Статья

«Срок аренды публичной земли истек, но арендатор продолжает пользоваться участком: можно ли продлить договор без торгов?»

01.02.2021 Недвижимость и строительство

В статье юрист практики недвижимости и инвестиций Анастасия Яковлева. отвечает на вопросы об аренде публичных земельных участков.

До 1 марта 2021 года некоторые арендаторы государственной и муниципальной земли могут продлить договор аренды в упрощенном порядке. Это возможно даже в том случае, если договор заключен на торгах и даже если у арендатора накопилась задолженность по арендной плате.

Условия и порядок продления аренды предусмотрены в п. 6 — п. 8 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

Кто сможет продлить аренду в упрощенном порядке?

Продлить договор смогут арендаторы государственной и муниципальной земли, которые отвечают одновременно трем критериям:

договор аренды участка заключен до того, как в 2020 году в регионе приняли решение о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды срок действия договора не истек и арендодатель не обратился в суд с требованием о его расторжении;
на дату обращения арендатора с требованием о продлении аренды у уполномоченного органа нет информации о выявленных и неустраненных нарушениях при использовании земельного участка.

Какой порядок продления договора?

Чтобы продлить договор, арендатору нужно обратиться к арендодателю с требованием заключить дополнительное соглашение. Если арендатор соответствует всем перечисленным критериям, арендодатель должен без проведения торгов заключить с ним допсоглашение в течение 5 рабочих дней.

На какой срок можно продлить аренду?

Арендатор может сам решить, на какой срок продлить аренду, но с учетом ограничений:

новый срок не может превышать срок действия договора аренды до его продления,
новый срок не может быть больше 3-х лет.

Можно ли продлить договор, если он заключен на неопределенный срок?

Закон не запрещает арендатору воспользоваться правом на продление договора, заключенного на неопределенный срок. Эту позицию поддерживает, в частности, Минэкономразвития РФ.

Но нужно учитывать несколько важных нюансов.

Во-первых, обращение арендатора можно толковать как намерение перевести договор из бессрочного режима в срочный. Тогда договор будет действовать не больше 3-х лет с момента подписания допсоглашения.

Во-вторых, не все договоры аренды могут действовать в режиме неопределенного срока. Например, тот, кто приобрел право аренды публичного земельного участка на торгах, не может продлить его на неопределённый срок (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Продлить договор аренды публичной земли, заключенный на торгах, на основании п. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ возможно, только если арендатор направил заявление о продлении договора до того, как его первоначальный срок истек.
По общему правилу срочный договор аренды трансформируется в бессрочный, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не против (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Более того, судебная практика требует от арендодателя активных действий. Если срок договора истек, а арендодатель молчит, велика вероятность, что договор признают возобновленным на неопределенный срок (п. 30 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020).

Однако у договоров аренды государственной и муниципальной земли есть большая специфика. В большинстве случаев такие договоры заключаются на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ). Продлить срок такого договора без торгов по общему правилу нельзя. Его можно возобновить на неопределенный срок, только если он заключен до того, как торги стали обязательными (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

Арендатор пытался продлить договор аренды лесного участка.

Суд отказал в иске, отметив следующее:

ч. 2 ст. 74.1 Лесного кодекса не позволяет изменять условия договоров аренды лесных участков, в том числе условия о сроке;
то, что арендодатель после истечения срока действия договора начислял арендную плату, а арендатор ее платил, не означает, что договор продлен на неопределенный срок;
арендатор просто платил за фактическое пользование лесным участком. Согласно ст. 622 ГК РФ в случае невозврата или несвоевременного возврата имущества арендодатель вправе потребовать арендную плату за все время просрочки.
Постановление 14ААС от 19.01.2021 по делу № А05-6824/2020

Таким образом, если спор о продлении договора на основании п. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ дойдет до суда, арендатор должен быть готов к тому, что суд проверит:

не истек ли срок действия договора на момент подачи заявления о его продлении,
если первоначальный срок действия договора истек, можно ли его продлить на неопределенный срок (Постановление 18ААС от 03.12.2020 по делу № А34-8215/2020).

Продлить договор аренды на основании п. 6 ст. 19 Закона № 98-ФЗ не получится, если:

арендатор подал заявление за пределами первоначально установленного срока действия договора, и
договор нельзя было продлить на неопределенный срок без торгов.

Ссылка на источник