Комментарии в СМИ

Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры» комментирует материал об особенности кадастрового учета и регистрации прав собственности.

Пока проблемы могут возникать на всех стадиях процесса – начиная с получения информации из ЕГРН в отношении конкретного объекта недвижимого имущества, и заканчивая государственной регистрацией прав на недвижимость, считаютДмитрий Богданов, старший юрист практики недвижимости и строительства, Елена Фотеева, юрист практики недвижимости и строительства, SEAMLESS Legal. Например, в связи с недавно введенным ограничением доступа к персональным данным правообладателей стало сложнее проверить принадлежность объекта недвижимости тому или иному физическому лицу, а также установить, в пользу кого в ЕГРН зарегистрировано обременение. Сейчас такие сведения можно получить либо непосредственно у правообладателя, либо по запросу нотариуса, уполномоченных органов или суда.

Много практических сложностей возникает и с кадастровым учетом объектов недвижимости, который часто приостанавливается Росреестром из-за нарушений, выявленных в подготовленных технических планах и иных документах кадастрового учета. Такие нарушения, в основном, связаны с некачественной работой кадастровых инженеров и находятся вне контроля заявителей, поэтому они могут существенно затягивать процедуру кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость. Кроме того, заявитель иногда сталкивается с требованием Росреестра предоставить дополнительные документы. Впрочем, на практике очень часто взаимодействие с Росреестром для регистрации прав или постановки на кадастровый учет осуществляется не напрямую, а через многофункциональные центры (МФЦ).

Подготовкой же документов кадастрового учета (которые затем подаются в Росреестр) занимаются кадастровые инженеры. Помимо указанных сторон, в самом процессе могут также участвовать другие государственные органы, органы местного самоуправления или подведомственные им организации, с которыми Росреестр работает в рамках межведомственного взаимодействия, добавляет Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям, «Качкин и партнёры». Например, если заявитель, снова же, не предоставил какие-либо документы (скажем, в связи с упомянутым выше отсутствием их в обязательном перечне), но при этом такие документы требуются для осуществления кадастрового учета или государственной регистрации прав, Росреестр самостоятельно направляет запрос в соответствующие органы, которые располагают такими сведениями. «Наиболее тесное взаимодействие, как сам признавался Росреестр, у него происходит с налоговой инспекцией и миграционной службой, — продолжает г-жа Дятлова. — Помимо межведомственного взаимодействия, прямо указанного в Законе № 218-ФЗ, в Росреестр могут поступать документы от специализированных органов (судебных органов, Федеральной службы судебных приставов), которые обязывают Росреестр осуществить какие-либо действия, например, наложить запрет регистрационных действий, ограничить возможность изменять вид разрешенного использования и пр».

Есть вопросы

Массивность и сложное восприятие Закона № 218-ФЗ и его порядка ведения (Приказ Росреестра № П/0241) Екатерина Дятлова называет одной из ключевых проблем для строительной отрасли.

Трудностей добавляет и тот факт, что законодатель, периодически внося какие-либо изменения в тот или иной нормативный правовой акт, не соотносит изменения с другими уже имеющимися положениями в смежных законах.

Так, например, в п. 3 ст. 141.3 ГК РФ (статья введена в 2021 году), указано, что изменение характеристик здания или сооружения не влечет образования новых здания или сооружения, если иное не установлено законом, сообщает эксперт. При этом в п. 6 ст. 40 Закона № 218-ФЗ указано, что при реконструкции здания, в результате которой также изменяются параметры здания, осуществляется кадастровый учет вновь созданного объекта. «Конечно же, мы прекрасно понимаем, что в первом случае речь идет просто о капитальном ремонте (например, замене конструктивных элементов), при котором не изменяются технико-экономические параметры (высота, этажность, площадь), а во втором случае – о реконструкции, когда по результатам работ действительно получается новый объект недвижимости, — соглашается она. — Однако в комментариях к тому же п. 3 ст. 141.3 ГК РФ можно найти различные мнения о том, что такое положение применимо, в том числе, к реконструкции. Этот вопрос не урегулирован и в самом законе № 218-ФЗ».

Кроме того, у отрасли часто возникают вопросы, связанные и с единым недвижимым комплексом (ЕНК). Дело в том, что Закон № 218-ФЗ в п. 1 ст. 46 указывает только на способы образования ЕНК: к ним относятся либо создание объектов недвижимости, либо объединение существующих зданий и (или) сооружений. При этом Закон № 218-ФЗ закон не содержит механизмы исключенияобъекта недвижимости из состава ЕНК, то есть возможность постановки «выделенного» здания или сооружения на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, а, следовательно, и возможность регистрации на него прав.

В своём письме от 15.12.2022 № 14-11091-ТГ/22 Росреестр фактически указал на то, что раздел ЕНК невозможен, поскольку в соответствии с ГК РФ он относится к неделимой вещи (хотя, справедливости ради, в ГК РФ указано, что к ЕНК применяются правила о неделимых вещах). Параллельно Росреестр отметил, что в отношении ЕНК возможно исключение из его состава объекта недвижимости только в связи с его разрушением и (или) сносом. В своём письме Росреестр совсем позабыл про п. 2 ст. 141.2 ГК РФ, где прямо указано, что здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи, в том числе, ЕНК, подчёркивают в «Качкин и партнёры». Подобная формулировка однозначно позволяет прийти к выводу о том, что законодатель в целом подразумевал возможность «исключения» объекта из состава ЕНК. «Тем не менее, в отсутствие регулирования в Законе № 218-ФЗ территориальным органам регистрации придется руководствоваться письмом Росреестра, хотя, на мой взгляд, оно ошибочно с точки зрения права», — резюмирует Екатерина Дятлова.

В свою очередь, Марианна Меликсетян, ведущий юрист Land Law Firm из наиболее распространенных сложностей, с которыми сталкиваются заявители, называет причины приостановки кадастрового учета и регистрации прав. И если вопросы технического характера, связанные с устранимыми замечаниями, (например, к комплекту поданных документов или их реквизитам, замечания по составлению межевого плана земельного участка или технического плана здания), снимаются легко, достаточно лишь представить исправленные или запрошенные документы, то замечания правового характера так легко устранить не получается.

При этом бывает, что Росреестр не может провести кадастровый учет или регистрацию прав потому, что законодательством предусмотрены очень строгие рамки возможных действий и прав заявителей. Например, однажды, клиенту отказали в приведении наименования вида разрешенного использования участка с «для размещения торгового центра» на вид в соответствии с ПЗЗ «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» из-за того, что исторически сформированный участок клиента оказался меньше допустимых минимальных размеров участков в соответствии с требованиями ПЗЗ для соответствующей зоны и ВРИ, вспоминают в Land Law Firm.

Аналоговое мышление

Очевидно, что решение с новым функционалом на Единой цифровой платформе градостроительной деятельности (ЕЦП ГД) для застройщиков в рамках постановки построенного или реконструированного объекта на государственный кадастровый учет, в том числе с одновременной государственной регистрацией прав, позволит сделать отслеживание статуса рассмотрения заявлений более удобным для пользователей. В частности, за счет того, что оно будет доступно в рамках единой цифровой платформы, подчёркивают в SEAMLESS Legal.

Однако эксперты фирмы видят возможный риск дублирования информации в отдельных информационных системах (Росреестр, Госуслуги, ЕЦП ГД/mos.ru), что также потенциально может привести к задержкам в обновлении в системах, и в итоге – к противоречиям во внесенных записях.

Значение нового функционала на ЕЦП ГД для отрасли будет зависеть, очевидно, от содержания, соглашаются в «Качкин и партнёры». «Если застройщикам будет доступно только отслеживание статуса (например, принято/в работе/ приостановлено без пояснений), то, в сущности, ничего не поменяется: застройщики по-прежнему останутся «в стороне», поскольку смогут отслеживать только статус рассмотрения заявлений, — поясняет Екатерина Дятлова. — Соответственно, если, например, постановку на кадастровый учет приостановят, застройщик узнает только эту информацию, причины же приостановки останутся для него останутся неизвестны. В этом случае я какой-либо практической пользы в новом функционале для самих застройщиков не вижу. Если же новый функционал позволит застройщикам видеть не только статус, но и сами замечания или комментарии, это позволит застройщикам быстрее реагировать на недоработки и в целом ускорит процесс постановки объекта на кадастровый учет, так как в этом случае цепочка «лиц» будет сокращена: вместо «Росреестр – орган, выдавший РнС – застройщик» будет «Росреестр – застройщик».

Новое решение точно пригодится, особенно – возможность получения в личном кабинете выписки из ЕГРН после постановки объекта на кадастровый учет, убеждена, в свою очередь, Елена Кораблина, генеральный директор ООО Компания «КОР».

Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, напоминает, что современное индустриальное строительство жилья в городах России динамично развивается в направлении проектирования и создания не только отдельно стоящих многоквартирных домов. Но – и целых многоэтажных жилых комплексов, включающих несколько многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (например, паркингов, многофункциональных центров, объектов социального, общественного, делового и коммерческого назначения), обладающих общей инфраструктурой (единая благоустроенная территория в границах одного или нескольких земельных участков, общие сети инженерно-технического обеспечения, инженерное оборудование, элементы коммунальной, инженерно-технической и транспортной инфраструктур). После завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию возникает проблема определения правового статуса таких объектов.

В итоге, по словам эксперта, необходимо закрепление в законодательстве понятия многоэтажного жилого комплекса, определение особенностей долевого строительства многоэтажных жилых комплексов, а также порядка управления и содержания имущества общего пользования в многоэтажном жилом комплексе.

Ещё одна проблема, требующая законодательного урегулирования – эксплуатация дошкольных образовательных учреждений (ДОУ) так называемого встроенно-пристроенного типа, расположенных в границах земельного участка, на котором находятся многоквартирные дома. Ввиду неопределенности правового статуса размещения игровых площадок и иных зон, необходимых для обеспечения деятельности ДОУ в соответствии с санитарными нормами и правилами, между жителями многоквартирных домов (собственниками общего имущества в МКД) и администрацией ДОУ возникают конфликты из-за использования дошкольным учреждением, расположенным в МКД, прогулочных площадок и иных зон на земельном участке, формально принадлежащем собственникам квартир. Необходимо законодательно урегулировать порядок использования зон для эксплуатации встроенно – пристроенных ДОУ в границах земельного участка, на котором расположен МКД, убеждён Владислав Преображенский.

Всё лучше и лучше

Очевидно, что на данном этапе акцент должен быть сделан не на дальнейшем развитии профильного законодательства, а на улучшении практики его применения, а также повышении доступности существующих сервисов (например, онлайн-доступа к информации из ЕГРН), резюмируют Дмитрий Богданов и Елена Фотеева.

Кроме того, важнейшими задачами является исключение из ЕГРН дублирующей и противоречивой информации об объектах недвижимости (проблема возникла в результате объединения ЕГРП и Государственного кадастра недвижимости), а также внесение в ЕГРН информации о существующих обременениях и ограничениях из других систем учета (например, информации о санитарно-защитных зонах, зонах охраны инженерных систем, охранных зонах лесов, полосах отвода автомобильных дорог и т.д.). До конца 2023 года, например, в Москве планируется внедрить уникальные идентификационные номера объектов (УИН) в процессы предоставления услуг в сфере строительства. Как предполагается, такая мера позволит автоматизировать учет заявлений и уменьшить сроки их рассмотрения органами власти.

Среди наиболее интересных находящихся в стадии принятия документов в Land Law Firm выделяют следующие:

• Законопроект № 328226-8 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» (в части государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства, включенные в федеральный или региональный реестры незавершенных объектов капитального строительства

Очень интересный законопроект, который, к слову, уже прошел третье чтение 10.07.2023, поэтому очень скоро мы увидим изменения в Законе о регистрации недвижимости.

Документом предусмотрено ведение федерального и регионального реестра объектов незавершенного строительства и упрощенные процедуры по регистрации прав на объекты, внесенные в указанные реестры. При этом законопроект предусматривает исключение ответственности Росреестра за убытки, причиненные в результате осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении указанных объектов незавершенного строительства.

Предполагается, что упрощенный порядок учетно-регистрационных действий в отношении объектов незавершенного строительства, включенных в реестр, станет одним из инструментов решения проблемы «недостроев». Исключается ответственность Росреестра за убытки, причиненные в результате государственной регистрации прав на основании признанных судом недействительными ряда правоустанавливающих документов (например, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, нотариально удостоверенной сделки, которая признана судом недействительной), а также на основании сделки, в отношении которой судом применены последствия недействительности ничтожной сделки.

Росреестр не будет нести ответственность также за убытки, возникшие в результате государственной регистрации прав на основании созданных и переданных в орган регистрации прав многофункциональным центром электронных образов документов в случае нарушения таким многофункциональным центром требований. Поэтому в очередной раз стоит напомнить о важности тщательной проверки документов, как на этапе подготовки к подаче заявления, так и на этапе подачи документов.

• Законопроект № 367889-8 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации (в части совершенствования порядка установления зон с особыми условиями использования территории)»

Как следует из пояснительной записки, законопроектом предлагается исключить требования о необходимости установления придорожных полос в отношении отдельных категорий дорог, а также предлагается урегулировать порядок согласования вопроса размещения зданий, сооружений в границах придорожных полос автомобильных дорог общего пользования.

Также предлагается отменить избыточные, по мнению инициатора законопроекта, процедуры в строительстве, в частности, требование об установлении ЗОУИТ в момент получения застройщиком разрешения на строительство. Предлагается ввести обязанность по установлению ЗОУИТ после ввода объекта в эксплуатацию.

Также предлагается ввести нормы о возможности внесудебного разрешения споров о законности возведения и сносе самовольных построек в связи с размещением объекта в зоне ЗОУИТ. Предложено предусмотреть возможность заключать соглашения между правообладателем объекта капитального строительства и объектом, в связи с наличием которого устанавливается ЗОУИТ. И уже в рамках такого соглашения сторонами такого соглашения могут быть реализованы технические и (или) технологические решения, обеспечивающие безопасную эксплуатацию этих объектов.

Евгений Иванов

Материал опубликован на сайте «Строим просто» 31.07.2023