Комментарии в СМИ

«Снести нельзя оставить»

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», прогнозирует, как будут развиваться события со сносом объектов, незаконно возведенных на землях ИЖС в Санкт-Петербурге.

В ноябре петербургский суд вынес два окончательных решения о сносе объектов, самовольно возведенных на землях ИЖС. Речь идет о комплексе таун-хаузов в Старо-Паново (Земская, 64) и малоэтажного доме на 15 квартир в Озерках (Межозерная, 16А). Еще несколько объектов девелоперы пытаются отстоять в судах. Эксперты, опрошенные Spb.RealEstate.ru в рамках рубрики ИТОГИ МЕСЯЦА, заметили, что в сложившейся ситуации власти также должны нести ответственность, как и застройщики, допустившие незаконные стройки. Впрочем, крайними остаются дольщики: их шансы вернуть свои вложения под большим вопросом, хотя не стоит сбрасывать со счетов, что многие из них понимали риски инвестиций в такие проекты.

«Сносная» эпидемия началась с Московской области, когда широкий резонанс вызвала ликвидация дома на землях ИЖС в Вешках. Дольщики этого объекта потеряли и квартиры и деньги, а сам застройщик пустился в бега. Год назад городские власти объявили о начале настоящего «крестового похода» против незаконной застройки участков, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство. В список, который огласил Комитет по землеустройству, попало около двухсот объектов, которые предстояло проверить «на законность». Лидером по числу самостроев оказался Приморский район (71 адрес), второе место — у Красносельского и Выборгского районов (38 и 36 объектов).

Основная претензия к застройщикам — на участках строится не индивидуальное жилье, а многоквартирные малоэтажные дома, что противоречит правилам землепользования и застройки территории. Действительно, строительство многоквартирных домов на землях ИЖС в последние несколько лет было нередким явлением — часть участков застройщики приобретали на вторичном рынке, часть — на торгах Фонда имущества. И речь идет не только о малоизвестных компаниях — среди десятка дел, которые сейчас находятся в судах разных инстанций, есть, например, жилой комплекс «Северо-Западной Строительной Корпорации», которая ведет строительство в Коломягах на протяжении последних пятнадцати лет. Сейчас компания ждет рассмотрения апелляционной жалобы относительно своего жилого комплекса на Горной, 22.

Судьба покупателей квартир в домах, которым предназначен снос, пока остается неясной. Опрошенные спикеры констатируют: суд далеко не всегда встает на сторону чиновников, и у граждан есть шансы доказать, что жилье куплено ими на вполне законных основаниях. Впрочем, предупреждают юристы, существующие «бреши» в законодательстве все-таки не дадут стопроцентной гарантии компенсации вложенных средств.

«Вина власти в строительстве незаконных домов тоже есть»

Андрей Еланский, старший юрист компании «ВИТ-Консалт»:

— Власти Петербурга решительно настроены на снос незаконных объектов. Однако снос некоторых объектов — например, дома на Горной — может приобрести широкий общественный резонанс (в одном из домов проживает футболист «Зенита» Андрей Аршавин). Так что неисключено, что на стадии исполнения судебного решения власти города смогут заключить мировое соглашение, либо организуют процесс внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), позволяющих строить на данных территориях многоквартирные малоэтажные жилые дома.

Ведь вина власти в данной ситуации видна невооруженным глазом: ГАСН на стадии выдачи разрешения на строительство при проверке представленной застройщиком проектной документации имел возможность установить, что фактически планируется возведение многоквартирного дома, что, в свою очередь, является безусловным основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство ввиду несоответствия проектной документации градостроительному плану земельного участка. А строительство всех без исключения таких объектов осуществлялось на основании соответствующих разрешений на строительство.

Без внесения изменений в ПЗЗ и смены разрешенного использования земельного участка застройщикам не удастся легализовать возведенное строение. Однако это очень затратный и трудоемкий процесс, требующий получения большого количества согласований.

В любом случае, гражданам следует четко осознавать возможные негативные последствия заключения договоров на приобретение квартир в таких объектах. Необходимо истребовать у застройщика всю разрешительную документацию на строительство, проконсультироваться с юристами на предмет возможных рисков и помнить, что чем ниже цена за подобные объекты у застройщика, тем более велика вероятность в конечном итоге остаться ни с чем.

«Застройщики пользовались лакунами в законодательстве»

Максим Рот, управляющий директор ООО «Строительная фирма «ИРОН»:

— На мой взгляд, в этом вопросе больше юридической составляющей, чем строительной. Застройщики пользовались лакунами в законодательстве, а отвечать рублем приходится покупателям. Власти необходимо пойти на встречу застройщикам и легализовать подобные объекты, которые на данный момент уже построены и в которых живут люди, если, конечно, в них безопасно жить.

Но в то же время предстоит и усовершенствовать законодательную базу, чтобы в будущем такие случаи исключить. Другой вопрос, что если застройщик в дальнейшем все равно нарушает закон, то строящиеся объекты необходимо снести и обязать девелопера вернуть деньги доверчивым покупателям.

«Госорганы не хотят быть крайними, поэтому и будут сносить такие объекты»

Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры»:

— По нашему мнению, сносить незаконно построенные на землях ИЖС в Санкт-Петербурге объекты будут. Такой политики придерживается и Государственный строительный надзор, и Комитет по землеустройству. Это связано с тем, что для участков ИЖС были заложены совершенно другая инфраструктура и объемы (согласно ПЗЗ). Чтобы не быть в итоге крайними, государственные органы обязаны предпринимать соответствующие действия по устранению нарушений.

Однако, в первую очередь, сносить будут все же объекты, на которые права собственности зарегистрировать невозможно, в противном случае, возможен «социальный бунт» среди граждан, которые приобрели подобные объекты недвижимости. Это объекты, которые не подпадают ни под дачную амнистию, ни под блокировочную застройку и пр.

Например, на участках ИЖС разрешена так называемая блокированная застройка. Градостроительный кодекс РФ (п. 2 ст. 49) относит к жилым домам блокированной застройки объекты не выше трех этажей, состоящие максимум из десяти блок-секций. Каждая из них может быть рассчитана на проживание отдельной семьи, правда, инженерные сети необходимо заводить в каждую квартиру отдельно. Если блокированный дом отвечает данным требованиям, то каждый блок рассматривается как отдельный одноквартирный дом. Соответственно, застройщик продает обособленный объект – в этом случае доказать незаконность постройки будет проблематично.

«Это будет хорошим уроком для тех застройщиков, которые пытаются работать незаконно»

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

— На мой взгляд, все застройщики должны действовать в рамках закона и не надеяться, что впоследствии они смогут каким-либо образом обойти его. Те застройщики, которые ранее уже незаконно возводили жилье на землях ИЖС, сейчас вряд ли смогут избежать наказания. Скорее всего, не все объекты попадут под снос, а лишь некоторые, но даже снос единичных объектов отразится на действиях других застройщиков. Опасаясь подобных санкций, девелоперы начнут заранее обдумывать свои действия и стараться впредь не нарушать закон.

Екатерина Голубева

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ