Комментарии в СМИ

«Полный запрет апартаментов: чем он обернется для собственников и покупателей, взлетят ли цены»

Участвует в экспертном обсуждении будущего апартаментов в Петербурге Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

Совсем скоро окончательно решится судьба апартаментов. Власти предлагают приравнять к жилым уже построенные объекты, а в будущем полностью запретить возведение «классических» апартаментов – коммерческих помещений для проживания. Какие плюсы и минусы ждут собственников и покупателей, что об этой ситуации думают застройщики, выяснил Новострой-СПб.

Петербургский рынок апартаментов

На сегодняшний день апартаменты – это официально нежилая недвижимость, где, однако, созданы достаточно комфортные условия как для временного, так и для постоянного проживания. На рынке Петербурга апартаменты занимают сейчас 12% в общем объеме предложения, и этот показатель держится на уровне прошлого года.

Из-за того, что правовой статус такого формата жилья не определен, оно считается коммерческим. Соответственно, ко всем помещениям предъявляют меньше санитарно-эпидемиологических и технических требований и снижают нормы инсоляции. Благоустраивать территорию и обеспечивать подобные новостройки социальной инфраструктурой тоже необязательно. Но, главное – в апартаментах нельзя прописаться.

Еще минусы: покупатели данного сегмента недвижимости законодательно не защищены в случае банкротства девелопера, так как 214-ФЗ распространяется только на жилые дома. По той же причине им не удастся получить имущественный налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости. Также нельзя воспользоваться ни одной программой господдержки (даже материнским капиталом), ведь все они работают лишь по отношению к жилью.

Тем не менее, петербургский рынок апартаментов довольно обширен и пользуется популярностью у покупателей. Что неудивительно, ведь цены на юниты обычно ниже, чем на квартиры аналогичных параметров.

Так, например, в проекте бизнес-класса Promenade от группы «Аквилон», расположенном на Московском проспекте, помимо классических квартир застройщик реализует два корпуса с апартаментами. Все опции комфорта, включая инженерию, инновационные технологии и благоустройство, идентичны жилой части. Тем не менее, цена апартаментов ниже аналогичных квартир примерно на 20%.

Выделяют два вида апартаментов:

  • сервисные апартаменты (апарт-отели);
  • жилые (так называемое «псевдожилье»).

Первые наиболее близки к гостиницам и используются в основном в инвестиционных целях: «под сдачу» туристам, бизнесменам, командированным. Их обслуживанием занимаются управляющие компании, которые в большинстве случаев еще и сами ищут постояльцев, снимая эту головную боль с собственников.

Вторые, как правило, представляют из себя обычные дома, но расположенные на землях, не предназначенных под жилое строительство. Поэтому рядом с ними зачастую нет школ, поликлиник и детских садов, что создает проблемы для жильцов и увеличивает нагрузку на инфраструктуру соседних локаций.

Кроме того, нередко их возводят с несоблюдением требований, необходимых для жилого помещения, рассказывает Антон Баранов, председатель Комитета по риэлторской деятельности Ассоциации риэлторов СПб и ЛО. Именно такое «псевдожилье» в первую очередь и нужно каким-то образом регулировать законодательно.

По информации Ольги Трошевой, руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Петербурге сейчас находятся в продаже 32 комплекса апартаментов, из них 19 – это сервисные апартамент-отели. На конец 3 квартала 2020 года в предложении представлено 6,7 тыс. юнитов (214,3 тысяч кв. м). С начала года предложение сократилось на 30% (в юнитах) или на 32% (в кв. м).

Какие именно поправки будут приняты, решат до конца 2020 года. По словам Никиты Стасишина, заместителя министра строительства и ЖКХ, в жилой фонд, скорее всего, переведут те объекты, в которых в полной мере созданы условия для комфортного проживания и есть обеспеченность социальной инфраструктурой. Для строящихся комплексов планируют разработать особый перечень требований и соответствий.

Если признают жильем, что будет с ценами

Сейчас разница в цене между апартаментом и квартирой аналогичных параметров составляет около 10-15%. Но если такие объекты приравняют к жилым, это может отразиться на их стоимости. Однако многое зависит от самого проекта.

Так, если жильем признают сервисные апартаменты (фактически гостиницу), то это едва ли скажется на цене лотов, полагает Антон Баранов. А вот если такое произойдет с «нежилыми», то есть «непригодными» для проживания помещениями, то ситуация будет в корне иной. Вопрос только в объеме грядущих изменений.

«Всякий разумный человек понимает, что независимо от того признали апартаменты жильем или нет – более пригодными для жилья они не стали. Да, у них появится дополнительная опция – прописка, однако, на сколько из-за нее возрастет стоимость, прогнозировать сложно, скорее всего – на 5-10%. При этом небольшая разница между апартаментами и жильем все равно останется», – говорит эксперт.

«Если апартаменты признают жильем, то стоимость может вырасти в среднем на 10-15% – будет нивелирована та самая разница, из-за которой покупатели часто делали свой выбор в пользу данной недвижимости» — Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.

Однако вопрос об изначальной дешевизне апартаментов довольно спорный. Так, 86% юнитов в предложении Петербурга – это сервисные апартаменты. По состоянию на начало декабря 2020 года средняя цена в таких апартамент-отелях составляет 175 тыс. руб./кв. м, что на 16% выше средней цены метра на рынке квартирного жилья комфорт-класса, приводит пример Ольга Трошева.

В Северной столице апарт-отели преимущественно возводятся в локациях, где отсутствует конкуренция со стороны жилья. В тех местах, где одновременно присутствуют в предложении и квартиры, и апартаменты, средние цены на апартаменты сопоставимы с квартирами или несколько ниже.

Например, в районе «Черная речка-Лесная» цена кв. метра апартаментов оценивается в 190 тыс. руб., в то время как кв. метр жилья оценивается в 200 тыс. руб. При этом средний бюджет покупки в апарт-отелях ниже, чем в жилых комплексах, так как квартирография сервисных апарт-отелей, как правило, предусматривает наличие в основном студий и 1-комнатных квартир наиболее компактных метражей.

«Закон о получении апартаментами жилого статуса, который обсуждают в Минстрое, затронет в первую очередь проекты, реализуемые в формате «псевдожилья». После его принятия собственники смогут оформить регистрацию по месту жительства. Будут урегулированы вопросы по тарифам ЖКУ, что приведет к снижению платы за коммунальные услуги, и связанные с мониторингом состояния дома и капремонтом. Очевидно, что после того, как закон будет принят, цены на апартаменты вырастут до уровня классических квартир» — Надежда Зотова, директор по маркетингу группы «Аквилон».

Плюсы и минусы после принятия закона

Для собственников апартаментов в сданных проектах инициатива Минстроя приведет скорее к положительным изменениям, считает Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE`S. У тех, кто приобретал юниты для собственного проживания, появится возможность зарегистрироваться в них. А это значит, что можно получить места в садике и школе, «прикрепиться» к поликлинике.

Так как стоимость коммунальных услуг для жилых помещений ниже, чем для нежилых, изменение статуса апартаментов приведет к снижению расходов на их эксплуатацию. Впоследствии это может повысить инвестиционную привлекательность проектов и даже увеличить их рыночную стоимость.

Помимо коммунальных услуг, снизится также размер налога на имущество, так как для жилых помещений предусмотрено уменьшение налоговой базы на 20 кв. м, информирует Ольга Трошева. Если вести речь про минусы легализации данного формата недвижимости, то основной вопрос возникает по функционированию сервисных апартаментов, которые работают именно как гостиницы.

При присвоении апартаментам статуса жилого помещения, у покупателей сервисных апартаментов могут возникнуть сложности с организацией в них бизнеса (сдача в аренду): по закону РФ, нельзя размещать гостиницы и предоставлять соответствующие услуги в жилых домах. Как регулировать этот момент, пока не очень понятно.

Также минусами для владельцев сервисных апартаментов может стать рост стоимости на их обслуживание, если в результате законодательных нововведений к таким объектам будут предъявлены новые обязательные к соблюдению требования. При этом владельцы обоих «типов» объектов могут выиграть на снижении стоимости коммунальных услуг, считает Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

О наболевшем

Самый сложный вопрос, который предстоит решить властям: как быть с тем, что апартаменты не обеспечены всей необходимой инфраструктурой. В Петербурге и так большие сложности со свободными пятнами под застройку. А уже если локация давно сформирована, то «встраивать» в нее дополнительные детские сады, школы, поликлиники и площадки для игр попросту некуда.

Очевидно: если свободной земли нет, постройка садика, школы, обустройство машино-мест будут невозможны. В связи с этим, применительно к уже построенным объектам, вероятно, будут введены требования (предоставлены послабления), которые будут реально выполнимы. Это могут быть некие отступления от требований к инсоляции, благоустройству, количеству парковочных мест, размещение необходимой инфраструктуры на большем расстоянии от объекта, считает Вероника Перфильева.

Впрочем, часть апартаментов строится в развитых и обеспеченных инфраструктурой районах, либо в составе жилых кварталов, где запроектированы сады и школы. С ними ситуацию решить проще, комментирует Алексей Бушуев. А вот апартаменты в стиле лофт, расположенные в бывших производственных зданиях или на месте фабрик, могут оставить в том же статусе. Приравнять их к жилым помещениям со всеми соответствующими признаками будет сложно.

«Вопрос с инфраструктурой очень сложный, практически нерешаемый. Это одна из тех проблем, которая показывает, что нельзя приравнивать апартаменты к жилью» — Антон Баранов, председатель Комитета по риэлторской деятельности Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.

Проекты, которые «не пройдут»

Есть ряд объектов, которые уже сданы и введены в эксплуатацию. Однако они построены в местах, которые, согласно существующим градостроительным нормам, никак не могут считаться предназначенными под постоянное проживание. Это природоохранные и промышленные территории, а также перестроенные под жилье заводы и фабрики. Решить, как поступить с ними, еще сложнее, чем уладить вопрос с инфраструктурой.

Все параметры, по которым апартаменты нельзя признавать жильем, начиная от санитарной пригодности и заканчивая обеспеченностью инфраструктурой, не могут быть обеспечены данному формату недвижимости по определению. Иначе это изначально было бы жилье, которое не строили бы как «апарты». Поэтому вопрос «как быть» обязательно возникнет, не сомневается Антон Баранов.

«Проще всего в этой ситуации с сервисными апартаментами, так как они ближе всего к гостиницам, и их статус не нужно сильно «рихтовать». Социальная поддержка им, особо не требуется, и они ближе всего к легальному статусу. Все остальные апартаменты находятся в проблемной зоне. Проекты, которые не могут пройти экспертизу, ее и не пройдут, потому как, если бы они могли ее пройти, они бы уже давно ее прошли и имели соответствующий статус, поэтому питать какие-то иллюзии на этот счет не стоит. Что с ними будет – решать властям».

Хорошо хотя бы одно: вряд ли стоит ждать крайних мер и неких радикальных решений, уверена Вероника Перфильева. Весьма маловероятно, что построенные объекты будут отнесены к подлежащим сносу. Скорее всего, просто не все построенные объекты смогут получить новый статус ввиду объективной невозможности соблюдения новых требований/послаблений. Они так и останутся в статусе нежилых зданий.

«Отличие сервисных апартаментов от гостиниц – возможность длительного и даже не ограниченного проживания за меньшую стоимость. При этом данный тип апартаментов пользуется на рынке хорошим спросом как среди покупателей, так и среди арендаторов. Представляется, что «превращать» эти объекты в гостиницы не стоит, это принципиально разные объекты, занимающие каждый свою нишу на рынке», – говорит эксперт.

Хорошо все-таки или плохо?

Каким бы ни было итоговое решение Минстроя по поводу статуса апартаментов, оно, безусловно, отразится на рынке недвижимости и окажет влияние на строительную отрасль в целом.

Так, девелоперы, которые ранее планировали возведение апартаментов с жилой функцией (то самое «псевдожилье»), вынуждены будут отказаться от них, полагает Антон Агапов. У них есть два варианта: либо адаптироваться и строить жилье, либо менять концепцию проекта и возводить на имеющемся участке сервисные апартаменты, на которые запрет Минстроя, как следует из разъяснений, не должен распространиться.

При выборе второго варианта – возводить апартаменты с гостиничной функцией, застройщику потребуется внести изменения в проект, заложить дополнительные помещения, которые должны присутствовать в здании гостиничного типа, согласно соответствующим стандартам. Кроме того, для успешных продаж такого продукта девелоперу потребуется разработать детальную концепцию апарт-комплекса.

«Конечно, все это выходит за пределы компетенций компаний, до этого возводивших исключительную жилую недвижимость. Решением может стать привлечение для реализации проекта профессионального консультанта или возведение апарт-отеля по франшизе», – говорит эксперт.

«На данный момент оценить законотворческую инициативу можно только абстрактно, поскольку, во-первых, отсутствует текст законопроекта, во-вторых, представителями власти были озвучены взаимно противоречивые и неясные позиции относительно цели и характера предлагаемых изменений. Исходя из указанных выше «плюсов» и «минусов», положительно можно оценить идею уравнять «псевдожилье» с жилыми помещениями – с точки зрения интересов собственников таких объектов» — Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры».

Антон Баранов достаточно скептически относится к решению властей, считая, что в его нынешнем виде – это, скорее, «недорешение», и положительно его оценить нельзя. «Придание апартаментам жилого статуса – это разве что «разрешить прописку». Все существующие проблемы так и останутся нерешенными. Вероятно, данное решение потянет за собой какие-то дальнейшие действия, и тогда действительно могут возникнуть далеко идущие последствия – начиная от сноса объектов и заканчивая снижением требований к тому, что можно считать «жильем».

Евгения Рекшан 

Материал опубликован на сайте «Новострой СПб» 16.12.2020

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Вероника Перфильева

Адвокат
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD
Вероника Перфильева

Адвокат
Старший юрист практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ