Комментарии в СМИ

Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры», разъясняет нюансы приемки квартиры в новостройке.

Приемка квартиры у застройщика – своеобразный Рубикон: покупатель должен понять здесь и сейчас, насколько его жилье подходит для комфортной жизни. Рассказываем, как это сделать по всем правилам.
Список опций, которые необходимо проверить, не такой большой, но отличается в зависимости от выбранного типа отделки. Вопреки расхожему мнению, принимать квартиру с черновой отделкой следует столь же внимательно, как и с чистовой.

Если вариант отделки – черновой

Стены

Они должны стоять прямо, иначе понадобятся дополнительные выравнивающие работы, которые обходятся недешево. Поэтому лучше вооружиться отвесом и уровнем.

Влага

Обратите внимание, нет ли на потолке и стенах пятен влаги. Они могут свидетельствовать как о протечках, так и о нарушении технологии строительства. К моменту приемки жилья никаких влажных пятен в помещениях быть уже не должно.

Трещины

В зависимости от размера, формы и локализации трещины на стенах – следствие либо естественных процессов (усадка здания), либо нарушенной технологии строительства.

Окна

Не собираетесь заменять окна перед началом ремонта? Оцените установленные застройщиком стеклопакеты. Во-первых, при неаккуратной установке на рамах часто остаются пятна и царапины, которые будут портить внешний вид комнаты. Второй момент – качество монтажа: нет ли щелей, не дует ли из окон. Это можно сделать специальными приборами или, если за окном зима и морозы, просто приложив руку. В-третьих, обязательно несколько раз откройте и закройте окна в разных положениях – так вы удостоверитесь в корректной работе замков.

Электрика, водоснабжение, газ, отопление

Убедитесь, что все коммуникации подведены в ваше жилье и действуют.

Система вентиляции

Поток воздуха должен идти из квартиры в вентканал, а не наоборот – проверьте это. Самый простой способ – пламя зажигалки или спички.

Квартира с чистовой отделкой

В этом случае ко всему вышеперечисленному добавляется еще несколько пунктов.

Обои, краска или штукатурка

Важно проверить качество отделки стен: никаких пятен, отклеивающихся фрагментов и сколов быть не должно.

Ламинат

Слабое место при отделке квартиры. Если класс ламината невысокий, а строители доделывали ремонт после его укладки, на нем часто остаются заметные царапины. Рассмотрите ламинат при хорошем освещении.

Плитка

Посмотрите, насколько ровно она уложена, нет ли сколов.

Натяжные потолки

Должны быть ровными, хорошо натянутыми и чистыми.

Розетки

Захватите с собой простой электроприбор – например, зарядку для смартфона. Так вы легко проверите работу всех розеток в квартире.

Сантехника

Не должно быть сколов и влаги. Проверьте герметичность швов, не подтекают ли краны. Ванна должна быть заземлена.

Водоснабжение и водоотведение

Нужно убедиться, что вода есть, а ее напор – достаточный. Посмотрите на трубы – нет ли повреждений и деформаций.

Отопление

Очень важный пункт, от которого напрямую зависит комфорт в квартире. Убедитесь, что радиаторы работают и что их температура вас устраивает.

Двери

Нет ли зазоров между стенами и дверным коробом? Хорошо ли работают ручки? Особое внимание обратите на входную дверь. Откройте и закройте несколько раз замки, проверьте, работает ли звонок и видеодомофон.

Специалист в помощь

Конечно, принять квартиру можно и самостоятельно, особенно если речь идет о черновой отделке, а покупатель хотя бы немного разбирается в строительстве. Но многие прибегают к помощи специалиста, чтобы не оказаться тем самым скупым, который платит дважды. Такой эксперт знает строительные нормативы и имеет при себе специальные инструменты – например, лазерные приборы для проверки наклона стен и площади помещений.

«Приемка квартиры – достаточно сложный процесс, который требует знания строительных нюансов. Желательно к этому процессу привлекать профессионалов, которые имеют необходимые навыки и оборудование. Они же, если понадобится, помогут грамотно составить письмо с претензией в адрес застройщика. Стоимость услуг таких экспертов начинается от нескольких тысяч рублей и зависит от масштаба и сложности объекта, а также объема работ, который предстоит оценить».
Катерина Соболева,вице-президент Becar Asset Managmenet

Оказание минимальной помощи в приемке жилья обойдется в среднем в 50 рублей за 1 кв. м. За доплату специалист замерит площадь, составит план квартиры, измерит электромагнитное излучение, а также проверит квартиру при помощи тепловизора, чтобы найти холодные участки. Все это удорожает услуги в два-три раза.

Покупатель вправе привести такого специалиста на приемку: иногда представители застройщика этому препятствуют, разрешая прийти только собственнику. В крайнем случае оформите доверенность на специалиста, который примет квартиру, с правом представления интересов дольщика: продавец точно не сможет отказать.

Когда что-то пошло не так

Альбина Г. купила квартиру в новостройке и готовилась праздновать новоселье, когда обнаружила, что жить там будет непросто. Из окон дули ветра, а в одной из стен была приличная трещина. Женщина составила претензию, но застройщик исправлять недостатки отказался.

Покупатель заказала экспертизу: на устранение недостатков, согласно выводам специалистов, потребуется 102 тыс. рублей. Добавив неустойку за ожидание, компенсацию стоимости экспертизы и морального вреда, Альбина пошла в суд. И выиграла: судья удовлетворил ее иск. Правда, компенсацию морального вреда снизил с 10 до 1 тыс. рублей.

Пример Альбины Г. не исключение, а обычная судебная практика, показывающая, что, если в квартире что-то не так, призвать застройщика к ответу вполне реально.

Последовательность действий

Если найдены очевидные недостатки, акт приема-передачи не подписываем и просим застройщика все исправить.

«Дольщику стоит составить комиссионный акт о выявленных недостатках. При этом подписание акта приема-передачи откладывается до момента их устранения, – комментирует Виталий Злочевский. – Как правило, застройщик заинтересован в том, чтобы устранить недостатки быстрее: он платит за аренду участка, коммунальные услуги и т. д. После составления акта о выявленных недостатках следует написать письменную претензию застройщику и вручить ее с требованием о немедленном устранении недостатков. Обычно по закону «О защите прав потребителей» указывается срок до 10 дней.

Впрочем, недочеты бывают серьезными и требуют больше времени на их устранение. Стороны сами договариваются о разумных сроках, которые на практике составляют от семи дней до двух месяцев.

Если застройщик отказывается устранять недостатки по истечении этого срока, допускается все исправить за свой счет, а позднее компенсировать с застройщика эти расходы. Также покупатель вправе требовать соразмерного уменьшения цены квартиры.

«На практике застройщики обычно соглашаются устранить недостатки, поскольку, если срок передачи квартиры уже наступил, а дольщик не принимает ее из-за выявленных недостатков, за просрочку передачи застройщику начисляется неустойка. Но если все же сторонам не удается достичь согласия, спор можно передать на разрешение суда» — Вероника Перфильева,адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

Обращаться ли в суд?

Многие покупатели уверены, что обращение в суд только отнимет силы, и тягаться с застройщиком бессмысленно. Но это не так.

По словам юриста в сфере недвижимости Виталия Злочевского, шансы дольщика на получение положительного для него решения достаточно велики: суды поддерживают позицию покупателя примерно в 90% случаев.

«Суды чаще всего удовлетворяют требования истца, хотя бы частично, – утверждает эксперт. – Снижение требований обычно происходит в суммах неустоек – со ссылкой на уважительные причины просрочки у застройщика. Соответственно уменьшается и штраф в пользу дольщика. Моральный вред взыскивается чисто символический. Тем не менее нередко удается взыскать по несколько сотен тысяч рублей».

Что касается сроков, то суд – дело небыстрое. К сожалению, время на процесс исчисляется месяцами.

«Рассмотрение дела о недостатках квартиры требует проведения судебной экспертизы, поэтому рассмотрение дела в суде первой инстанции занимает обычно от 8 до 12 месяцев. Если вынесенное судом решение будет обжаловано застройщиком или дольщиком в апелляционном порядке, это еще плюс три-четыре месяца» — Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

Лифт не прокатит

«Общие зоны» не входят в предмет ДДУ, потому их проверка при приемке квартиры – дело сугубо добровольное. Но если недостатки обнаружатся, предъявить их сразу застройщику не удастся.

«Юридически места общего пользования – собственность всех дольщиков с момента регистрации ими права собственности. Но регистрируют это право дольщики по несколько месяцев, а то и лет».
Виталий Злочевский,юрист в сфере недвижимости

Впрочем, жильцы вправе призвать застройщика к ответу и повлиять на то, чтобы он исправил недостатки мест общего пользования. Так, жители новостройки на Химкинском бульваре заставили застройщика заменить в доме 360 окон.

Лучше поздно, чем никогда

Если передаточный акт все же был подписан, а недочет обнаружился после, то все равно допустимо обратиться к застройщику. Согласно Гражданскому кодексу, покупатель имеет право потребовать устранить недостатки в течение трех лет.

Также по закону в течение пяти лет действует гарантия от застройщика на конструкции здания и в течение трех лет – на инженерно-техническое оборудование. Пока эти сроки не истекли, смело требуйте исправить проблемы или неполадки.

Приглашение на приемку

Ну и последнее: когда готовиться к приемке квартиры?

«Срок передачи квартиры устанавливается в ДДУ в виде конкретной даты или срока начала передачи и принятия квартиры. Передача возможна только после того, как многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию уполномоченным государственным органом, о чем застройщику выдается соответствующий документ – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию» — Вероника Перфильева, адвокат, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры».

По словам Виталия Злочевского, застройщик должен уведомить покупателя о готовности объекта не менее чем за месяц до наступления срока передачи, установленного договором, и не менее чем за 14 рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта, если таковой прописан в договоре. Дольщику должно прийти заказное письмо с описью и уведомлением о вручении, другой вариант – письмо вручают лично под расписку.

«Уведомление обычно содержит приглашение прийти на приемку в указанную дату и время или согласовать удобные дату и время, осмотреть квартиру и зафиксировать приемку подписанием передаточного акта», – объясняет Вероника Перфильева.

Затягивать с приемкой квартиры не стоит: закон отводит на эту процедуру два месяца. Что произойдет, если дольщик уклонится от приемки или откажется принимать объект долевого строительства? «По истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи, застройщик вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче», – уточняет Виталий Злочевский.

Елена Корсунская

Материал на сайте ЦИАН опубликован 12.11.2020