопросам «гаражной амнистии» у нас поступает более десятка обращений в день. Но после принятия региональных подзаконных актов будет установлен порядок оформления и регламент приёма документов у владельцев гаражей, потому что на данный момент не установлены правила признания гаражей недвижимым имуществом, — подчеркнули в ВОА.

Местные ноу-хау?

Отметим, что оговорка о правилах здесь совсем не случайна. Дело в том, что в федеральном варианте под амнистию могут попасть только те объекты, которые обладают признаками капитального строения, то есть, считаются недвижимостью. В Петербурге же чиновники финансового блока ещё с «нулевых» большинство гаражей воспринимали и фиксировали в документации как движимое имущество.

— Такая уникальная ситуация сложилась исключительно в Северной столице, — констатировали в ВОА.
Как вспоминает адвокат, партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры» Дмитрий Некрестьянов, в городе рамках реализации нескольких крупных проектов в начале 2000-х годов было достаточно большое количество судебных споров, посвящённых сносу гаражей и выплате компенсации за них.

— В рамках этих судов было подтверждена позиция уполномоченного в то время на техучёт ГУИОН о том, что гаражи в гаражных кооперативах не признаются капитальными объектами. В свою очередь, КИО также последовательно занимало эту позицию и заставляло все гаражные кооперативы переоформлять ранее полученные права на землю на права аренды, где в договоре всегда указывалось, что капитальные объекты отсутствуют, — поясняет Дмитрий Некрестьянов.
Так, как считает заместитель председателя комиссии по безопасности и взаимодействию с ОНК Общественной палаты РФ Александр Холодов, по такой логике чиновников свыше 90% гаражей в итоге относятся к категории движимого имущества. И менее 10% можно отнести именно к недвижимости. Это, например, объекты в историческом центре.

Не трудно подсчитать, что с учётом разнящихся данных КИО и ВОА по количеству гаражей (630 и 400 тыс.) в городе под федеральную амнистию может попасть, максимум, от 63 до 40 тыс. объектов.
Но это количество ещё может серьёзно сократиться, так как законодатель также ввёл требование о том, что для конкретного земельного участка под гаражом должно быть проведено межевание, а объект поставлен на кадастровый учет. С этим в Петербурге всегда также существовали серьёзные проблемы. На учёт в городе в основном ставилась вся территория стоянки, а не отдельные пятна. Между тем, затраты на кадастрирование традиционно оставались в Северной столице высокими (сейчас от 30 до 50 тыс. рублей). Растягивался этот процесс и во времени (до двух-трёх месяцев). Также надо помнить, что после постановки на учёт участок собственника и стоянки поменяют свой кадастровый номер. Это, теоретически, может привести к тому, что городу и руководству кооператива придётся заключать новый договор.

— Со всеми этими вопросами к нам и обращаются люди, но раз нет официальных трактовок, то нет и официальных ответов, — признают в ВОА.
Впрочем, как считает адвокат КА Pen & Paper Екатерина Токарева, в среднем по России в рамках действия текущего закона о «гаражной амнистии» могут быть легализованы 60 — 70% объектов. Такой же показатель будет и по Петербургу.

Дождаться ЗакСа?

Выход в сложившейся ситуации Александр Холодов, как и члены ВОА, видят в подготовке регионального законопроекта для Петербурга. В этом документе должны быть уточнены механизмы классификации имущества для города и введена возможность коллективной амнистии для всей автостоянки, а не только отдельного собственника. Вторая новелла помогла бы решить вопрос с кадастрированием. Но ЗакС займётся законопроектом только после выборов и фактического запуска работы нового созыва депутатского корпуса.
Как считает Дмитрий Некрестьянов, для тех, кто готов к лишним затратам для постановки участка на учёт, сейчас проблем нет.

— Не стоит ориентироваться на ранее сложившуюся судебную практику именно по статусу таких объектов: достаточно получить заключение кадастрового инженера о наличии признаков объекта капитального строительства (в форме подготовленного техплана). Гораздо более серьёзным является вопрос о правах гаражного кооператива на землю. Если их переоформили на аренду, а потом в судебном порядке такая аренда была КИО расторгнута, то можно ожидать отказа в оформлении прав на участок под гаражом, — рассуждает адвокат.
Как напоминает Екатерина Токарева, в связи с «гаражной амнистией» Росреестром подготовлены методические рекомендации, позволяющие отнести объект к капитальным строениям (см. справку*).
Примерно такой же список признаков приводится в памятке КИО.

— Хотя приведённые разъяснения не имеют силы нормативных правовых актов, очевидно, они будут применяться при рассмотрении заявлений, — уверена Екатерина Токарева.

Последний призрак Стародеревенской

Вместе с тем, надо понимать, что гаражная амнистия не отменяет возможности демонтажа объектов в рамках реализации инфраструктурных и инвестиционных проектов, а также при выявлении чиновниками бесхозных или самовольных строений.

Так, по данным ВОА, за последние пять лет снесено более 3000 гаражей организации под строительство дорог, коммуникаций и жилья. В соответствии с действующим городским законом «О защите прав владельцев гаражей-боксов» всем таким собственникам выплатили компенсацию.

Как вспоминает Дмитрий Некрестьянов, например, при строительстве ЗСД их компания участвовала одновременно более чем в 1200 гражданских делах по требованиям о взыскании выплат за снесённые гаражи, и в итоге было заключено более 800 мировых соглашений.

Екатерина Токарева обращает внимание на спор собственников гаражей на Старой Деревне, которые администрация Петербурга в 2019 года приняла решение снести.

— Тогда под снос попали 900 гаражей, и люди, конечно, пытались этому противодействовать, в том числе, и в суде. Однако судебные разбирательства не увенчались успехом, оспорить решение о сносе не удалось. Решение о сносе было принято в связи с расторжением городом договора аренды земельного участка, на котором располагались гаражи, а они были снесены как самовольные постройки, — отметила Екатерина Токарева.
Согласно данным Комитета по контролю за имуществом (ККИ, отвечает за снос самовольных объектов), только с начала этого года в Северной столице было демонтировано 343 отдельно стоящих гаража и 20 строений в гаражных комплексах. В 2020 году под снос отправились 629 и 1143 объектов соответственно.

Сколько гаражей отправят под бульдозеры до конца этого года и в 2020 году, в пресс-службе ККИ сообщить отказались, сославшись на то, что «это информация для служебного пользования».

В КРТИ (отвечает за ликвидацию строений при возведении дорог) сообщили, что с начала этого года в городе было демонтировано 882 гаражей для реализации проекта строительства развязки ЗСД к ШМСД севернее Благодатной улицы. В прошлом году были уничтожены 525 боксов.

В 2021-2022 годах по линии КРТИ под снос могут отправиться около 200 строений.

Рассмотреть первые поданные заявки от петербуржцев в КИО должны в течение 30 дней. Таким образом, одобрены ли обращения, станет известно уже в начале октября.

Справка*: методические рекомендации Россреестра, позволяющие отнести объект к капитальным гаражам (гаражам, относящимся к недвижимости)

• объект связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (например, у объекта имеется фундамент)

• объект создан из строительных материалов, используемых для капитального строительства, таких как кирпич, бетонные плиты и т.д.

• у объекта имеется присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения

• у объекта имеются стены и крыша

• объект был возведен на предоставленном (или выделенном иным образом) для его строительства земельном участке

Светлана Коваленко

Материал опубликован на сайте 78.ru 22.09.2021

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ