Комментарии в СМИ

«Неугодные угодья»

23.08.2016 Недвижимость и строительство

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», председатель Комитета по законодательству Российской гильдии управляющих и девелоперов, сомневается в адекватности запрета на использование земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в пределах 30 километров от границ сельских населенных пунктов, для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства.

Поправки в Земельный кодекс поставили рынок загородной недвижимости под угрозу.

Рынок загородной недвижимости ждут серьезные перемены. По новым поправкам в Земельный кодекс, участки земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в пределах тридцати километров от границ сельских населенных пунктов, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства. Иными словами, это фактически означает, что создание новых дачных поселков, например в Ленобласти, будет невозможно. К чему это приведет и как быть участникам рынка в новых условиях, выяснял корреспондент «РГ».

Аналитик рынка недвижимости, главный редактор журнала «Пригород» Дмитрий Синочкин выделил главную проблему: нет четкого понимания, что значит «цели, не связанные с ведением сельского хозяйства».

— Казалось бы, садоводство и огородничество — это самое настоящее сельское хозяйство. Однако, по мнению Росреестра, это не так, — пояснил он корреспонденту «РГ». — Прописанного юридического определения такого использования не существует. Поэтому новые поправки в юридическом смысле лишь вызовут индивидуальные истолкования. Решение по каждому отдельному участку будет зависеть от угла зрения прокуратуры или конкретного муниципального чиновника, или Росреестра. Они и будут решать, в «правильных» целях земля используется или нет. Нужно ждать, пока сложится судебная практика по этому вопросу, но последние два года практика складывалась негативная — новые поселения на сельхозземлях просто не давали официально зарегистрировать.

По словам эксперта, получается, что в рамках закона дачное строительство дальше сможет развиваться только в далеких деревнях, либо будут уплотняться существующие поселки, а в таком случае 70 процентов рынка загородного жилья просто умрет. Уже сейчас эта тенденция чувствуется — спрос на земельные участки на сельхозземле под дачное строительство резко упал.

— Понятно, что новые правила приняли из-за опасений, что все сельхозугодья застроят многоквартирным жильем, этого боялись года два назад, сейчас же картина другая. И еще одна причина — доктрина продовольственной безопасности. Теперь, по логике, на сельхозземлях должна расти картошка или рапс, и ничем другим их занимать нельзя. Однако не стоит забывать, что 40 процентов этой самой картошки нам дают как раз индивидуальные хозяйства, а теперь они под угрозой.

Сами игроки рынка загородной недвижимости пребывают в недоумении, но во многом солидарны с экспертом. Как пояснил корреспонденту «РГ» ведущий аналитик ГК «Доверие» Антон Банин, в первую очередь закон, скорее всего, ставит целью вовлекать земли сельхозназначения в хозяйственный оборот и ограничивать их нецелевое использование. По сути это благое стремление, и само постановление для отечественного сельского хозяйства можно назвать долгожданным. Однако оно появилось именно сейчас, и во многом благодаря политической составляющей и курсу на импортозамещение.

Но закон не учитывает интересы владельцев строящихся дачных поселков. Фактически ситуация для строителей только усложняется, так как появляется дополнительное административное звено — теперь целевое назначение земель нужно будет согласовать. Еще появится возможность изъять уже освоенные участки, если вдруг сочтут, что их используют «не по назначению».

— Изменения, вероятно, не коснутся уже существующих садоводств и дачных кооперативов, — пояснил он. — Тем не менее, строительство новых загородных поселков окажется под вопросом. Чтобы спасти ситуацию, такие земли, скорее всего, начнут юридически переоформлять в другие виды дачных объединений, например СНТ (садовое некоммерческое товарищество). В судах тоже прибавится работы, будут многочисленные тяжбы: кто-то будет оспаривать решения об изъятии участков, многим владельцам земель придется доказывать их целевое использование. В итоге доля выводимых на рынок ДНП (дачных некоммерческих партнерств), скорее всего, снизится, и купить новый загородный дом станет проблематично.

По прогнозам, чтобы снизить затраты и риски загородного девелопмента, станет выгоднее создавать дачные поселки в пределах населенных пунктов. Поэтому в ближайшие годы, видимо, на рынке стоит ждать всплеска предложения загородных домов не в новых поселениях, а в рамках уже существующих. Также аналитики предсказывают повышение активности собственников, имеющих в пассивном владении гектары сельхозземель, которые нужно срочно как-то задействовать или сбыть. Часть этих владений будут продавать по минимальной цене, часть — переводить в другую категорию.

Прямая речь

Дмитрий Некрестьянов, председатель Комитета по законодательству Российской гильдии управляющих и девелоперов:

—Введенный запрет вызывает очень много вопросов, так как даже из пояснительной записки к проекту закона невозможно понять, с какой целью документ создавался. Текущие формулировки фактически вводят запрет для дачного строительства, так как оно не относится к «ведению сельского хозяйства», хотя и является одним из разрешенных видов деятельности на сельхозземлях. Более того, так как законодатель применил формулировку «не могут использоваться», то это формально должно означать, что и существующие дачные поселки являются нарушением этого запрета. Такая формулировка абсурдна, и дефекты юридической техники настолько очевидны, что непонятно, как это было принято. Скорее всего инициаторы пытались защищить от застройки сельскохозяйственные угодья. Но из закона это вообще никак не вытекает, и если на практике его будут толковать максимально широко, то собственников земель и дачных домов ждет еще много неприятных сюрпризов. Остается надеяться, что в скором времени реализуют идею об отказе от категорий земель вообще, и тогда ситуация станет более понятной.

Анна Романова

Материал опубликован в «Российской газете» № 187 (7055) от 23.08.2016