Комментарии в СМИ

Андрей Кулаков, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», оценивает уместность использования механизмов ГЧП для реализации проекта креативного квартала в Санкт-Петербурге.

В Петербурге набирают обороты креативные пространства: только за прошлый год объявили о начале работы шесть проектов. Но такие пространства возникают стихийно, поэтому городские власти хотели бы реализовать инициативу создания творческих площадок комплексно.

Отличительные признаки

Петербургские эксперты рынка недвижимости пока не сошлись во мнении, что называть креативной площадкой. Различают лофты, коворкинг-центры, кластеры, креативные кварталы.

Руководитель отдела аналитики ООО «Северо-Запад Инвест» Олег Громков полагает:

– Пока креативные пространства не выделились в явный сегмент рынка. Сформировалось маркетинговое понятие, но не четкий набор отличительных признаков, позволяющих их классифицировать. В Петербурге заметных по масштабу примеров еще немного.

База для творчества

Креативные пространства создаются на арендованных, субарендованных и приобретенных в собственность площадках. Последний случай, конечно, наиболее сложный – все зависит от собственника.

Директор департамента эксплуатации объектов NAI Becar в Санкт-Петербурге Валентин Каверин объясняет:

– Среди основных правовых трудностей при переводе объекта из федеральной собственности в городскую можно назвать временной фактор, а также в некоторых случаях отсутствие или наличие устаревшей проектной документации.

В законе «О правительстве Санкт-Петербурга» в ст.7, р.1, п.12 написано: «Правительство формирует и направляет федеральному органу исполнительной власти, осуществляющему полномочия собственника имущества, предложения о передаче имущества из федеральной собственности в государственную собственность Санкт-Петербурга».

В пресс-службе Комитета по инвестициям города журналу «Строительство и городское хозяйствов СПб и ЛО» разъяснили:

– Передача федеральной собственности городу для реализации программы по созданию креативных кластеров – процесс трудоемкий с точки зрения юридической. Каждый объект, рассматриваемый как будущая культурная площадка города, имеет свой юридический статус, и в связи с этим передача объектов подчиняется различным статьям ФЗ.

В качестве примера – использование имущественного комплекса СИЗО «Кресты». В Комитете по инвестициям подчеркнули:

– Изъятие из оперативного управления федерального казенного учреждения возможно в случае закрепления за указанным учреждением иного имущественного комплекса, который соответствовал бы всем необходимым нормам, а также изменениям функционального назначения.

Для наделения города правом собственности на объект культурного значения, добавляют в Комитете, необходимы и другие условия:

– Если имущественный комплекс СИЗО «Кресты» будет признан объектом культурного наследия федерального значения (отношения по передаче объектов культурного наследия регионального значения Законом 122-ФЗ не урегулированы, однако Петербургом может быть направлен соответствующий запрос в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом).

Для города изъятие у федерального казенного учреждения имущественного комплекса СИЗО «Кресты», который сейчас закреплен на праве оперативного управления за казенным учреждением, приведет к необходимости его ликвидации в связи с отсутствием имущества. Связано это с тем, что на данный момент за «Крестами» не закреплен статус объекта культурного наследия ни федерального, ни регионального значения. Комитет по инвестициям планирует отправить запрос на проведение государственной историко-культурной экспертизы в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры для выявления и признания изолятора по адресу Арсенальная наб., д. 7, объектом культурного наследия в соответствии со статьями 17 и 18 Закона о памятниках. Только после получения результатов экспертизы возможно получить заключение о включении «Крестов» в реестр как объекта культурного наследия.

Есть идея появления кластера в каждом районе Петербурга. С одной стороны, развитие культурной жизни в районе – это замечательно, но горожанина всегда тянет к историческому центру.

Директор департамента консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Альбина Ямалетдинова считает, что направление «креативные кварталы» в городе развивается, но проектов, находящихся в стадии реализации, еще не так много. Они помогают в привлечении дополнительных туристических потоков.

Работающие проекты

Проект Новая Голландия. Здесь два летних сезона царила атмосфера новизны в старом городе. Правда, предстоящий будет последним перед реконструкцией.

Пространство «Лофт Проект ЭТАЖИ» (бывший Смольнинский хлебозавод) – множество различных проектов, добавятся еще и спортивные.

– Мы одновременно работаем над тремя направлениями: образовательным, выставочным и благотворительным, – говорит зам. директора по связям с общественностью «Лофт Проект ЭТАЖИ» Валя Васильева.

Bye Bye BALLET– это арт-пространство (значимые направления современного искусства).

– Основное для всех проектов, существующих под одной крышей–актуальный, «живой» арт-процесс. Мы растем и развиваемся, – рассказывает танцующий управитель Bye Bye BALLET Наталья Жильцова.

Креативное пространство «Ткачи» (бывшая прядильно-ткацкая фабрика).

– Работу своей площадки за последний год оцениваю как очень успешную. Интерес горожан огромный – только за две недели апреля прошло 7000 человек. Планы самые амбициозные, – уверяет директор по развитию выставочного центра пространства «Ткачи» Ксения Юркова.

В городе работают и другие площадки: ЛПМ, Арт-центр на «Пушкинской 10», «Скороход», К7, Тайга, Rizzоrdi Art Foundation, «Красный треугольник», Коворкинг-центр «Факел», «Красное знамя», пресс-клуб «Зеленая лампа».

Встать на путь бизнеса

Все условия существования на приобретенной площадке для творчества должны быть прописаны в договоре или со ссылкой на существующие нормы и правила владения объектами. Творческим людям приходится смириться с мыслью, что они предприниматели, соблюдающие законы.

На примере с проектом креативного квартала в Комитете по инвестициям выявлена эффективность от реализации:

– Что касается потенциала максимально возможной экономической выгоды, то, согласно проведенному анализу, участие 460 млн рублей бюджета Санкт-Петербурга в развитии первого культурного квартала позволит повысить внутреннюю ставку доходности проекта до 22%. Город работает над совершенствованием концепции.

Есть опасения специалистов по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры», что доходов в проекте недостаточно.

– По заявлениям петербургских чиновников, проект создания креативного кластера будет реализован в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП). Применение такого механизма обусловлено желанием города снизить бюджетную нагрузку, однако общеизвестно, что ГЧП примерно на 30% дороже, чем просто процентная рассрочка, и имеет смысл только, когда есть понятный источник дохода, из которого инвестору будут осуществляться последующие платежи, – говорит юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Андрей Кулаков.

Большие объекты – кластеры со временем могут извлечь и выгоду, занимаясь коммерческой деятельностью, не отвлекаясь от творческой. Маленьким креативным площадкам нужна помощь со стороны.

Многие креативные площадки создаются на заброшенных производственных территориях – они более доступны для аренды.

– Частные проекты, которые в данный момент функционируют в Петербурге, образовались за счет невозможности изменения или демонтажа промышленных объектов. Частный инвестор, купивший такой объект, вынужден сдавать помещения в аренду по минимальным ставкам, поскольку объект не соответствует запросам богатых арендаторов. Малая ставка арендной платы как раз и привлекает участников креативного кластера, которые изначально не обладают ресурсами для аренды дорогостоящего помещения. Именно данное обстоятельство и формирует креативные кварталы без государственного вмешательства, – уточняет Андрей Кулаков.

Пространство и хаос

– К креативным площадкам отношусь позитивно, – замечает психоаналитик, тренер, организационный консультант Алексей Гущин. – Они хорошо встраиваются для определенных видов занятий. Главное – для чего и для кого это делается. Я сам бывал в различных креативных площадках и не чувствовал никакого напряжения. Выход из привычной зоны обычно вызывает более сильные эмоции.

Эффективными и долговечными могут стать креативные пространства, поддерживающие разнообразный и разновозрастный интерес. Творческиепространстванеобязательнодолжныбытьпостояннымиинеобязательно в помещениях – здесь и большая свобода общения, эффект неожиданности и массовости. В любом варианте, частном или государственном, хотелось бы видеть продуманные «кристаллы», а не «снежный ком» фантазий. Все ли из них будут востребованы – покажет время.

Наталия Кудряшова

Ссылка на источник