Комментарии в СМИ

Партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов напоминает, что отказ в выдаче градостроительных планов не предусмотрен Градостроительным кодексом РФ.

С 1 января в Ленинградской области изменился ряд правил, по которым работают строительные компании. Изменения не стали принципиально важными. Первые их итоги были подведены на VIII съезде строителей Ленобласти.

По степени актуальности для застройщиков новые правила можно перечислить в такой очередности: во‑первых, расширен список объектов, для возведения которых не нужно получать разрешения на строительство, а во‑вторых, часть полномочий по выдаче таких разрешений (если они все-таки требуются) переходит от органов местного самоуправления (ОМСУ) к региональным властям.

Что осталось у муниципалов

На уровне муниципальных образований осталась разработка документов территориального планирования. Также они продолжают принимать решения о подготовке генеральных планов поселений, проектов планировки территории (ППТ) и градостроительных планов. Однако утверждаться эти документы с 1 января должны на уровне правительства Ленинградской области или профильных комитетов.

Опасения, что с утверждением могут быть проблемы, похоже, были напрасными. Так, по сообщению строительного вице-губернатора Ленинградской области Георгия Богачева, за январь в Комитет по архитектуре и градостроительству (КАГ) поступило 116 заявлений на выдачу градостроительных планов земельных участков; 64 градплана были выданы, 16 направлены на доработку (все они были участками под ИЖС), а остальные 36 «пока рассматриваются». Подавляющее большинство градпланов, по словам Богачева, касались участков под ИЖС, и всего 1 градплан относился к многоэтажному строительству. «Возможно, перед Новым годом все застройщики перестраховались и градпланы получили», — предположил вице-губернатор.

Однако руководитель практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов напомнил, что отказ в выдаче градостроительных планов Градкодексом вообще не предусмотрен. «Если такой отказ происходит, значит, муниципалы плохо подготавливают эти планы. А в итоге страдает инвестор»,  — напомнил эксперт. Некрестьянов предложил разрешить застройщикам хотя бы в сегменте многоквартирного строительства с самого начала обращаться за разработкой градпланов на уровень области, чтобы взаимодействие с муниципалами стало внутренним делом областных и муниципальных властей.

Георгий Богачев с этим предложением не согласился. «Такой механизм мы заложили сознательно, с тем чтобы выдача и утверждение градостроительной документации находились в ведении как муниципалитетов, так и региональных властей,  — заявил он.  — Цель — обеспечить заинтересованность всех уровней власти в развитии поселений. Это принципиальный момент, который мы закладывали в закон. Полномочия Комитета по архитектуре на сегодняшний день касаются только утверждения документов по территориальному планированию, а полномочия по их подготовке по-прежнему находятся на муниципальном уровне, и это, на наш взгляд, достаточно справедливо, потому что таким образом все уровни власти участвуют в строительном процессе».

Что получил стройнадзор

Комитет государственного строительного надзора и экспертизы был наделен правами на выдачу разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, а также на их продление, внесение в них изменений и прекращение действия этих документов. В частности, правом выдачи разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, которые подлежат экспертизе в соответствии со ст. 49 Градкодекса: жилых домов выше 3-х этажей, торгово-бытовых объектов выше 2-х этажей, промышленных объектов площадью свыше 1500 кв м., а также ряда инфраструктурных объектов.

В Комитет стройнадзора в январе поступило 38 заявлений о выдаче разрешений на строительство (в т. ч. 12 — о продлении ранее выданных разрешений), и к середине февраля было выдано 9 разрешений и 5 отказов («В связи с недостатком каких-то документов, — сообщил Георгий Богачев. — Но это, в общем, рабочий момент»). Областные чиновники изначально заявляли о том, что переход этих полномочий к региональным властям снимет административные барьеры в градостроительной деятельности. На съезде строителей Богачев подтвердил этот тезис: «Сегодня одновременно с запросом на получение заключения о соответствии построенного объекта техническим регламентам у застройщика есть возможность тут же подать заявление на выдачу разрешения на строительство, и в одном и том же месте (в Комитете строительного надзора) это разрешение будет выдано автоматически».

Что получил комитет по архитектуре

В список полномочий Комитета по архитектуре и градостроительству (КАГ) вошли утверждение правил землепользования и застройки (ПЗЗ) поселений, утверждение градостроительных планов земельных участков, проектов планировки территории, выдача разрешений на условно разрешенные виды использования земли и на отклонения от предельных параметров в рамках ПЗЗ. Также, в соответствии с новым законом, постановлениями правительства Ленобласти будут утверждаться схемы территориального планирования районов и изменения в них, местные нормативы градостроительного проектирования для каждого поселения (как сельского, так и городского) и генеральные планы поселений.

Обсуждая итоги января, участники съезда выработали для себя две рекомендации: застройщикам следует подавать на утверждение градостроительную документацию единым пакетом, в который входят проект планировки, проект межевания и в его составе градостроительные планы земельных участков, и, кроме того, застройщикам (и муниципалам) не следует готовить градпланы на слишком большие участки (порядка 30 Га и более). Вместо этого рекомендуется по отдельности готовить планы участков под линейные объекты, под центральные инженерные сооружения, под объекты социального обслуживания, под жилые объекты — и тогда с их утверждением не будет проблем.

Разрешений не требуется

Напомним, что 11 декабря 2014 года Законодательное собрание Ленинградской области приняло поправки в местный закон от 18 мая 2012 года № 38-оз «Об установлении случаев, при которых не требуется получение разрешения на строительство на территории Ленинградской области».

Прежний список таких объектов расширен. Ограничения сняты для любых объектов не выше двух этажей, возводимых на территориях баз отдыха, для построек в крестьянских хозяйствах и для отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

Но, главное, упрощается согласование работ по прокладке сетей мощностью до 10 кВт, газопроводов низкого и среднего давления в черте населенных пунктов, трансформаторных подстанций блок-модульного типа, индивидуальных тепловых пунктов и еще ряда инженерных объектов, что, по убеждению чиновников, реально снизит срок подключения домов и нежилых объектов к инженерным сетям.

Одна из причин принятия этого закона — многочисленные жалобы застройщиков и собственников, которые не сумели договориться с органами местного самоуправления. Теперь у них есть выбор: обращаться за разрешением на строительство и ввод объектов к местным властям или подать проект на госэкпертизу.

«Стройка на территориях баз отдыха не требует внесения в границы населенных пунктов. Да, там выше налоги, там электрический тариф «для прочих потребителей», но все же это очень интересная тема для нового дачного развития», — предположил Георгий Богачев.

Точка зрения:

Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области:

— Сегодня все проекты, в том числе дорожные, которые у нас есть на пограничных территориях, мы согласовываем с Петербургом, во-первых, в рамках нашего координационного совета (который действует с 2012 года), и, во-вторых, в рамках Автономной некоммерческой организации «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области» (учреждена в 2013 году Правительством Российской Федерации совместно с Правительством Санкт-Петербурга и Правительством Ленинградской области).

Да, прежде у нас было недопонимание с Петербургом, потому что город не хотел загружать свои дороги дополнительным количеством машин. Например, построить проезд с пр. Руставели на Гражданский пр. Сейчас мы эти вопросы снимаем, потому что у Петербурга есть к нам встречные транспортные вопросы. Например, один из них связан с Колпино (часть дороги, которую хотел построить туда Петербург, проходит по территории Ленобласти). И такие встречные вопросы дают возможность компромисса. Мы, например, строим для города часть дороги по территории Ленинградской области, а он помогают нам на своей территории строить элементы транспортных развязок, которые необходимы для района Мурино-Девяткино. Это первая тема для сотрудничества. Вторая тема: мы пошли навстречу Санкт-Петербургу и готовим к передаче ему уже 3-й участок для предоставления земельных участков многодетным семьям (уже выделено два – на 69 и на 200 Га).

Также мы обсуждаем встречные вопросы, которые необходимо решать для развития инженерной и транспортной инфраструктуры в районе наших совместных больших строек. Например, мы планируем строить новую дорогу протяженностью 7,5 км в створе Пискаревского проспекта с выходом на Кузьмолово. Этот проект мы будем реализовывать как платную дорогу, чтобы иметь возможность заинтересовать частного инвестора (потому что Ленобласть будет финансировать из средств бюджета только 40% ее строительства). Обсуждения на интернет-форумах показали, что при заявленной нами цене проезда (30-35 руб. за 7,5 км) большинство участников дискуссий согласно заплатить, так как, по их мнению, это лучше, чем стоять в пробках по 40-60 мин.).

Также нам предстоит решить с городом транспортные проблемы Кудрово и Уткиной заводи. Здесь, я думаю, мы тоже найдем общий язык. Мы с Петербургом обречены на сотрудничество.

Ссылка на источник