Комментарии в СМИ
«Земельный кодекс подправили под конкуренцию»
Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», отмечает, что очевидным плюсом новшеств Земельного кодекса для представителей бизнес-сообщества является введение более четких и понятных правил игры.
В России начала действовать новая редакция Земельного кодекса РФ. Она значительно меняет многие ранее действовавшие положения основного нормативного документа о земле. Эксперты новый вариант кодекса оценивают неоднозначно и отмечают его несостыковку с муниципальным законодательством.
С 1 марта вступили в силу изменения в Земельный кодекс РФ. Ими корректируются около 70% всех принятых ранее положений нормативного документа. Специалисты считают принятые законодательные поправки реформаторскими, меняющими саму суть взаимоотношений государства и собственников земли.
Все с молотка
Согласно нововведениям, теперь приобрести земельный участок у государственных или муниципальных структур можно будет только с торгов. Данное положение касается как покупки, так и аренды земли. Исключения из нового правила установлены для 32 случаев. В частности, без конкурса юрлица смогут получить участок для реализации масштабных инвестиционных проектов, но только по распоряжению президента страны, премьер-министра или главы региона. Также без торгов земельные наделы могут быть предоставлены религиозным, садоводческим организациям, а также физлицам для индивидуального жилищного строительств и ведения личного хозяйства.
Вторая особенность новых правил в том, что действующие арендаторы участков не имеют преимущественного права на продление договора аренды. Как и другие претенденты на свою площадку, они могут участвовать в конкурсе только на общих основаниях. При этом перед аукционом действующие арендаторы должны освободить участок от своего имущества, если оно нестационарного типа (киоски, павильоны и т. д.).
В Комитете по управлению городским имуществом считают, что фактор отсутствия преимущественного права может повлечь ряд негативных последствий для субъектов предпринимательского сообщества. Специалисты отмечают, что ведомством уже разработан проект – предложение с поправками в Земельный кодекс. Губернатор Петербурга Георгий Полтавченко готов их передать в правительство РФ. Согласно данному проекту, добросовестные арендаторы должны иметь возможность продлить договоры аренды без проведения торгов.
Право на продажу
Норма об отсутствии преимущественного права на продление договоров также распространяется и на застройщиков, реализующих инвестиционные проекты. Правда, допускается возможность однократного увеличения сроков аренды для завершения всех строительных работ. Отметим, что до настоящего времени инвестдоговор можно было продлевать до бесконечности, если на это соглашались местные власти.
Также по новым правилам, если застройщик не справляется со своими обязательствами, муниципальный или госорган вправе обратиться в суд с требованием о принудительной продаже с публичных торгов объекта незавершенного строительства. Начальная цена будет определяться исходя из его рыночной стоимости. В случае если продажа на публичных торгах не состоялась, то земельный участок возвращается собственнику объекта для его завершения.
Стоит добавить, что нововведения будут действовать только на договоры, заключенные после даты вступления данных изменений в ГК. По мнению игроков рынка, меньше всего покупателей незавершенных объектов будет в жилищном строительстве. Девелоперы не захотят связываться с дольщиками, переходящими к ним по «наследству», и их проблемами, а также с долгами владельцев долгостроя перед сторонними организациями.
Нуждается в доработке
Независимые эксперты считают, что существенно видоизмененный Земельный кодекс получился достаточно неоднозначным. С одной стороны, он направлен на развитие конкуренции в бизнесе, с другой, может принести немало хлопот предпринимателям. Кроме того, нормативному документу не хватает множества подзаконных актов, принимаемых на местном уровне.
Юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры» Андрей Кулаков отмечает, что очевидным плюсом нового Земельного кодекса для представителей бизнес-сообщества является введение более четких и понятных правил игры. «Согласно новшествам для застройщиков наемного и экономического жилья предусмотрено предоставление участков без конкурса и льготная арендная плата, но им будет необходимо заранее определить стоимость жилья экономического класса или плату за наем жилья в наемном доме. Такая плата не будет подлежать изменению вне зависимости от каких-либо обстоятельств. Представляется, что последнее обстоятельство отпугнет застройщиков от таких проектов в сложившихся экономических условиях», – считает он.
Руководитель информационно-аналитического отдела консалтинговой группы «Беспалов и партнеры» Юлия Никулина добавляет, что по новой редакции Земельного кодекса передача федеральных земель в муниципальную собственность позволит в числе прочего сформировать резерв земель сельскохозяйственного назначения. Девелоперы от данного новшества будут в выигрыше, так как они в этом случае получат возможность приобрести участки под городскую или пригородную застройку без ущерба для сельскохозяйственных организаций.
Кстати:
Что еще нового? Некоторые специалисты (врачи, учителя, агрономы и т. д.) смогут арендовать бесплатные социальные участки в малонаселенных частях страны. Но только при условии работы по специальности на местах, где участок расположен. Для садоводов упрощается процедура приватизации участков. Отчасти легализуется самозахват земли, если участок не имел хозяина.
Максим Еланский
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям
Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям