Комментарии в СМИ

«Строительный еженедельник. Ленинградская область» цитирует выступление Дениса Качкина, управляющего партнера «Качкин и Партнеры», на круглом столе, посвященном новым схемам финансирования строительства социальных объектов.

Правительством Ленинградской области было утверждено положение, согласно которому застройщик получил возможность строить социальные объекты на территории региона в обмен на часть уплаты налога на прибыль. Кроме этого, на утверждении в региональном правительстве находится программа, которая позволит строить дошкольные образовательные учреждения на основе государственно-частного партнерства.

Участники круглого стола «Детский сад вместо налогов», организатором которого стала газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область», решили выяснить, в чем особенности реализации схемы строительства объектов социальной инфраструктуры, предложенной правительством Ленинградской области, а также способны ли застройщики возводить объекты социальной инфраструктуры на предложенных условиях.

Лидия Горборукова, заместитель главного редактора газеты «Строительный Еженедельник. Ленинградская область», модератор:

– Каковы особенности реализации схемы строительства детских садов в обмен уплаты части налогов: что правительство предлагает застройщику и в свою очередь ждет от него?

Николай Крутов, председатель Комитета по строительству Ленинградской области:

– На сегодня в Ленобласти ведется строительство 245 жилых домов на 2,3 млн кв. м. Рост по сравнению с 2011 годом составил 14,6%. Продолжается активное освоение прилегающих к границам Санкт-Петербурга территорий: Заневского сельского поселения, Нового Девяткино, Мурино и так далее. Естественно, возник вопрос, каким образом обеспечить комплексную застройку этих территорий с учетом строительства инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. 99% этих участков находятся в собственности застройщиков, которые приобрели землю не на торгах после утверждения соответствующего проекта планировки по начальной рыночной цене, учитывавшей создание транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. А у других собственников – по неизвестно какой цене, и в бюджет немного попало от стоимости той земли, на которой осуществляется строительство.

Второй вопрос: где зарегистрированы эти застройщики, и в какой субъект федерации они платят налоги, которые можно было бы использовать для строительства социальной инфраструктуры? Получается, что это либо Санкт-Петербург, либо Москва. В итоге мало кто из компаний пополняет бюджет Ленинградской области налогами от продажи квадратных метров на этих территориях. В связи с этим правительство Ленобласти приняло постановление № 322 от 19 октября 2012 года «Об утверждении положения о порядке предоставления и расходовании субсидий из бюджета Ленобласти, бюджетов муниципальных образований Ленобласти для приобретения в муниципальную собственность зданий дошкольных образовательных учреждений». Порядок, утвержденный этим положением, состоит из двух основных частей. Сначала отбираются те муниципальные образования (МО), которые действительно нуждаются в помощи. Факторами являются нехватка мест в детских садах, наличие в этом учреждении пригодного здания для покупки, готовность софинансирования со стороны МО той дотации, которую предоставляет бюджет Ленобласти, и так далее. Если МО соответствует всему набору условий, то тогда МО включается в перечень тех, кому будет субсидия выделяться, и издается конкретное постановление в отношении конкретного детского сада. На сегодня есть один такой претендент – это Новое Девяткино. Там имеется готовый детский сад, который построила компания «Арсенал». Определена его стоимость, которая составляет 83 млн рублей. Из них 10 млн рублей дает МО и 73 млн рублей бюджет Ленобласти.

Размер налоговых отчислений застройщика за 2011 и 2012 годы составляет более 200 млн рублей. Соответственно, правительство Ленобласти сочло возможным из этих денег 83 млн рублей израсходовать на приобретение построенного этим застройщиком детского сада, тем самым улучшить ситуацию с нехваткой мест в детских дошкольных учреждениях в конкретном МО. В дальнейшем этот сад будет функционировать как государственный.

Скажу прямо, что данная инициатива нашла отклик среди других застройщиков, и уже были переговоры с несколькими компаниями, которые готовы также идти в Ленобласть и становиться к нам на налоговый учет. В то же время некоторые застройщики говорят, что они самостоятельно справятся с этой нагрузкой и что, рассчитывая стоимость квадратного метра жилья, они туда включают цену за инфраструктуру.

Лидия Горборукова:

– Когда губернатор Александр Дрозденко говорил о том, что к 2015 году будет введено 30 детских садов, то какую схему строительства он имел в виду?

Николай Крутов:

– Сейчас на согласовании в правительстве Ленобласти находится еще одна программа. Речь идет не только о районах комплексного освоения территорий, но и о тех местах Ленобласти, где не очень востребовано жилищное строительство, но при этом потребность в местах детских дошкольных учреждений также существует. Поскольку возможности бюджета не безграничны, то предлагается следующая схема государственно-частного партнерства. МО готовит земельный участок, пригодный для строительства на нем детсада, и выставляет его на аукцион. Если находятся желающие по­строить за собственные средства детский сад, который будет введен в эксплуатацию и зарегистрирован в собственности застройщика, то тогда область гарантирует МО софинансирование для приобретения в собственность муниципалов этого детского сада с последующей эксплуатацией его как государственного. Таким образом, основная нагрузка на бюджет ложится на 14-15-й годы. Уже разработана схема определения стоимости этого детского сада. Надеемся, что эта программа себя оправдает. Если речь пойдет о 30 детских садах, то к 2015 году мы полностью решим вопрос нехватки мест в детсадах в области в целом.

Лидия Горборукова:

– Какие районы Ленобласти больше всего испытывают нехватку детских дошкольных учреждений?

Владимир Ярмолик, заместитель председателя Комитета общего и профессионального образования Ленинградской области:

– В соответствии с законом 131 полномочия по обеспечению и содержанию дошкольных образовательных учреждений лежат на плечах глав администраций второго уровня, то есть районов. А полномочия по застройке жилья находятся у глав администраций первого уровня – поселения. И на практике получается, что глав администрации первого уровня по большому счету не очень волнует вопрос обеспеченности детскими садами и школами населения.

Всего в Ленобласти 476 детских садов. 408 из них принадлежат муниципальным образованиям, которые содержат здания и обеспечивают воспитание детей. Кроме этого, предоставление услуги по дошкольному образованию учитывает предоставление этой услуги на базе общеобразовательных школ. Сейчас проводится работа совместно с главами районов по возврату зданий бывших детских садов, которые раньше использовались другими ведомствами. В настоящее время возвращается 5 зданий.

В среднем стоимость содержания одного ребенка в детском дошкольном учреждении составляет 7500 рублей на одного ребенка в месяц. От этой стоимости 20% возвращается родителям.

По данным Петростата, на территории Ленобласти по состоянию на 1 января 2012 года зарегистрировано 61 289 детей. По прогнозу на 1 января 2013 года их число возрастет до 63 139 детей. Очереди в детский сад дожидаются 15 642 человека. От 1 до 1,5 лет – более 3,5 тыс. детей. От 1,5 до 3 лет – 8434 человека. Есть указ президента РФ, который гласит, что все субъекты РФ должны обеспечить местами дошкольных учреждений категорию детей от 3 до 7 лет. В Ленобласти таких детей 52 630. Из них обеспечено местами 48 966 детей, то есть около 80%. Вместе с тем, по состоянию на 1 сентября 2012 года, не обеспечены местами 3605 человек. Количество детей, которым нужны будут места в детсадах на начало учебного 2013 года, увеличится в два раза и составит 7511 детей.

По районам Ленобласти: в Бокси­тогорске, Кингисеппе, Подпорожье, в Сланцевском районе, в городе Сосновый Бор дети в возрасте от 3 до 7 лет полностью обеспечены местами в детсадах. После ввода в эксплуатацию нового сада в Тихвине эта проблема также будет решена. В большей степени нуждаются в детских садах Всеволожский муниципальный район, где своей очереди дожидаются 1435 детей, в Гатчинском районе их 1085, в Тосненском районе 350 детей в возрасте от 3 до 7 лет не обеспечены местами в детсадах.

Что касается нового строительства, то сегодня по программе «Развитие дошкольного образования», где соисполнителями являются два комитета – Комитет по строительству и Комитет общего и профессионального образования, – строится 9 зданий дошкольных образовательных учреждений. В 2013 году запланирован ввод 7 зданий – во Всеволожске, Выборге, Шлиссельбурге, Новом Девяткино, Лодейном Поле и Будугощи (Кировский район). Введя в эксплуатацию эти объекты, мы создадим 1185 новых дошкольных мест.

В каждом муниципальном районе ведется разработка «дорожной карты» по предоставлению мест в детсадах. Мы ставим задачу районам не только строительства за счет бюджета новых зданий, но и других возможных вариантов. Например, речь идет о более эффективном использовании пространства действующих детских садов и развитии новых форм дошкольного образования – семейных групп. Также мы инициируем бизнес на открытие негосударственных дошкольных учреждений.

Лидия Горборукова:

– Каковы юридические тонкости реализации схем строительства детских садов, о которых рассказал Николай Крутов? Чем они чреваты для застройщика?

Денис Качкин, управляющий партнер компании «Качкин и партнеры»:

– Я услышал две схемы взаимодей­ствия с застройщиками в связи с созданием детских садов. Первая схема касается субсидий. Николай Витальевич упомянул очень свежее постановление правительства Ленобласти, но хочу напомнить, что субсидии МО предоставлялись и раньше. Поэтому представители бизнеса для себя ничего нового не услышали. Прозвучал призыв для строительных компаний перерегистрироваться в Ленобласти. Речь идет о налоге на прибыль, который является основным источником дохода для региона. Есть федеральное законодательство, есть Налоговый кодекс РФ, которые определяют, каким образом этот налог платится, в каких случаях и где надо становиться на налоговый учет и так далее. Если мы говорим о застройщиках, то есть мнение, которое подтверждается и судебной практикой, что строительные компании должны регистрироваться по месту создания своего обособленного подразделения. То есть если это строительная площадка, на которой работают не подрядчики, а сотрудники этой компании, то они обязаны стать на налоговый учет по месту осуществления деятельности и уплачивать налоги в соответствии с теми правилами, которые предусмотрены Налоговым кодексом. Если же это именно призыв для строителей регистрировать свои головные офисы в Ленобласти, то в этом случае это предложение следует лучше «упаковать», чтобы стало интересно и понятно, куда переезжать.

Вторая модель касается государственно-частного партнерства. Опять же, давайте определимся с терминологией. Если говорить о чистой форме ГЧП, то это контрактная система, которая предусматривает равноправие партнеров (государства и застройщика), достаточно равное и наиболее сбалансированное распределение рисков и, самое главное, взаимные права и обязанности, которые стороны берут на длительный период. Предложение построить детский сад и потом его продать МО, которое, возможно, будет субсидироваться Ленобластью по методике, утвержденной Минрегионом, мне кажется очень ненадежным. У меня, как у эксперта, возникает сомнение в том, что это привлечет участников строительного рынка инвестировать собственные или уж тем более внешние привлеченные денежные средства под такие ненадежные гарантии. Куда более понятным механизмом было бы заключение контракта. Далеко ходить не надо – в Санкт-Петербурге компания «Балтрос» при строительстве объекта «Славянка» успешно реализовала проекты  ГЧП при строительстве детских садов и школ. Частный партнер строит эти соцобъекты, причем привлекая внешнее финансирование, а в дальнейшем получает возмещения из бюджета. По такому принципу собираются строить и дороги, а также поликлинику. Проекты опробованы, и понятно, как они работают. Если говорить про Ленобласть, то там будут свои нюансы, так как в регионе есть множество МО. Бюджеты разных субъектов очень разбалансированы, и, как построить бюджетную эффективную модель, чтобы все были довольны – прокуратура, Счетная плата, банки, застройщик, – это поле для творчества большой команды экспертов.

Николай Крутов:

– Схема реализации строительства объектов социального назначения в рамках действия 131-го закона становится очень сложной к реализации, так как при ее реализации идет взаимодействие одновременно с муниципалами первого и второго уровня. Муниципалы выбирают земельный участок под строительство с таким расчетом, чтобы он стоял посреди поля. Чтобы за деньги области подтянуть сети к детскому саду, а потом вокруг него еще продать 10 земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой. При этом получателем субсидий являются муниципалы второго уровня, которые вообще не заинтересованы в этом детском садике, это для них только лишние расходы. В таких условиях формирование адресной инвестиционной программы (АИП) и долгосрочной целевой программы (ДЦП) требует серьезных изменений. Уже сейчас Комитет по строительству Ленобласти готовит схему по внесению изменений в саму структуру ДЦП и АИП, чтобы хоть как-то облегчить ситуацию с их формированием и, самое главное, с исполнением.

Лидия Горборукова:

– Что думают застройщики по поводу реализации схем, о которых рассказал Николай Крутов?

Марина Агеева, руководитель отдела маркетинга УК «ПулЭкспресс»:

– Компания «ПулЭкспресс» не занимается высотным строительством, мы занимаемся малоэтажкой. Основной наш проект расположен в Румболово. На территории в 150 га расположено 450 домовладений, ориентировочно на 1500 жителей.

На нашей территории выделено место под строительство дошкольного детского учреждения и других социальных объектов. С одной стороны, мы готовы передать его муниципалам. С другой – мы готовы рассмотреть вариант строительства детского сада на условиях государственно-частного партнерства, при возможности заключения предварительного договора. В его рамках мы произведем это строительство. В дальнейшем в течение не одного года, а нескольких лет эта сумма может возвращаться. Третий момент состоит в том, что мы бы с удовольствием построили частный детский сад. Но вопрос в дальнейшем содержании этого объекта. В данной ситуации было бы интересно рассматривать возможность государственно-частного партнерства при дальнейшем содержании этого детского сада. Существует документ, согласно которому частные детские сады также субсидируются государством.

Владимир Ярмолик:

– Пока он еще не принят на правительственном уровне. Согласно документу, предусмотрена компенсация родителям за счет одной составляющей – образовательной услуги.

Марина Агеева:

– Затраты на одного ребенка в детском саду составляют порядка 90-93 тыс. рублей в год. В частных детских садах эта цифра доходит до 150 тыс. рублей.

Владимир Ярмолик:

– В месяц получается порядка 15 тыс. рублей, то есть в два раза больше, чем в муниципальном детсаде. Назовите мне хоть одну зону коттеджных поселков на территории Ленобласти, где построен детский сад, чтобы он функционировал?

Марина Агеева:

– Сейчас нет таких проектов.

Владимир Ярмолик:

– А стоимость домовладения в таких поселках составляет от 8-15 млн рублей и так далее. Уважаемые коллеги, вы все привлекаете покупателей, рассказывая, что у вас будут детский сад, магазины, школы и прочее. Магазин строите, а почему же вы не построите детские сады? Если вам нужна консультация по поводу того, как запустить частный детский сад, то приходите в Комитет общего и профессионального образования Ленобласти. Но сегодня нет таких обращений от застройщиков!

Николай Крутов:

– Могу сказать по опыту Курортного района Санкт-Петербурга, где владельцы коттеджей  платят по 30-40 тыс. рублей за то, чтобы отдать свое чадо в этот частный детский сад. Если честно сказать, то на 450 домовладений 83 млн рублей – это небольшая сумма.

Лидия Горборукова:

– Насколько посильно было построить детский сад компании «Арсенал»?

Светлана Титова, директор по развитию ЗАО «Арсенал-1»:

– Наш проект «Девяткино» развивается с 2008 года. У нас предусмотрено 9 многоэтажных жилых домов с проектной численностью 4500 человек, а также три детских садика. Мы построили пока один детский сад на 100 мест. С 2013 года мы приступаем к возведению второго детского сада. Стоимость по экспертизе этого детского сада составляет 109 млн рублей. Экспертизу смет мы делали для того, чтобы участвовать в федеральной целевой программе по строительству детских садов, но с 2008 года мы вели переговоры по участию в областной программе. Но мы не нашли отклика и стали строить за свой счет. С приходом нового руководства в Комитет по строительству Ленобласти и в правительство Ленобласти мы опять начали переговоры о строительстве  детского садика. И в связи с тем, что наша компания с 2010 года зарегистрирована в налоговой Всеволожского района,  с 2010 года мы платим налоги в бюджет Ленобласти. Налог на прибыль за 2011 и 2012 годы составил порядка 230 млн рублей. С новым руководством велись переговоры о компенсации налоговых выплат при строительстве социальных объектов. Мы пришли к соглашению о том, что детский сад мы продаем за 83 млн рублей. Фактически это себестоимость. Но мы понимаем, что строительный бизнес зарабатывает на продаже жилья, а не на социальных объектах. Несмотря на то, что на конечном этапе мы вышли в большую себестоимость, чем 83 млн рублей, мы согласились на эту сумму.

В связи с тем, что основная масса застройщиков в Ленобласть пришли из Санкт-Петербурга, они ожидают таких же условий, как в городе. И с 2002 года детские сады благополучно выкупают у застройщиков в Санкт-Петербурге. А в Ленобласти у нас 131 закон. Власти Ленобласти тоже можно понять: бизнес платит налоги в Санкт-Петербург, а требует компенсации по социальным объектам в регионе.

Но мы надеемся, что частичная компенсация налога на прибыль без прибыли для застройщика на продаже соцобъектов найдет дальнейшее развитие, а не умрет на пилотном проекте. И застройщики, осознав плюсы этой схемы, перейдут на ее реализацию.

Лидия Горборукова:

– Заинтересовали ли схемы строительства социальных объектов, о которых мы говорили, ЗАО «Группа Прайм»?

Елена Венцель, начальник отдела развития ЗАО «Группа Прайм»:

– Лучше что-то, чем ничего. Конечно, все это надо еще просчитывать, но с учетом региональных градостроительных норм стоимость строительства квадратного метра увеличивается, и президентскую программу о доступности жилья можно с трудом воплотить в жизнь в таких условиях. Но тем не менее. В городе мы застраиваем квартал «Новая Скандинавия», где действуют два частных детских сада. Строится третий. Никакие другие схемы, кроме строительства частных детских садов, в элитных кварталах работать не будут. При этом мы абсолютно не сокращаем очередь района на места в детские сады, но потребности своих жильцов полностью покрываем. У нас встроенный частный детский сад на 75 мест, который городу не нужен.

Николай Крутов:

– Я думаю, что мы на пороге качественного перехода к тому, что продавать квартиры без обеспеченности жилых объектов социальной инфраструктурой вскоре станет немодным.

Екатерина Костина

Ссылка на источник