Комментарии в СМИ

«Область в объятиях агломерации»

Издание цитирует Дениса Качкина, управляющего партнера «Качкин и Партнеры», выступавшего в рамках панельной дискуссии по развитию девелопмента в Ленинградской области.

Неуклонно нарастающая Петербургская агломерация активно вовлекает в процесс взаимодействия пригородные районы Ленобласти и порождает множество проблем – инфраструктурных, финансовых, законодательных.

Перспективам развития пригородных территорий была посвящена панельная дискуссия «Девелопмент в Ленинградской области: от общего к частному», организованная компанией PROEstate Events и Российской гильдией управляющих и девелоперов.

Высота – не порок

Разработанные полтора года назад региональные нормативы градостроительного проектирования с трудом «прививались» рынку, но сегодня застройщики в целом приняли установленные правила игры, и в новых проектах создается более комфортная для проживания среда, нежели это было ранее.

По мнению Георгия Богачева, вице-губернатора Ленинградской области по строительству, заслуга в формировании цивилизованного рынка принадлежит не только застройщикам, но и муниципалитетам. В качестве наиболее бережно относящихся к градостроительной среде поселений вице-губернатор назвал Аннино и Сертолово и выделил проблемную точку на карте области – Новодевяткинское сельское поселение. «Я призываю застройщиков аккуратнее относиться к тем предложениям, которые возникают в этом муниципальном образовании. Нормативы, которые поселение приняло автономно, не соответствуют нормативам региона. Мы обращаемся и будем обращаться в суд с исками об отмене местных ПЗЗ, а заодно и утвержденных проектов планировки. Возможно, эти документы могут быть отменены», – прокомментировал Георгий Богачев.

На вопрос, не планирует ли правительство региона для упреждения самовольства муниципалитетов проявить инициа¬тиву по возвращению функции утверждения градпланов на уровень субъекта Федерации, вице-губернатор ответил, что такая работа ведется. «Подготовлен законопроект с поправками в Градкодекс и 131 ФЗ, по которым некоторые вопросы местного значения будут изъяты из ведений муниципалитетов и переданы на уровень субъекта».

По словам Евгения Домрачева, председателя Комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области, вопрос высотности зданий стоит не так категорично в региональных нормативах, как принято думать. Основное ограничение касается плотности застройки. «Застройщик может построить здание хоть в 40 этажей, но с соблюдением основополагающего параметра – плотности застройки на 1 га территории. А также выполнением всех нормативов по объектам социального обслуживания, землям общего пользования, парковкам, расчетам необходимых территорий будущих объектов социального назначения, – объяснил Евгений Домрачев. – Иногда застройщики говорят о том, что параметры по обес¬печенности объектами инфраструктуры завышены в нормативах. Наша задача – зарезервировать территорию, а если по мере ее освоения окажется, что социальный объект не востребован, то всегда можно изменить функциональное назначение этого участка по факту пользования».

Инфраструктура через ГЧП

О том, что инфраструктурные проекты гораздо легче и успешнее реализовывать посредством схем государственно-частного партнерства, знают все, но примеров такого сотрудничества пока очень немного. По мнению экспертов, всему виной правовая неотрегулированность ГЧП и высокие риски всех участников проекта.

Тем не менее программу «Соцобъекты в обмен на налоги» вполне можно отнести к схемам ГЧП, успешно развивающимся в Ленобласти. Георгий Богачев рассказал об успехах программы в регионе и пообещал, что в перспективе в это соглашение могут быть включены медицинские учреждения.

«В результате работы программы сейчас в Ленобласти на разных стадиях строительства находятся 13 детских садов (всего на 1320 мест) и 4 школы (всего на 3700 мест), – рассказал Георгий Богачев. – Программа «Социнфраструктура в обмен на налоги» хороша тем, что мы не требуем никаких дополнительных платежей от застройщиков. Это наша принципиальная позиция».

В Кудрово уже есть успешный пример, когда помещение, возведенное застройщиком, было передано под размещение амбулатории. По мнению вице-губернатора, медицинские объекты, возможно, в перспективе также войдут в программу «Соцобъекты в обмен на налоги». При этом маловероятно включение в программу объектов инженерной и дорожной инфраструктуры. «Поступлений в бюджет не хватит на то, чтобы выполнить все эти обязательства», – заявил Георгий Богачев.

Денис Качкин, управляющий партнер, руководитель практики по инфраструктуре и ГЧП юридической компании «Качкин и партнеры», рассказал о возможностях ГЧП как инструмента привлечения инвестиций в инфраструктуру.

«Проект федерального закона о ГЧП, который был принят в апреле 2013 года в первом чтении, находится в ожидании второго чтения. В Ленобласти существующий закон о ГЧП проходит пересмотр, готовится его новая редакция. Налицо некий правовой вакуум, и поэтому ключевым инструментом ГЧП пока остается концессия, которая была введена в нашу правовую ткань в 2005 году (115-ФЗ), – рассказал Денис Качкин. – Сейчас в области запускается концессионный проект создания реабилитационного центра в пос. Коммунар. Он будет реализован по концессионной модели».

По словам Дениса Качкина, наиболее активно сегодня концессия используется в сфере дорожного строительства (трасса Москва – Петербург, трасса Москва – Минск), много проектов находится в разработке – путепроводов, тоннелей. Концессия распространена в ЖКХ и при реализации проектов социальной инфраструктуры.

Возможности концессии в ближайшем будущем будут расширены. «Подготовлен пакет поправок в 115-ФЗ, он предусматривает введение частной инициативы – теперь сам бизнес может подготовить проект и представить его субъекту. После чего проект размещается на сайте госзакупок, и если иных желающих не нашлось, то инициатор проекта может сам выступить концессионером», – отметил эксперт.

По законам эволюции

Территорию Петербургской агломерации эксперты очерчивают широко – это весь Всеволожский район, значительная часть Кировского, Гатчинского, Тосненского и Ломоносовского районов, а также ближайшая к городу часть Выборгского района.

По мнению Антона Финогенова, генерального директора ООО «ИТП «Урбаника», это те зоны, где ситуация требует безотлагательных мер. «Здесь проживает более 40% населения всей Ленинградской области. Растут объемы жилищного, промышленного, логистического строительства. При этом документы терпланирования многих муниципалитетов не скоординированы между собой и содержат изначально неадекватную реальности информацию. Усугубляется проблема растущего разрыва между бюджетными доходами региона и возрастающими инфраструктурными обязательствами, – считает Антон Финогенов. – Более 200 тыс. жителей Ленобласти (и это количество растет) работают в Петербурге. И налоги платят в городе, а не по месту жительства. При этом уже понятно, что область будет увеличивать свою долю жилищного строительства на рынке. Даже в условиях негативного экономического прогноза, к 2016 году она может превысить 40%».

По мнению Антона Финогенова, области нужно рассмотреть возможности консолидации с Петербургом по строительству объектов инфраструктуры, формированию полноценных транспортных коридоров (а не отдельных дорог). «В решении проблем водоснабжения и водоотведения нужно ориентироваться на резервы городского Водоканала, а строительство Новоладожского водовода – не повестка сегодняшнего дня», – считает эксперт.
По расчетам «Центра стратегических разработок «Северо-Запад», только при строительстве 300 тыс. кв. м в год Ленинградская область могла бы выполнять бюджетные обязательства в темпе, соответствующем развитию жилых районов. «Это в три раза меньше, чем сейчас там строится, – считает Дмитрий Санатов, руководитель проектного направления фонда «Центр стратегических разработок «Северо-Запад». – Бюджетные расходы области будут расти. Это факт».

По мнению Дмитрия Санатова, у Петербурга есть драйверы роста, способные повлиять на развитие прилегающих к городу территорий. «Это и «Лахта-центр», который сформулирует повестку развития офисной недвижимости в городе, и чемпионат мира по футболу – 2018, который может сформировать заказ на крупные девелоперские проекты», – уверен Дмитрий Санатов.

Интересно для малых и средних

Законодательство не предусматривает взносов застройщиков на развитие муниципального образования, но по факту это всегда компромисс, предшествующий получению разрешительной документации. Это касается и промышленного строительства, развития индустриальных парков, уверен Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости «ЮИТ Лентек», руководитель проекта ИП Greenstate.

«На сегодняшний момент на территории Петербурга и Ленобласти присутствует около 20 проектов индустриальных парков общей площадью 1 тыс. га (если не считать Усть-Лугу – еще 3 тыс. га), – рассказывает Максим Соболев. – Из этого объема освоено всего 300 га. Предложение на порядок превышает спрос».

По словам Максима Соболева, в 2013 году освоено всего 20 га промышленных территорий – это площадки Марьино (на территории Петербурга), Федоровское (Тосненский район) и ИП Greenstate (Горелово).

«Инвесторов привлечь сложно, – говорит Максим Соболев. – Крупных инвесторов единицы. Нет особой надежды и на иностранцев – интерес проявляют только те, что уже работают в России. Новых привлечь проблематично из-за сложной внешнеэкономической ситуации. Нужно ориентироваться на собственные производства, средние и малые предприятия, которые уже работают в Петербурге или ищут выхода на этот рынок. Им требуются небольшие производственные площадки в аренду (средний запрос – 1,5 тыс. кв. м)».

До города и обратно

В 2011-2012 годах по заказу Минтранса РФ была разработана «Программа развития транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области до 2020 года», которая рассматривает основные потребности транспортной системы региона. По словам Ольги Потифоровой, начальника управления по ГЧП и внешним связям АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Санкт-Петербурга и Ленинградской области», программой предусмотрено увеличение скорости транспортного сообщения между центральными районами Петербурга и новыми зонами развития городской агломерации, повышение качества услуг общественного транспорта, обеспечение обслуживания транзитных грузопотоков без ущерба для транспортной инфраструктуры городской агломерации, повышение уровня безопасности на транспорте, а также улучшение транспортных связей региона с другими регионами РФ.

Главные проекты, которыми занимается дирекция на сегодняшний день, – создание системы легкого рельсового транспорта (ЛРТ), соединяющего центральные районы Санкт-Петербурга и новые зоны развития городской агломерации, и создание транспортно-пересадочных узлов пассажирского транспорта в местах соприкосновения маршрутных сетей Петербурга и Ленинградской области.

Созданием системы ЛРТ по заказу дирекции занимается компания «Инвест-Консалт» совместно с ЗАО «Петербургские дороги». Планируется, что проект будет разработан ко II кварталу текущего года, предусмотрено включение в бюджет 2014-2016 годов расходов по финансированию затрат на проектирование приоритетных направлений линий ЛРТ. Одно из таких приоритетных направлений – легкорельсовая линия в направлении Сертолово.

Также на границе Петербурга и Ленобласти будут созданы транспорт¬но-пересадочные узлы. Проект планируется подготовить к III кварталу 2014 года. Программу размещения транспортно-пересадочных узлов разрабатывает ООО «Пи-Эм-Ай» совместно с ООО «А+С Транспроект». Сейчас разрабатывается концепция создания узлов в Девяткино и Купчино, там же предполагается построить два новых автовокзала.

Мнение:

Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного развития территорий ЗАО «Строительный трест»:

– Добросовестные застройщики стремятся создать качественную среду обитания в своих проектах. Это непременное условие конкурентоспособности проекта. Но, как ни странно, именно введение элементов, существенно повышающих качество среды обитания, приводит к возникновению серьезных проблем.

Например, создание межквартальной дорожной инфраструктуры, освещенных проездов, благоустроенных парковых зон на территории жилищного комплекса в Кудрово обернулось для нашей компании и наших партнеров существенным финансовым обременением. Безусловно, пока мы реализуем проект, мы будем заниматься обслуживанием парковой зоны, на эти цели у нас заложены средства в бюджет. Но когда мы уйдем, обслуживанием парка должно будет заняться муниципальное образование. Но у муниципалитета на это средств не предусмот¬рено. И законодательством эти вопросы не урегулированы. Соглашения с муниципалитетами не выходят за рамки добровольных договоренностей.

Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон»:

– Мы реализуем проект ЖК «Финские кварталы» на границе города и области и, как многие девелоперы, взаимодействующие с муниципалитетами, столкнулись с такой формой сотрудничества, как соглашение об инвестиционной деятельности. Эти соглашения находятся вне рамок градостроительного законодательства. И нам бы хотелось, чтобы они были поддержаны правительством Ленобласти, был выработан регламент этих документов, чтобы они стали трехсторонними. Во многих районах области почти полностью отсутствует или находится в плачевном состоянии инженерная инфраструктура. Самые острые вопросы – по очистным сооружениям. Существующие сети, которые не обновлялись десятилетиями, не выдержат объемы современного строительства. Застройщики вынуждены строить эту инфраструктуру за свои деньги, и при этом не обеспечены никакой защитой ни от подключения третьих лиц, ни от перипетий работы с администрацией муниципалитета. И везде свои правила. Все 200 поселений самостоятельно занимаются законотворчеством в этом вопросе.

Юусо Хиетанен, генеральный директор «NCC Жилищное строительство» (Россия):

– Ситуация, когда градостроительное законодательство меняется, характерна и для других стран. Всегда и везде происходят изменения, они вызывают дискуссии между властями и бизнесом. Однако сегодняшнее положение в Ленобласти очень непростое – огромные объемы строительства реализуются в условиях дефицита инфраструктуры. Поэтому я не завидую господину Богачеву – он вступил в должность в сложный для региона период. И понятно, новому правительству нужно было принимать жесткие и срочные меры, для того чтобы предотвратить коллапс. Мы понимали, что изменения ждут и наши собственные проекты, которые уже находились в стадии строительства. Управлять ситуацией в таких проектах и найти компромисс очень непросто. Но нам повезло, и мы достигли такого компромисса.

Олег Барков, генеральный директор Hansa Group:

– Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» – результат разумной налоговой политики региона по привлечению бизнеса, по обретению компромисса между интересами развития общества и бизнеса. В Петербурге ситуация принципиально иная. Увеличить число налогоплательщиков городу очень сложно, поэтому появляются новые дополнительные платежи на развитие инфраструктуры. Это само по себе не является смертельным, но в итоге приведет к увеличению себестоимости возводимых объектов, а значит, и цен для конечного потребителя.

Александр Лелин, генеральный директор компании «Ленстройтрест»:

– Ситуация с объектами инфраструктуры в городе принципиально иная, чем та, что сложилась в области. Город предлагает застройщикам вступить в соглашение по социальным программам, но при этом не готов помочь компаниям с включением этих затрат по 214-ФЗ в налогооблагаемую базу. У нас получается двойное налогообложение. Ситуация грустная.

Дарья Литвинова

 

Ссылка на источник

ПОДЕЛИТЬСЯ

Дмитрий Некрестьянов

Адвокат, к.ю.н.
Партнер
Руководитель практики по недвижимости и инвестициям

Cкачать VCARD

ПРОЕКТЫ