Комментарии в СМИ

«Сохранить нельзя исправить»

Руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов комментирует материал о спорах между застройщиками и градозащитниками. 

Градозащитное сообщество играет важную роль в жизни Петербурга. Во многом благодаря ему удалось свести к минимуму появление объектов, способных испортить облик Северной столицы. Вместе с тем некоторые девелоперы нередко обвиняют активистов в популизме и недальновидности, указывая, что из-за их вмешательства исторические здания, которые могли бы быть приведены в порядок за счет инвесторов, превращаются в руины. Средств городского бюджета на это не хватает: в Петербурге насчитывается около 9 тыс. памятников, из которых ежегодно реставрируется всего несколько десятков.

Город — это всегда конфликты интересов власти, девелоперов и других вовлеченных групп, говорят эксперты. Зачастую сторонам приходится отстаивать свою позицию в судах, где с каждым годом рассматривается все больше дел, связанных с оспариванием выдачи разрешений на строительство. «С одной стороны, градозащитники негативно влияют на бизнес застройщиков, потому что в большинстве случаев их цель — отмена проектов. А с другой, они являются ограничивающим фактором, не позволяющим девелоперам делать совсем уж безобразные вещи»,— рассуждает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. При этом в Петербурге сохраняется проблема недостатка средств для приведения в порядок даже десятой части зданий-памятников: в текущем году Смольный выделил 2 млрд рублей для реконструкции 68 объектов. Таким образом, участие бизнеса остается во многом единственным шансом вдохнуть в ценные для Петербурга дома новую жизнь. Вместе с тем многие девелоперы называют центр города «токсичным»: каждый проект в нем — огромная «головная боль» и лишь единицы компаний готовы сейчас с этим связываться.

Громкие голоса

Участники рынка признают: такому городу, как Петербург, необходимо градозащитное движение. Однако, по их мнению, благие намерения активистов зачастую сводятся к популизму: выступая за все хорошее против всего плохого, они не предлагают позитивной повестки, а лишь набирают политические очки. «В тот момент, когда это движение только начиналось, в романтический период, это было хорошо и правильно. Градозащита зародилась, чтобы остановить безнаказанность и вседозволенность 1990-х годов. Тогда застройщики вели себя совершенно иначе, и очень хорошо, что вседозволенность ушла»,— говорит заместитель председателя правления ООО «Охта Групп» Михаил Ривлин. Однако, замечает он, позднее маятник качнулся в другую сторону и знамя подхватили псевдоградозащитники, которые начали цепляться к любому проекту, «защищать любые сараи», а это уже не идет на пользу городу.
Проблема в том, что в любом споре громче всех слышны те активисты, у кого на первом месте — не искреннее желание сохранить историческое наследие, а пиар, политика, какие-то другие собственные интересы, полагает президент группы RBI Эдуард Тиктинский. «Иначе чем объяснить такую картину, уже очень привычную? Здание стоит, ветшает и разрушается годами, и никого это не волнует, но как только появляется инвестор, готовый взяться за реконструкцию, тут же оказывается, что ничего трогать нельзя и настолько это здание ценное, что пусть лучше оно и дальше разрушается в неприкосновенности»,— с сожалением констатирует он. Ярчайший пример — пустующее Конюшенное ведомство, откуда градозащитники «выдавили» девелопера, и сейчас оно приходит в аварийное состояние, добавляет Николай Пашков. Преобразование этого объекта под апарт-отель десять лет назад планировала «Плаза Лотос групп» братьев Зингаревичей, однако позже проект был отменен, и решение о том, что будет с памятником, до сих пор не принято Смольным.

«Если нарисовать сейчас карту побед градозащитников, где были остановлены работы и чем они гордятся, это будет карта ужасных пустырей, развалин, клоак, заброшенных мест, язв на теле города, которые, к сожалению, так и остаются язвами не первый год»,— продолжает господин Ривлин.

Ему возражает Александр Кононов, заместитель председателя совета Санкт-Петербургского городского отделения ВООПИиК, называя такие объекты, как Фрунзенский универмаг, дачу Гаусвальд, а также электростанцию Варшавского вокзала: они были «отвоеваны» и впоследствии приведены в порядок. В настоящее время под пристальным вниманием ВООПИиК находятся Охтинский мыс, дом Басевича, бывшее здание Всесоюзного НИИ целлюлозно-бумажной промышленности, здание бывшей медсанчасти на Одоевского, а также манеж Финляндского полка.

Нерешенные проблемы

По словам господина Кононова, основными проблемами, стоящими перед градозащитниками Петербурга, являются невнятная градостроительная политика, разрушение исторической застройки, нарушения законодательства, информационная закрытость при принятии решений, а также имитация диалога с общественностью.

Активисты обращают внимание на двоякое толкование норм 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия», а также регионального закона № 820 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия». Юрист и градозащитник Павел Шапчиц возлагает ответственность за их несоблюдение на чиновников. «Эффект «мутной воды» создается именно из-за них. Если бы чиновники хотели, то создали бы правила, очевидные для всех, и не было бы противоречий между буквой и духом закона»,— уверен он. При этом еще ни один девелопер не выиграл суд у властей, если в результате неверного согласования бизнесу был нанесен ущерб, замечают участники рынка. «Вся тяжесть ошибки, в том числе со стороны чиновников, ложится на застройщика»,— замечает господин Ривлин.

Позиция властей, конечно, ключевая в этом вопросе, но зачастую решения по спорным проектам принимаются из принципа «лишь бы не было в городе лишнего шума», добавляет господин Тиктинский. «Наше законодательство — строгое, даже жесткое, требовательное, очень ограничивающее возможности. Например, как можно в рамках реконструкции обеспечить инсоляцию, если рядом стоят другие здания, как решить вопрос с парковкой, если нельзя практически влезать под землю, где сажать зелень? Но каждый раз мы вынуждены, помимо законодательных ограничений, оценивать риски появления «активистов», которые будут подстрекать к протесту, пугать и дезинформировать общественность, а значит — ставить под сомнение реализацию проекта, даже если все необходимые разрешения и согласования ранее были получены»,— отмечает эксперт.

В таких ситуациях зачастую сроки стройки сдвигаются минимум на год, и за период просрочки в любом случае заплатит застройщик, так как даже на проигравших истцов суд не возлагает реально понесенные расходы. То есть обжаловать разрешение на строительство можно финансово безнаказанно, а это не стимулирует воздерживаться от заведомо неправомерных исков. «Естественно, застройщики учитывают этот риск и закладывают его в своих финансовых моделях, что в итоге сказывается на конечной стоимости квадратного метра, особенно в центральных районах города»,— объясняет партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его мнению, ситуацию может исправить механизм поиска баланса интересов: обязательно предварительное обсуждение проектов и установление на уровне закона обязанности по предварительной публикации документов о строительстве на общедоступном ресурсе, а также признание, что сроки оспаривания считаются текущими для всех с момента размещения на этом ресурсе. «Тогда все несогласные могут пойти в суд в течение трех месяцев с момента публикации, а если не пошли, то оспаривать документы уже нельзя будет»,— предлагает господин Некрестьянов.

Оспаривание разрешения на строительство — это выбивание почвы из-под ног, негодует господин Ривлин: «На девелопере со всех сторон лежит ответственность — и перед дольщиками, и перед кредиторами». Градозащитники парируют, замечая, что девелоперы сгущают краски. «Никто не станет возмущаться, если застройщики будут грамотно реализовывать объекты, без вреда для исторической среды»,— убежден господин Шапчиц.

При этом коммуникацию застройщикам приходится налаживать одновременно с различными группами активистов. «Градозащитники — это неоднородная среда из людей, преследующих совершенно разные цели. В этом в основном и состоит проблема: диалог с градозащитниками ведет каждый застройщик и ищет компромиссы, а потом приходит самостоятельная новая «группа влияния» и говорит, что у нее есть свое мнение и с ней никто диалог не ведет. В таком многообразии участников всегда есть недовольные и всем не угодить»,— замечает господин Некрестьянов. Вместе с тем градозащитники настаивают, что в ключевых вопросах, особенно по знаковым объектам, их мнение совпадает и они выступают «единым фронтом», помогая друг другу.

Мария Кузнецова

Материал  опубликован на сайте «Коммерсантъ» «Лица города». Приложение №75 от 28.04.2021

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ