Комментарии в СМИ

В интервью журналу «Пригород» управляющий партнер «Качкин и Партнеры» Денис Качкин рассказал о тонкостях земельного права, проблемах юридической практики в условиях недобросовестности представителей государственной власти, недостатках градостроительного регулирования и многом другом.

Земельное право — один из самых запутанных и к тому же часто меняющихся разделов нашего гражданского законодательства. Разбираться в нем без специалиста — себе дороже выйдет. За разъяснениями некоторых сложных вопросов мы обратились к управляющему партнеру юридической фирмы «Качкин и Партнеры» Денису Качкину.

– С какими проблемами покупатели, владельцы и арендаторы земли обращаются к юристам?

– Предпринимателей и просто граждан волнуют разные вопросы. У бизнеса это проблемы, связанные с изменением категорий, вида разрешенного использования земель, трудности в приватизации. Граждане чаще всего обращаются в случаях межевых споров или за регистрацией участка.

– Но если у девелопера проблемы с оформлением территории, например, в коттеджном поселке — это ведь скажется и на гражданах-покупателях?

– Да, конечно. Просто пока такие случаи редки. «Проблемные» поселки с нерешенными правовыми вопросами есть, но их не много. Это не массовое явление. Такие ситуации могут возникать, когда девелопер не довел до конца оформление прав, получил деньги (большую часть) и бросил проект. Бывает, что граждане, купив участки, хотят приобрести права на прилегающие территории…

К нам обращались обитатели такого брошенного поселка — этот проект вела печально известная компания «Международный инвестиционный дом». Начала строить элитный поселок в Лисьем Носу, потом бросила.

– В процедурах, связанных с переводом земель, весь процесс строго обусловлен законом или остается на усмотрение чиновников?

– Решающее слово все-таки за чиновником. Самая распространенная схема при организации коттеджных поселков: предприниматель берет сельскохозяйственные земли и меняет вид использования — под ведение «дачного хозяйства». Процедура законом описана, там несколько этапов, включая общественные слушания. Но самый важный момент — изменение разрешенного вида использования своим нормативным актом должен закрепить глава районной администрации. При этом он может издать такое распоряжение — а может и не издать. Это его право, а не обязанность. Были попытки обжаловать в судах отказ в изменении вида использования. Суды выносили отрицательные решения…

– Чем может быть обусловлен отказ? Не договорились?

– Как правило, все довольно банально… Есть много публикаций на эту тему.

– А прейскурант?

– Есть и прейскурант… Цены отличаются в зависимости от района. Затраты «на перевод» в престижных могут составлять до 5 долларов на кв.м и более. Мы в такие схемы не вовлечены и знаем о них только со слов наших клиентов. Но, судя по всему, практика довольно-таки распространенная.

– Если говорить о землях ИЖС — процедура изменения границ встречалась в вашей практике?

– Закон допускает изменение границ поселения, но это требует издания нормативного акта субъекта Федерации. То есть гораздо более хлопотная и протяженная во времени процедура. Впрочем, такое случается: менялись границы населенных пунктов Санино, Низино, Троицкая Гора, Новожилово… Здесь не всегда присутствует коммерческий интерес — иногда решаются чисто административные вопросы, например расширение погранзоны… Во многих населенных пунктах граница официально не оформлена в соответствии с требованиями Градкодекса, и вот в процессе проведения черты, отделяющей поселение от сельхозземель или от земель лесного фонда, может происходить много интересного. Но в нашей практике такого не было, и мы этим специально не занимались.

– А такая экзотика, как создание новых населенных пунктов?

– О, это совсем редкий случай. В 2007 году зарегистрирован как населенный пункт коттеджный поселок «Западная Лица». Шла речь о создании городка в Усть-Луге, под строительство терминала. И было решение областного парламента о формировании населенного пункта Новогорелово, чтобы юридически оформить территорию масштабной жилой застройки. Но последние два проекта так, по-моему, и не доведены до конца.

Чтобы создать населенный пункт, нужно принимать очень серьезный пакет документов градостроительного планирования. А в большинстве районов Ленобласти такие документы не готовы, и принимаются они очень медленно.

Вообще с градостроительным законодательством ситуация у нас очень грустная.

– Можно ли — хотя бы чисто теоретически — превратить в поселок большое дачное поселение или садоводство?

– Теоретически — возможно. Для этого нужно написать обращение в областное правительство о внесении изменения в документы территориального планирования. Но нужны бюджетные расходы: ведь поселок должен соответствовать определенным параметрам по инженерии, медицинскому обслуживанию. Там придется заводить  поликлинику, почту, пожарное депо… Это долго и недешево.

Весной петербургские депутаты выступили с такой инициативой: внести поправки в федеральные законы, чтобы садоводческие и дачные массивы могли получить статус муниципальных образований. Областные власти отнеслись к этой идее без энтузиазма: нагрузка на бюджет будет огромной, а отдача (в виде налогов) не такой уж значительной. Да и не все садоводы, среди которых много пенсионеров, готовы променять городское социальное обеспечение — на областное…

– Как вы относитесь к проекту Мин­региона — запретить строительство жилья на землях садоводств, а дачные дома — приравнять к ИЖС и строить только в границах поселений?

– На самом деле это полумера. Понятно, откуда проект идет — от позиции КС, и играет заградительную роль. Если запрещать строительство жилья на сельхозземлях — нужно думать и о том, как будут развиваться и строиться те коттеджные поселки, которые уже существуют. Вводить какую-то упрощенную процедуру, согласно которой такие поселки могут появляться. Иначе этот рынок просто умрет.

– Люди зарегистрированы в городе, налоги платят в городе, область получает лишь земельный налог да небольшую сумму при выкупе земель…

– Не совсем так. И регистрация может поменяться. Но все равно обитатели СНТ и ДНП работают на инфраструктуру области — покупают товары и услуги, решают вопросы жизнеобеспечения.

– С введением новой системы налого­обложения (обещают с 2013 года) землю и домовладения обложат по рыночной стоимости. Суммы налогов резко увеличатся, причем большую часть будут получать муниципалитеты…

– Если СНТ и ДНП станут устойчивым источником дохода для нищих муниципалитетов — это, конечно, изменит отношение местных властей к дачному строительству.

Если посмотреть на опыт США, на опыт европейских стран — там малоэтажка развивалась и развивается очень активно. Но для этого нужны вложения в инфраструктуру, прежде всего — в дорожное строительство. И это выгодно!

– Ни один девелопер строительства дорог в нужном масштабе не потянет.

– Конечно! Это отдельный вопрос, и он имеет решение. Но пока за дорожное строительство будет отвечать исключительно государство — нормальных дорог у нас не будет. Для этого существует апробированная в Европе схема — государственно-частное партнерство. Инвестор строит дорогу на свои или на привлеченные деньги, дорога на установленный срок становится платной, а затем, по прошествии времени, передается обратно государству.

– Платная дорога должна иметь бесплатного дублера…

– Безусловно. Так почему бы существующей дорожной сети и не остаться бесплатной? А новые платные трассы будут прокладываться рядом, возможно — по более удобным маршрутам.

В Петербурге ГЧП-проекты идут, за эту идею активно взялись Комитет по стратегическим проектам и его председатель Алексей Чичканов. Отчего бы не воспользоваться накопленным у соседей опытом? В области с этим пока проблемы.

– Итак, два ключевых момента: инфраструктура и налоги. Но о налоговой реформе говорят, насколько я помню, последние лет десять…

– А у нас в стране все реформы движутся очень неспешно. Кадастровая реформа затянулась. И требования по градостроительной документации переносятся и откладываются. Есть закон об обязательном создании генпланов — так надо заставить и проконтролировать, чтобы они появились. Более того — на это выделялись деньги…

– И были успешно освоены… С какими вопросами граждане чаще всего обращаются к юристам?

– Мы часто предъявляем претензии к властям, но наш электорат имеет ровно ту власть, которую заслуживает. Одна из самых частых причин, по которым граждане обращаются к юристам, — легализация самозахватов. Официальная статистика — менее тысячи дел за год — даже близко не отражает реальный масштаб этого явления. Причем к юристам обращаются только в тех случаях, когда не удалось договориться.

– Потому что граждане тоже знают: административный ресурс важнее правового.

– Безусловно. Поэтому наш главный конкурент на рынке юридических услуг — это не другой юрист, а коррумпированный чиновник.

Если речь идет о захвате общественных земель — граждане обычно разбираются с администрацией сами. Граждане приходят, когда возникают межевые споры. Как правило, более сильные позиции у того, у кого основательнее документы.

Законодательство менялось неоднократно. И мы сталкивались с ситуациями, когда документы на землю выдавались неуполномоченными лицами или органами.

Бывало, что у обеих сторон документы абсолютно легальные, то есть оба участника спора законно претендуют на одну и ту же землю. В итоге удалось заключить мировое соглашение. Потому что суд не принимал никакого решения, просто раз за разом откладывал дело — на протяжении двух лет.

– Граждане часто прибегают к помощи юристов?

– Когда дело идет о споре вокруг городской квартиры — тут и цена вопроса, как правило, выше, и накладные расходы меньше. Ехать на заседание суда в Приозерск — это командировка на целый день. Поэтому процент отказов — когда клиенты обращаются к нам, а потом отказываются, услышав цену, — намного выше, чем по городским ситуациям. Тогда они идут к местным адвокатам. И не всегда это приводит к желаемым результатам.

– Сколько же стоят услуги юриста?

– В нашей фирме — от 2000 рублей в час, в зависимости от сложности дела и квалификации сотрудника. Услуги юристов востребованы при заключении договора на покупку дорогого домовладения. Состоятельные граждане более искушены в этом плане и стараются себя обезопасить от неприятных неожиданностей. При низкобюджетных сделках покупатели нередко рассчитывают на «авось»…

– Собственный дом у вас есть?

– Да, ИЖС в Лужском районе. Небольшая деревенька в лесу. У нас там участок 16 соток, домик с банькой. Семья выезжает на лето, я — по выходным…

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН

к сведению

Денис КАЧКИН родился в Ленинграде в 1976 году. Выпускник юрфака СПбГУ, магистр права. Профессиональный юридический стаж с 1996 года. Эксперт в области юридического сопровождения инвестиционных проектов, корпоративного права, слияний и поглощений. Стоимость проектов, по которым он выступал в качестве юридического консультанта, — более 1 миллиарда евро.

На протяжении нескольких лет сотрудничал с Законодательным собранием Петербурга в качестве эксперта в области налогообложения и инвестиций в недвижимость.

Юридическая фирма «Качкин и Партнеры» была образована в 2001 году. Офисы расположены в Петербурге, в компании работает около 20 юристов, 4 партнера. Компания предоставляет полный комплекс услуг на российском юридическом рынке; ключевые практики — недвижимость и инвестиции, разрешение споров и М&A, корпоративное право.