Комментарии в СМИ

Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», пояснил, что представляет собой гарантийный срок на квартиру.

Квартира — одно из самых серьезных и дорого­стоящих приобретений, поэтому, совершая покупку жилья, всегда хочется рассчитывать на отсутствие у приобретенного продукта недостатков, пусть даже и незначительных. Ведь когда речь идет о товаре стоимостью в несколько миллионов рублей, смириться, например, с неровно установленным окном гораздо сложнее, нежели при покупке тостера за 2 тысячи рублей махнуть рукой на маленькую царапинку на пластиковом корпусе.

Эксперты рынка недвижимости замечают, что новостройки сейчас сдаются в гораздо более приличном виде, нежели 5—10 лет назад; сами застройщики заявляют о наличии «многоступенчатых систем контроля качества». Однако в итоге около 5—7% покупателей все равно предъявляют претензии к строительным компаниям.

Под пристальным наблюдением

В любой строительной компании за качеством строительных работ следит служба заказчика и действует собственный регламент по качеству или иной документ с похожим названием, который детально описывает все этапы стройки — от технического задания до ввода дома в эксплуатацию.

Заказчик, основываясь на ряде определенных требований, выбирает подрядчика, а последний как раз и обязан обеспечить и качество стройматериалов, и соблюдение технологии, в том числе руководствуясь нормативными документами, прежде всего — Техническим регламентом о безопасности строительства зданий и сооружений.

Контроль «сверху» осуществляют органы Ростехнадзора, служба Государственного строительного надзора, а также специальные комиссии саморегулируемых организаций. «Самое важное, чтобы в компании была отлажена и четко функционировала на всех этапах — от идеи проекта до полного завершения — трехступенчатая система контроля качества: на уровне мастеров, технадзора заказчика и со стороны главного инвестора. Особенно важен входной контроль применяемых материалов и изделий, не менее важен и контроль качества проектирования», — считает президент Группы компаний «Эталон» Вячеслав Заренков.

Служба заказчика проверяет работу любых подрядчиков, иногда привлекая и департамент продаж, который также заинтересован в соответствии объекта заявленным изначально критериям — ведь покупатели уже на старте продаж, которые начинаются на этапе котлована, осведомлены о марке лифтов, уровне отделки мест общего пользования (холлов, подъезда), качестве стеклопакетов, а в случае сдачи квартир с отделкой — и об уровне используемых отделочных материалов. Кроме того, во многих компаниях специальный отдел следит за качеством используемых строительных материалов, в том числе проверяет на наличие сертификатов, соответствие характеристикам, указанным для конкретного материала в конкретном проекте. «Весьма нестандартным для российского рынка является наличие у нас в компании отдельной службы — инспекции технического надзора. Можно сказать, что это внутренний технический аудит, обеспечивающий дополнительный контроль за качеством выполняемых строительных работ», — рассказывает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт–Петербург» Екатерина Гуртовая. Она добавляет, что экономическая целесообразность качественной стройки очевидна, поскольку компания не будет нести дополнительные расходы в течение пятилетнего гарантийного срока. Кроме того, при строительстве жилого дома осуществляется государственный строительный надзор за соблюдением соответствия объекта выданной разрешительной документации, и авторский надзор — за соблюдением проектных решений и идей архитектора. Стоит отметить, что если служба Госстройнадзора обнаруживает в готовом объекте недостатки, то она не разрешит ввести дом в эксплуатацию.

Время для претензий

Если строительство дома осуществляется по 214–му Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», то гарантийный срок на приобретенную квартиру устанавливается договором, но не может быть менее трех лет для технологического и инженерного оборудования и менее пяти лет — в отношении всех иных составляющих квартиры, поясняет старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов.

В случае, если покупка квартиры происходит в обход 214–ФЗ, минимальный срок гарантии также составляет 5 лет. «В реальности же установленный пятилетний срок гарантии не соблюдают около 50% застройщиков», — говорит специалист по страхованию СРО НП «Центр объединения строителей «СФЕРА–А» Сергей Кляузин. Он отмечает, что разделение по видам гарантийных сроков произошло в 2009 году и необходима дальнейшая конкретизация условий гарантийных обязательств застройщиков перед дольщиками. «Это укрепит правовую базу для защиты интересов будущих собственников жилья», — полагает Сергей Кляузин.

Продление же гарантийного периода в целом не имеет смысла, поскольку пять лет — адекватный срок для выявления каких–либо недостатков, уверена руководитель службы клиентского сервиса Setl City Светлана Чернильникова. По ее словам, в Setl City только 5—7% квартир принимаются с замечаниями. Директор по строительству Холдинга RBI Виктор Коршенбаум также отмечает, что только по 5% квартир компания получает замечания, которые, как правило, носят не критический характер (ровность установки дверей, оконных блоков и так далее), а основной объем жилья принимаются дольщиками с первого раза.

 «Гораздо чаще людей беспокоят вопросы инфраструктуры, создания комфортной среды для проживания, и необходимо признать, что в течение года–двух эти проблемы в основном решаются», — добавляет генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.

 Негарантийный случай?

Ответственность за выявленные в приобретенной квартире нарушения обычно несет генподрядная компания, под гарантию застройщика попадают быстро устранимые дефекты или дефекты отделки. Однако в некоторых случаях для удобства покупателей и ускорения ремонта застройщик–заказчик (если он сам не является подрядчиком) устраняет дефекты самостоятельно, а затем уже разбирается с подрядчиком.

При этом, как и в случае любой гарантии, она, в соответствии с законодательством, действует только при условии правильной эксплуатации здания, напоминает заместитель директора по строительству бизнес–единицы Группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо–Запад» Шалва Макрахидзе. «Существуют специальные правила эксплуатации многоквартирных домов, в соответствии с которыми собственники обязаны не допускать критического развития событий или минимизировать их последствия. Государственная комиссия дважды в год осматривает здания и составляет соответствующий акт о необходимости текущего или капитального ремонта. Именно для этого осуществляются коммунальные отчисления на текущий и капитальный ремонт», — отмечает он.

Обманутые ожидания

Свои претензии по качеству квартиры покупатель может предъявить уже на стадии приемки объекта после завершения строительства дома. «Недочеты указываются в акте технического осмотра помещения и, как правило, устраняются застройщиком в течение месяца, после чего покупатель повторно осматривает квартиру и может либо подписать акт приемки, либо составить новый акт с претензиями», — поясняет генеральный директор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко.

Среди наиболее частых претензий — плохо установленные окна, дефекты межкомнатных перегородок, стяжки пола, трещины в кирпичной кладке, локальные протечки кровли, плохая герметизация стыков балконных плит. Директор департамента новостроек АН «Бекар» Эльдар Султанов добавляет, что в договоре долевого участия обычно существует дополнительное соглашение, в котором указано в каком виде покупателю передается квартира. «Чаще всего у клиента возникают не жалобы, а несоответствие ожиданиям», — считает он.

Если в течение гарантийного срока эксплуатации дома выявлен какой–то строительный брак, то управляющая компания (ТСЖ) должна письменно обратиться в адрес застройщика, который организует специальную комиссию, рассказывает директор по развитию компании Л1 (ранее — ЛЭК) Надежда Калашникова. «Составляется акт, по результатам которого определяется, проявился брак по вине застройщика или нет, и если факт подтверждается, то ТСЖ получает официальный ответ со сроками устранения брака», — говорит она.

 Вернуть, нельзя отремонтировать

 Устранить тем или иным способом — вплоть до реконструкции и ликвидации — можно любые «недочеты», считает президент Национального объединения строителей Ефим Басин. Он подчеркивает, что если недостатки являются нарушением технических регламентов «О безопасности зданий и сооружений» и «О пожарной безопасности», они должны быть устранены безусловно и вне зависимости от того, какие потребуются для этого издержки или каковы технические возможности по их устранению.

 «Что касается решения о поиске другой квартиры и требований возврата денег, такое решение должно приниматься исходя из оценки возможности устранения «недочета» в приемлемый срок и приемлемых издержек времени и денег со стороны потребителя», — добавляет Ефим Басин. Заместитель генерального директора АН «Арин» Владимир Спарак не припомнит случаев, когда качество квартиры было настолько ужасным, что приходилось возвращать деньги. Среди исключений — недавняя ситуация, когда в новостройках из стен выделялись пары аммиака, и в квартирах стоял неприятный запах, что произошло из–за проблем с бетоном. Тогда застройщики предлагали покупателям либо другие квартиры, либо денежную компенсацию, либо проведение работ по уменьшению содержания аммиака в стенах.

В большинстве случаев застройщик идет навстречу покупателю, однако в судебной борьбе за качество приобретенной квартиры, впрочем, как и любого приобретенного товара, основной помощник — закон о защите прав потребителей, а также договор, который покупатель подписывает с застройщиком и должен внимательно прочитать и прояснить для себя все условия.

 «Дешевый сыр» без последствий?

Полностью быть уверенным в качестве жилья покупатель может только в случае приобретения квартиры на вторичном рынке, когда можно и посетить будущую квартиру, и потрогать стены, и оценить вид из окна, отмечает первый вице–президент ГК «Балтрос» Олег Еремин. В случае с долевым участием Светлана Чернильникова советует оценить опыт застройщика, в том числе узнать об уже реализованных проектах, ознакомиться с информацией на форумах дольщиков.

«Бывает полезно съездить на стройплощадку, чтобы, как минимум, удостовериться в том, что там ведутся работы, а также объективно оценить вид из окон, транспорт­ную обстановку, близость или, наоборот, удаленность от объектов инфраструктуры», — отмечает она. Немаловажно потребовать у компании документы, юридически подтверждающие право на выполнение конкретного объекта, правоустанавливающие документы на земельный участок, а также допуски на выполнение определенных видов строительных работ, замечает Ефим Басин.

Между тем исполнительный директор СРО НП «Центр объединения строителей «СФЕРА–А» Дарья Акимова отмечает, что сейчас на рынке первичной недвижимости после кризиса 2008 года многие застройщики, предлагая свои объекты недвижимости, делают акцент на их супернизкой стоимости — в среднем от 1,7 млн руб., и покупатель, реагируя на эту уловку, совершенно не задается вопросом о качестве объекта, а в итоге получает «сырое» жилье.

 Шалва Макрахидзе, Заместитель директора по строитель­ству бизнес–единицы Группы ЛСР «ЛСР. Недвижимость. Северо–Запад»:

«Сегодня большинство квартир в домах на рынке масс-маркета раскупается на стадии строительства, то есть когда качество строительства оценить воочию еще трудно или невозможно. Представление о качестве возводимых тем или иным застройщиком объектов можно составить, изучая историю организации, ее репутацию среди игроков рынка и потребителей, а также судьбу реализованных проектов. Покупателю, приходящему принимать квартиру со своим специалистом, следует иметь в виду, что акты соответствия выполненных работ, как правило, касаются объекта в целом и не существуют применительно к конкретной квартире. А требования к этим работам прописаны в нормативной строительной документации».

Олег Еремин, Первый вице–президент ГК «Балтрос»:

«Сегодня рынок недвижимости становится более прозрачным, и у покупателей есть все больше инструментов, которые позволяют не только получать более полную и достоверную информацию о состоянии бизнеса застройщика, ходе и качестве строительства интересующего объекта, но и в определенной мере даже влиять на него. К таким можно отнести, например, различные форумы и сообщества в сети Интернет. Транслируя свое мнение, совместно вырабатывая стратегию поведения покупатели, безусловно, могут добиться от строительной компании желаемых действий в решении определенного круга вопросов. Если покупатель категорически не удовлетворен качеством приобретенной квартиры, он может обратиться в суд и отстаивать свои права в соответствии с Гражданским кодексом или законом о правах потребителя».

 Виктор Коршенбаум, директор по строительству Холдинга RBI:

«Если дом уже построен и квартира приобретается с подготовкой под чистовую отделку, то при приемке покупателям стоит обращать внимание на ровность стен, полов, потолков, качество установки стеклопакетов, качество потолочных швов, стяжки пола, работу радиаторов отопления. Если же квартира приобретается на нулевом цикле, когда создается только фундамент, то важно проверить надежность застройщика, ведущего строительство, в том числе опыт и срок работы компании, наличие правоустанавливающих документов и пакета всей документации, необходимой для ведения строительства. Также рекомендуется посмотреть те объекты, которые уже построены этой компанией».

Ирина Лапеченкова